51. [우리 집은 어디에] 임대주택 제도의 회전율
임대주택 제도의 생명, 회전율
임대제도를 5년 넘게 Follow-up 하며 지켜보아온 입장에서 말해보자면, 임대주택의 효율성 극대화는 회전율에 달려있다. 임대주택이 복지제도인데 효율성이란 말이 안 어울린다고 생각할 수도 있다. 그러나, 임대주택은 국가가 각 사람 혹은 가정의 주거를 책임져주는 형식이 아니다. 각 가정의 니드에 따라 필요할 때 거쳐 가는 제도로 보아야 한다. 공급자도 사용자도 이렇게 접근하지 않으면, 이제 싼 집 누리면서, 30년 살아 야지라고 하면 계속 적자가 나고, 사용자도 발전이 없게 되는 것이다.
새로운 임대주택을 공급하는 데는 한계가 있기 때문에 기존 임대주택의 퇴거가 이루어져야, 시세에 맞는 보증금으로 재 임대를 놓아서 수익을 올리고, 수요 대기자들 꼭 필요한 실제 대기자들에게 돌아갈 수 있다.
임대주택에 왜 수익창출이 필요하냐 라는 말을 할 수 있는데, 국가가 자선사업을 하는 것이 아니기 때문에, 제도 자체 유지비도 상당할 것으로 사료된다. 그래서 재개발 임대, 국민임대가 제도가 월세 형태로 전환되었고, 장기전세 매입형도 행복주택 월세형으로 전환되는 추세이다. 나도 세입자 입장에서 월세 형태가 썩 반갑지는 않지만, 수긍이 된다고 표현하고 싶다. 현재 장기전세를 없애려는 움직임에 대해서는 월세 수익이 날 수 없는 구조여서 장기전세 보증금이 공사의 부채 규모에 합산된다고 한다. 기존 구 장전 59형 물량까지 국민임대 월세형으로 돌리는 작업이 이미 시작되었다.
임대주택은 소득 증가 및 자산 형성에 따른 퇴거기준이 마련돼 있지만, 회 전율이 높은 편은 아닐 것이다. 예를 들어 영구임대에 있던 사람이 점프해서 재개발임대나 국민임대로 갈 수 있을 것이고, 재개발임대나 국민임대에 있던 분들이 점프해서 장기전세로 갈 수 있을 것이고, 장기전세에서 행복주택이나 뉴스 테이 등으로 점프 이동이 가능할 수도 있을 것이다.
그러나, 임대의 어느 형태가 각 가정의 최종이든, 그 시점에서 퇴거가 이뤄지는 것은 자가 구입일 가능성이 크다. 사실, 지난 5년간 국민임대와 장기전세에 거주하면서 만난 사람들 중에는 솔직히 집을 구매하는 것에 1도 관심 없는 사람은 거의 없었다. (소수로 있으시긴 했다.)
오랜만에 다시 글을 쓰기 시작하면서 커밍아웃했던 것처럼 거짓말할 수 없는 것이 아무리 좋은 임대주택이라도 임대주택에 만족하고 주택 계획을 마무리할 수 있는 사람은 없다는 말이다. 사실 우리가 임대주택이라고 불러서 뭔가 다른 것 같지만, 주택시장에 나와있는 일반 전세 월세와 같은 개념인 것이다. 전셋집에 살면서, 정착한 느낌을 갖는 사람은 없을 것이다.
임대주택이 좀 더 그런 착시를 주는 것은 보증금 인상이 제한되어있다는 것이다. (안정감의 일부라고 표현해보자.) 물론 자가구입에 무리되는 큰 빚이 따른 다면 그게 덜 안정적이라고 느껴질 수도 있겠다. 그리하여, 임대주택 이용자들도 만나면 자주 집값의 동향이라던가 부동산 제도 혹은 청약에 대해 이야기를 나누고, 언제가 있을 졸업을 준비한다.
그런데, 현재로서는 무주택이 자가를 구입할 수 있는 통로와 의지를 막아버리는 분위가 되어버리니, 임대주택에 각 가정의 정체 기간을 길어질 수밖에 없을 것이고, 정부는 계속 예산을 쏟아부어도 임대주택 제도에 만족스러운 평가를 내지 못하는 것이다.
임대주택 제도를 결정하는 많은 고위직 분들이 책상에 앉아서 수치적으로 우리나라 임대주택이 얼마큼 보급돼야 되고, 임대료는 이 정도로 책정돼야 수지가 맞고, 이렇게 하지 마시고, 현장의 목소리에 귀 기울여 보면 좋겠다. 정책을 결정하시는 분들 중에 실제 임대주택을 이용해 본 분이 계실까? 왜 100대 1씩 경쟁률이 나오는지 이해가 돼 실까?
소득 증가로 자산 증가로 인한 퇴거가 기쁘게 이루어져야 하는데, 퇴거 후 주거비용이 감당이 안되기 때문에 차라리 계속 제한된 소득 까지만 벌고 임대주택 스테이를 유지하는 분위기가 만연해져 있다. 이것은 임대주택 제도 말고도 사회 전체적 경제 지표에 부정적임에 틀림없다. 솔직히 나도 그러했다. 물론 아이들이 어려서 풀타임 일자리를 생각하지 않았던 것도 있지만, 맞벌이가 되는 순간, 국민임대 재계약 기준 소득 초과는 자명한 일이었다.
그래서, 남편 월급과 + 내가 버는 돈 <기준 소득이 되도록 맞는 일을 열심히 찾아냈다. 파트타임이고 급여도 저 공식에 맞는 일을 찾는 것이 더 어렵기도 했다. 국민임대는 올해 같은 경우 409만 원이 재계약 기준 소득이었다. 만약 내가 벌어서 그 금액이 넘으면 할증이 붙어서 없었던 월세를 내야 하고 둘이 합쳐서 600만 원을 벌면 집에서 나가야 된다는 판정을 받는다. 그럼 409만 원을 맞춰서 벌겠는가? 500만 월 벌고 월세는 50만 원 내겠는가? 600만 월 벌고 집을 새로 찾겠는가?
비겁해 보이지만 올해 초 내 선택은 1번이었다. 임대주택은 월소득제한만 있는 것이 아니라, 장기전세를 제외하고는 총 자산 제한액이 있다. 보증금을 포함해서 올해는 2억 5천 가량으로 알고 있다. 얼마 전에 아시는 분 중에 자산 초과 경고를 받으신 분이 있으셨는데, 보험도 포함되는 줄 몰랐다는 얘기를 하셨다. 보험은 해지했을 때 환급되는 금액을 기준으로 현금자산으로 잡힌다. 어쨌든 정부에서도 임대주택 회전율 제고를 위해 애쓰지만, 쉽지 않은 일이다. 나 같은 사람들을 명 에로운 퇴거(?)로 까지 이끌어 내는 것이 말이다.
부동산 시장이 뜨거워졌다가 얼었다가 급변하고 있긴 하지만, 어떤 환경 가운데서도 동일한 것은..... 무주택자가 실 거주 집을 구입할 때만큼은 각종 규제의 칼날을 조금 치워 주신다면, 임대주택 회전율은 재고될 것이다.
임대주택에 거주하다가도 아이들이 학교에 가기 시작하면 정착을 그리게 되고 그때 다들 집 구매에 관심을 가진다. 현재로써는 집 가격에 40%만 대출이 되므로, 나머지 60%를 현금으로 가지고 있는 사람만 집을 살 수 있다. 그런 사람이 현재까지 무주택이었을까 싶다^^ 대출규제나 과도한 세금 등을 논한다 해도 그전에 월급을 모아도 덤벼 볼만한 가격으로 집값이 조정됨이 선행되어야 할 것이다. 집 값이 폭락해야 된다는 소리는 아니다. 비싼 지역은 비싼 이유가 있을 테고 그들만의 리그일 수 있으나, 서민들의 삶의 터전까지도 1년에 2배 이상 오르는 건 정상적인 시장은 아닌 것 같다
일례로, 신길동을 처음 방문했을 때 깜짝 놀랐었다. 서울에 아직 이런 지역이 그런데, 요즘은 10억 클럽에 가입하는 곳이 되었다, 정말, 헉 소리가 안 나올 수가 없다. 한국 어르신들의 기승전 집값 공식이 이제야 실감이 좀 나기도 한다. 임대주택제도와 그 제도를 통해 가정을 건강히 세워보려는 모든 사람들을 응원한다. 임대주택제도를 이용하는 것은 본인의 선택이므로, 득과 실을 잘 알고, 알맞게 행복하게 이용하셨으면 좋겠다.
