https://v.daum.net/v/20260223115111906
(경제뉴스 읽기) 경제뉴스는 읽는 기술이 필요합니다. 경제뉴스에는 1) 가격정보, 2)정책변수, 3)수급동향이 혼재되어 있습니다. 경제는 2)정책변수가 외생변수로서 충격을 유발하고 3)수요와 공급이 거기에 반응하며 1)그 결과가 가격변수로 나타나고, 1)그 가격변수가 다시 3)수요와 공급에 영향을 미치고 1)가격변수가 다시 조정이 됩니다. 이러한 반응은 4)경제의 법칙에 따라서 일어납니다. 그리고 5)이러한 결과에 대한 사회적 반응이 기자들의 시각에서 서술되어 있습니다. 사실은 그 시각은 대중의 여론일 수도 있고, 정책의도일 수도 있고 기자의 편견일 수도 있습니다.
(기사분석)
"서울 아파트 실거래가가... 는 지난 2021년 이후 최고 상승률을 보였"다고 합니다.
=> 문재인정권 말기 아파트 가격은 폭등하였습니다. 그 이후 침체기에 들었으니 지급 다시 오르고 있다는 말이지요
"세부 지역별로... 강남3구에 강동구까지 포함된 동남권이 전년 동월 대비 무려 23%나 오르면서 서울 전체 지수 상승을 견인했습니다."
=>아파트가 오르면 항상 강남부터 오르기 시작하지요 현상을 보여줬습니다.
"지난해 서울 아파트 전세가격은 전년 대비 5.6% 상승"
=>사실 전세가격은 아파트 가격과는 조금 다른 변수입니다. 중요한 것은 전제의 공급과 수요이겠지요. "공급"은 거의 고정되어 있지만, 신규아파트 공급이 되면 공급이 일시적으로 증가하고, 재건축이 발생하면 줄어드는 효과가 나타나지요. 세부내용을 모르는 상태에서는 "공급"은 무시하는 것이 좋습니다. "수요"는 결혼, 1인가구 등 분가가 수요증가에 영향을 미칩니다. 이것도 부동산 분석 전문가가 아니라면 무시하는 것이 좋습니다. 1~2년 단기적으로 큰 변화가 일어나지는 않습니다. 수요공급에 관해서는 (수요증가-공급증가)의 "초과수요" 혹은 "초과공급"이라는 관점에서 파악하는 것이 좋습니다. 위에 한 아파트 신규공급, 재건축, 분가수요 등을 모두 합친 개념입니다. 신도시건축 등 특별한 변수가 없는 한은 일반인으로서 초과수요(초과공급)을 "전세가격"을 유발하는 핵심변수로 볼 이유는 별로없습니다. 오히려 "전세가격"에 영향을 중요한 영향을 미치는 미치는 것은 "아파트가격지수의 변화", "국민소득변화", "물가상승률" 등 주거생활과 관련한 가격변수 들입니다. 아파트가격지수의 변화는 공급자의 호가를 올려서 전세가격을 올리는데 작용을 하지만 "국민소득변화", "물가상승률"등 일반 경제변수의 영향을 받아서 전세가격의 변화는 아파트가격변화에 압력을 가하는 것이 중요한 측면 입니다. "국민소득변화", "물가상승률"등은 하방경직성이 있습니다. 그래서 전세가격은 내리기가 힘든 것이고, 전세가격의 영향을 크게 받는 "아파트가격"을 '낮은수준 인상' 내지 '동결'의 차원에서 "안정화시키는 것을 넘어 아파트가격을 "내리겠다는 것은 어떤 특단의 보조수단을 통하여 전세가격의 상승이 아파트 가격상승에 미치는 영향을 차단하는 정책이 없이는 어려운 것입니다. 대표적으로는 정부의 대대적인 임대주택의 공급 등이 있겠지만 그 결과는 대중이 그 정책에 어떻게 반응하느냐에 크게 의존합니다. "작년 전세가격 5.6% 상승" 얼마나 큰 압력인지는 전문적인 분석이 필요합니다. 저는 지금 아파트시장 분석 전문가가 아니라서... 정부의 성공을 기원합니다.