공인중개사 민사 손해배상책임, 형사처벌 사례 정리

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 개업공인중개사사무소의 중개보조원이 공인중개사의 성명 및 상호를 이용하여 임대차계약중개 업무 → 공인중개사법 제19조 위반, 유죄:벌금 100만원                                                

대구지법 2019. 5. 21. 선고 2018노4066 판결

[공인중개사법위반] 상고[각공2019하,721]

【판시사항】

개업공인중개사 피고인 갑이 운영하는 공인중개사사무소의 중개보조원 피고인 을이 피고인 갑의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 병 등에게 원룸 임대차계약을 중개하는 업무를 하고, 피고인 갑은 피고인 을로 하여금 본인의 성명 또는 공인중개사사무소 상호를 사용하여 위와 같이 중개업무를 하게 하였다고 하여 공인중개사법 위반으로 기소된 사안에서, 피고인들에게 유죄를 인정한 사례

【판결요지】

개업공인중개사 피고인 갑이 운영하는 공인중개사사무소의 중개보조원 피고인 을이 피고인 갑의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 병 등에게 원룸 임대차계약을 중개하는 업무를 하고, 피고인 갑은 피고인 을로 하여금 본인의 성명 또는 공인중개사사무소 상호를 사용하여 위와 같이 중개업무를 하게 하였다고 하여 공인중개사법 위반으로 기소된 사안이다.

피고인 을은 임차인 병에게 원룸을 소개한 후 병으로부터 가계약금 및 선지급한 1년분의 월세를 받았고, 계약서 작성 당시에도 중개인으로서 날인을 하였으며, 병은 계약 체결 과정에서 피고인 갑을 만난 적이 없었던 점, 설령 피고인 갑이 계약서에 서명·날인을 하였더라도 무자격자인 피고인 을이 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 공인중개사법이 금지하는 ‘다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 경우’에 해당하는 점, 피고인들은 계약금액이 적은 원룸 임대차계약의 경우 중개보조원이 부동산 소개 및 계약 과정 전반에 관여하고 중개수수료의 일정 비율(이 사건의 경우 80%)을 월급으로 지급받는 것이 관행이라고 주장하나, 공인중개사의 자격을 엄격히 제한함으로써 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 부동산을 거래하는 당사자들을 보호하려는 공인중개사법의 입법 취지에 비추어 중개수수료 금액이 적은 원룸 임대차계약과 아파트, 상가 등의 매매계약 등을 달리 볼 이유가 없고, 더구나 피고인 을이 기본급 없이 중개수수료의 일정 비율을 지급받으면서 계약 과정 전반에 피고인 갑의 별다른 관여나 지시 없이 부동산 중개를 해 온 이상 피고인 을의 계산으로 중개업무를 수행한 것이라는 점 등을 이유로 피고인들에게 유죄를 인정한 사례이다.                                              

남향의 아파트 중개를 의뢰하였는데, 공인중개사가 북동향의 아파트를 남향이라고 중개하여 매매계약을 체결한 경우, 공인중개사의 과실을 인정하고 손해배상책임                                                

서울중앙지방법원 판 결  2015가단********** 손해배상(기)

【주 문】

1. 피고들은 공동하여 원고에게 3,000만 원과 이에 대하여 2016. 4. 2.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【이 유】

1. 인정사실

가. 원고는 2015. 4. 21.경 공인중개사인 피고 반BB, 최CC의 중개로, 서울 강남구 역삼로 107동 804호 ○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 매매대금 10억원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 이후 매수인에게 매매대금을 모두 지급하였다.

나. 이 사건 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에 의하면, 대상물건의 표시에 관한 “방향” 란에 “남서 (기준 : 베란다)”로 기재되어 있고, 위 중개대상물 확인 설명서에 피고 반BB, 최CC이 각 공인중개사로서 날인하였다.

다. 그런데, 이 사건 아파트는 실제로는 남향이 아니라 북동향의 아파트이다.

라. 한편, 피고 서울보증보험 주식회사는 2015. 2. 24. 피고 반BB과 사이에 보험기간을 2015. 2. 25.부터 2016. 2. 24.까지, 피고 한국공인중개사협회는 2014. 9. 13. 피고 최CC과 사이에 공제기간을 2014. 9. 22.부터 2015. 9. 21.까지로 정하여 피고 반BB, 최CC이 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 CC 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 거래당사자에게 각 1억 원의 한도 내에서 보험금 또는 공제금을 지급하기로 하는 내용의 보증보험계약 및 공제계약을 각 체결하였다.

[인정근거 : 갑 제1 내지 제8호증, 을가 제1 내지 제3호증의 각 기재, 증인 김EE, 김재범의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지]

2. 판단

가. 손해배상책임의 발생

(1) 관련 법리

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 6. 4. 법률 제11866호로 개정되기 전의 것) 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조).

(2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 사실 및 갑 제7호증의 기재, 증인 김EE의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 부동산중개사무소에 남향인 아파트의 매수를 원한다고 하면서 중개를 요청하였고, 이에 피고 반BB, 최CC은 원고에게 이 사건 아파트를 소개하게 된 사실, 그런데, 이 사건 아파트는 실제로는 북동향임에도 불구하고, 이에 관한 중개대상물 확인 설명서에는 남서향으로 기재되어 있고 공인중개사인 피고 반 최 은 위와 , BB, CC 같은 중개대상물 확인 설명서에 날인한 사실, 피고 반BB, 최CC은 그로 인하여 과태료의 행정처분을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사실 및 원고의 배우자 김EE은 중개인으로부터 이 사건 아파트가 남향이라는 설명을 들었다고 증언한 점 등을 종합하여 보면, 피고 반BB, 최CC은 중개대상물인 이 사건 아파트의 방향을 제대로 확인하여 원고에게 그 방향에 대하여 정확하게 설명할 의무가 있음에도 불구하고, 이를 잘못 설명하였거나, 중개대상물 확인설명서에 그에 관한 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 봄이 상당하고, 증인 김◇◇의 증언만으로는 이를 뒤집기에 부족하다고 할 것이다. 따라서, 피고 반BB, 최CC은 그로 인하여 원고가 입게 된 재산상 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 서울보증보험과 피고 협회는 각 보험자 및 공제사업자로서 피고 반BB, 최CC과 공동하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임의 범위

감정인 윤**에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, 아파트의 방향은 주거 환경과 밀접한 관련이 있어 매매계약 체결 여부에 중요한 판단 기준이 되는 점, 같은 아파트 단지 내 방향의 차이로 인한 아파트의 가격이 약 36% 전후로 차이가 나는 점, 이 사건 매매계약이 체결된 무렵, 이 사건 아파트의 시가는 약 9억 5,000만 원이었던 점, 원고는 이 사건 아파트의 적정 시가인 9억 5,000만 원 보다 5,000만 원을 초과하는 10억 원에 이 사건 아파트를 매수한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 결국 적정 시가와 원고가 지급한 매매대금의 차액인 5,000만 원 상당의 손해를 입게 되었다고 봄이 타당하다.

다. 책임의 제한

다만 원고는 이 사건 매매계약이 체결되기 전 , 이 사건 아파트와 동일한 단지 내의 아파트인 103동 601호에서 거주하고 있었고, 이 사건 아파트를 방문하여 그 구조를 확인하였으므로, 이 사건 아파트가 남향이 아니라는 사정을 알 수 있었다고 할 것인바, 그렇다면, 원고에게도 그 방향에 대하여 스스로 확인해 보지 아니하고 공인중개사의 말만 믿고, 그대로 이 사건 매매계약을 체결한 잘못이 있다고 할 것이고, 이러한 원고의 잘못 역시 원고가 입은 손해의 발생 및 확대의 원인이 되었다고 할 것이므로, 앞서 본 사실관계에 비추어 볼 때, 피고들의 책임을 60%로 제한함이 타당하다.

라. 따라서, 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금으로 3,000만 원(5,000만 원 × 0.6)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 판결 선고일 다음날인 2016. 4. 2.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이지현                                              

매매대금을 실제보다 높여서 매매계약서<업계약서>를 작성하는 바람에 과태료가 부과되고 양도소득세 감면이 배제되어 공인중개사에게 손해배상을 구한 사안                                                

수원지방법원 판 결 사 건: 2016가단******* 손해배상(기)

【주 문】

1. 피고는 원고에게 19,893,776원 및 이에 대하여 2016. 11. 24.부터 2018. 2. 23.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 60%는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

피고는 원고에게 54,558,960원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 2015년 6월경 자신이 소유한 용인시 Ｋ 답 3,442㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매매대금 156,000,000원으로 정하여 최○○에게 매도하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 피고는 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하였다.

나. 최○○은 은행으로부터 이 사건 토지의 매매대금을 대출받기 위하여 매매대금을 실제보다 높여서 계약서를 작성하자고 요청하였고, 피고의 중개 아래 원고와 최○○ 사이에는 매매대금이 260,000,000원으로 기재된 매매계약서가 작성되었다. 피고는 위 매매계약서에 중개인으로서 서명, 날인하였다.

다. 위와 같이 매매대금을 실제보다 높여서 매매계약서를 작성하는 바람에 원고에게 과태료가 부과되어 원고는 2016. 3. 21. 8,800,000원의 과태료를 납부하였고, 2016. 4. 15. 공인중개사인 피고에게도 8,654,200원의 과태료가 부과되었다.

라. 한편 원고가 위와 같이 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적었다는 이유로 조세특례제한법 제129조의 규정에 따라 원고에게 적용되었던 자경농지에 대한 양도소득세 감면이 배제되어 원고에게 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 등 으로 27,162,960원이 부과되었고, 원고는 2016. 11. 24. 위 양도소득세 등을 모두 납부하였다.

마. 원고는 자신의 사촌 형인 윤○○에게 이 사건 토지의 매도를 부탁하였고, 윤○○은 김○○에게 매수자를 물색해줄 것을 부탁하였다. 김○○은 피고와 연락이 되어 이 사건 토지에 대해 피고가 매매를 중개하게 된 것인데, 원고는 중개수수료와 수고비 명목으로 김○○에게 2,000만 원을 송금하였고, 그중 500만 원이 피고에게 지급되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 을 제1~3호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

위 인정 사실에 의하면, 피고는 공인중개사로서 자신이 중개한 거래의 거래내용을 거짓으로 기재하여 거래계약서를 작성하지 않아야 함에도 이러한 의무를 위반하여 이 사건 토지에 대한 매매대금을 거짓으로 기재하여 매매계약서를 작성하였다 할 것이므로, 이러한 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

다만 원고에게 도 매수인의 요청에 응하여 매매대금을 거짓으로 기재하여 매매계약서를 작성한 잘못이 있다 할 것인데, 이러한 원고의 과실이 손해의 발생이나 확대에 기여한 정도, 이 사건의 경위 등 변론에 나타난 여러 사정과 원고가 매수인의 요청에 응하여 매매대금을 실제보다 높게 기재한 매매계약서를 작성함으로써 이 사건 토지에 대한 매매가 성사될 수 있었던 것으로는 보이나, 이러한 이익 외에 원고가 추가로 얻은 이익은 없는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고가 원고에게 배상할 손해액은 전체 손해액의 60%로 제한함이 타당하다.

3. 손해배상책임의 범위

가. 과태료 상당의 손해

원고는 자신에게 부과된 8,800,000원의 과태료 상당의 손해를 피고가 배상할 의무가 있다고 주장한다.

그러나 위 과태료는 매수인의 요청에 응하여 매매대금을 거짓으로 기재하여 매매계약서를 작성한 원고의 잘못에 대하여 피고에게 부과된 것과는 별개로 부과된 것이므로 피고의 불법행위와 위 과태료의 부과 사이에 상당인과관계가 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 원고가 성인으로 온전하게 책임능력을 가지고 있는 이상 이러한 벌칙은 원고 스스로 감수하여야 할 것이지 그에 대한 책임을 피고에게 전가할 수는 없다고 봄이 타당하다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

나. 양도소득세 상당의 손해

16,297,776원(= 27,162,960원 × 0.6)

다. 중개수수료 초과지급액

원고는 피고가 지급받은 중개수수료 20,000,000원 중 법정 중개수수료의 상한액인 1,404,000원을 공제한 나머지 18,596,000원을 손해배상 또는 부당이득의 반환으로서 원고에게 지급하여야 할 의무가 있다고 주장한다.

그런데 갑 제2호증의 기재 및 김○○의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 김○○의 계좌로 20,000,000원을 송금하였는데, 김○○은 그 20,000,000원 중 7,000,000원은 자신이 가지고, 3,000,000원은 윤○○, 5,000,000원은 김○○에게 각 수고비조로 나누어 주었으며, 피고에게는 5,000,000원을 중개수수료로 지급한 사실이 인정된다(앞서 든 각 증거에 의하면, 김○○은 피고의 남편인 사실이 인정되나, 이러한 사실만으로 김○○에게 귀속된 5,000,000원이 피고에게 귀속된 것으로 볼 수는 없으며, 오히려 김○○의 증언에 의하면, 김○○은 피고와는 별도로 김○○로부터 5,000,000원을 지급받은 것으로 보일 뿐이다). 이러한 인정 사실에 의하면, 피고는 자신이 중개수수료로 지급받은 5,000,000원 중 중개수수료의 법정 상한액인 1,404,000원(= 156,000,000원 × 0.9%)을 초과하는 3,596,000원과 그 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다 할 것이나, 이 금액을 초과하는 돈은 피고에게 귀속된 바가 없으므로 그 돈이 피고에게 귀속되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.

라. 소결

따라서 피고는 원고에게 손해배상 및 부당이득의 반환으로 19,893,776원(=16,297,776원 + 3,596,000원) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 2016. 11. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2018. 2. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김동혁

 공인중개사의 중개보조인이 사업의 포괄적 양도의 방법에 의하면 부가가치세를 납부하지 않는다고 제의하였으나 불가능하게 된 경우 공인중개사의 손해배상책임을 인정한 사례                                                

인천지방법원 판결 사 건: 2015가단***** 손해배상

【주 문】

1. 피고 C는 원고에게 16,400,000원과 이에 대하여 2015. 8. 14.부터 2016. 11. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고 유한회사 B에 대한 주위적 및 예비적 청구와 피고 C에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 유한회사 B 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분의 3/5은 원고가, 나머지는 피고 C가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

피고 유한회사 B는 주위적 및 예비적으로, 피고들은 공동하여 원고에게 41,000,000원과 이에 대하여 이 사건 지급명령정본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2015. 1. 30. 피고 C의 중개 하에 피고 유한회사 B(이하 ‘피고 B’라 한다)에게 인천 부평구 소재 대지 1690㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다), 같은 동 소재 도로 391㎡ 중 391분의 110.5 지분(이하 위 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 26억 9,000만 원에 매도하면서, 매매대금에 관하여 피고 B가 기존 임대차보증금반환채무 3,900만 원을 승계하고, 계약금 4억 원은 계약시 지급받고, 잔금 22억 5,100만 원은 2015. 5. 29.에 지급받기로 하였다(이하 ‘이 사건

매매계약’이라 한다).

나. 그 전에 이 사건 매매계약이 체결되기까지 협상 과정에서 원고는 이 사건 부동산 중 토지(대지와 도로) 총 544평을 평당 500만 원으로 계산하여 매매대금으로 27억 2,000만 원을 제시하였는데, 피고 B는 도로를 빼고 대지만 매입하는 것으로 하여 대지 면적 511평을 평당 500만 원으로 계산하여 25억 5,500만원을 제시하였다. 이에 원고는 도로를 제외하고 대지와 건물만 매각할 수 없다고 주장하면서 27억 원을 제시하였고, 피고B가 다시 26억 원, 26억 5,000만 원을 제시했으나 원고가 거부하여 매매계약이 체결되지 못하였다. 이후 피고 C의 중개보조원인 D이 피고 B에 매매대금 26억 9,000만 원을 제시하였고, 원고는 여전히 27억 원을 고수하여 합의가 이루어지지 않다가, 원고 측에서 매매계약을 중개하던 E이 자신이 받을 중개수수료 중 1,000만 원을 포기하겠으니 26억 9,000만 원에 계약을 체결하자고 하여, 원고가 승낙함으로써 이 사건 매매계약이 체결되었다.

다. 원고와 피고 B는 이 사건 매매계약에 특약사항으로 “5. 잔금 시 매도인(원고)은 모든 제세공과금 등을 정산하며 등기서류 일체를 제공하며 매도인(원고)과 매수인(피고 B)은 잔금 시 사업(부동산)의 포괄 양도 양수한다.”는 내용을 포함시켰다. 이는 건물을 양도하는 경우 통상 부가가치세가 부과되는데, 사업의 포괄적 양도의 경우에는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 부과되지 아니하므로(부가가치세법 제10조 제8항 제2호, 동법 시행령 제23조 참조), 원고와 피고 B가 회사인 점을 이용하여 부가가치세를

납부하지 않기 위해 피고 C의 중개보조인인 D의 제의로 삽입되었다.

라. 이 사건 매매계약이 체결된 후, 피고 C와 D은 원고와 피고 B의 업종이 서로 달라 사업의 포괄적 양도가 불가능하다는 것을 알게 되었고, 원고가 이 사건 건물에 대하여 부가가치세를 납부하여야 할 처지가 되자, 피고 B에 부가가치세를 부담해 줄 것을 요구하였다.

마. 피고 B는 2015. 5. 27. 원고에게 매매대금 잔금 22억 5,100만 원을 지급하고 등기 관련 서류를 교부받아, 이 사건 부동산에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2015. 5. 27. 접수 제46520호로 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 이 사건 건물에 관한 부가가치세 신고기한이 임박하였음에도 피고 B가 부가가치세를 부담하지 아니하자, 원고는 2015. 6. 10. 이 사건 건물에 관하여 부가가치세 21,384,000원으로 한 전자세금계산서를 발행하고, 2015. 7. 9. 부가가치세 19,616,000원을 추가하는 전자세금계산서를 발행하여 부가가치세 총 41,000,000원을 신고한 후, 2015. 7. 27. 관할 세무관청에 납부하였다.

[인정근거] 갑 제1 내지 6, 9, 10호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 증인 D의 일부 증언, 변론 전체의 취지

2. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단

가. 주위적 청구에 관한 판단

1) 원고의 주장

피고 B가 원고와 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 합의하였으므로, 사업의 포괄적 양도로 인한 부가가치세 면제가 불가능해진 이상, 위 피고가 이를 부담하여야 한다.

따라서 원고는 피고 B에게 약정금 4,100만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

2) 판 단

살피건대, 이에 부합하는 듯한 증인 D의 일부 증언은 믿지 아니하고, 갑 제1 내지 10호증의 각 기재만으로 피고 B가 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

오히려 위 기초사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약의 협상과정에서 원고와 피고 B 사이에 매매대금 1,000만 원의 차이로 계약이 이루어지지 않다가 중개인 측의 중개수수료 포기로 간신히 매매계약이 체결된 점, ② 이 사건 건물의 부가가치세를 정하기 위해서는 사전에 위 건물에 관한 매매가격의 정함이 있어야 하는데, 이 사건 매매계약 당시는 물론 잔금 지급 시에도 이를 정하지 아니하였던 점, ③ 증인 D의 일부 증언에 의하더라도, 사업의 포괄적 양도로 부가가치세가 면제되지 아니할 경우에 부가가치세 부담을 어떻게 할 것인지에 관하여 구체적인 논의가 없었던 점 등을 고려하면, 원고와 피고 B 사이에 피고 B가 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 하는 합의가 있었다고 보이지 않고, 만약 피고 B가 추가로 부가가치세 4,100만 원을 부담해야 함을 알았다면(즉 매매대금이 부가가치세 포함 총 27억 3,100만 원이었다면) 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

나. 예비적 청구에 관한 판단

1) 원고의 주장

원고는 관할 세무관청에 이 사건 매매계약에 따른 부가가치세 4,100만 원을 납부하였고, 피고 B는 이 사건 매매계약에 의하여 관할 세무관청으로부터 이를 환급받았다. 따라서 피고 B는 법률상 원인 없이 4,100만 원의 이익을 얻고 이로 인해 원고에게 동액 상당의 손실을 입게 하였으므로, 원고는 피고 B에게 부당이득금 4,100만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

2) 판 단

살피건대, 관할 세무관청의 부가가치세 부과와 환급은 부가가치세법에 따라 이루어지는 행정처분에 해당하는바, 행정처분이 무효이거나 취소가 되지 않는 이상, 법률상 원인 없이 피고 B가 이익을 얻고, 이로 인해 원고에게 손해를 가하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

가. 손해배상책임의 발생

1) 관련 법리

중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고(공인중개사법 제15조 제2항), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제1항).

공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).

2) 앞서 든 증거들에 의하면, 피고 C의 중개보조원인 D이 이 사건 매매계약을 중개하면서 원고와 피고 B에게 사업의 포괄적 양도의 방법에 의하면 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 납부하지 않을 수 있다고 제의하여, 원고와 피고 B가 이 사건 매매계약을 체결하면서 특약사항만 정하고 이 사건 건물에 관한 매매가격이나 부가가치세 부담에 관한 합의를 하지 아니한 사실, 그러나 원고와 피고 B 사이에 사업의 포괄적 양도가 애초에 불가능하였던 사실, 이로 인해 원고가 이 사건 매매계약 당시 예상치 못한 부가가치세 4,100만 원을 부담한 사실이 인정된다.

3) 위 인정사실에 의하면, D의 사업의 포괄적 양도 제의는 중개행위의 일부로 인정되고, D은 부가가치세법을 제대로 알지 못함에도 사업의 포괄적 양도를 통해 부가가치세를 면할 수 있다고 원고에게 잘못 설명함으로써 이로 인하여 원고로 하여금 이를 고려하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하게 하였다고 보인다.

따라서 공인중개사인 피고 C는 그 중개보조원인 D의 위와 같은 잘못된 중개행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임의 제한

위 증거들에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약상 사업의 포괄적 양도 조항은 원고와 피고 B가 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고, 원고도 이를 잘 알고 있었으며, 결국 그 이익은 원고와 피고 B를 위한 것인 점, ② 이 사건 매매계약을 체결하기 위해 피고 C 측에서 중개수수료 1,000만 원을 포기한 점, ③ 원고가 사업의 포괄적 양도로 인한 부가가치세 면제가 불가능함을 알면서도 2015. 5. 27. 피고 B와 부가가치세에 관한 명백한 합의 없이 매매계약을 그대로 이행한 점 등을 종합하면, 피고 C의 위 설명의무위반을 이유로 한 손해배상책임 을 40%로 제한한다.

다. 소 결

그렇다면, 피고 C는 원고에게 손해배상금 1,640만 원(= 4,100만 원 × 40/100)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 지급명령정본 송달일 다음날인 2015. 8. 14.부터 피고 C가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 11. 30.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고 B에 대한 주위적 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고 C에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 유승원                                              

https://youtu.be/ekjhSAx3iyM