민법 제635조, 기간 정함 없는 임대차계약 해지통고

                                                                                                                                                      

1. 임대차의 당사자가 그 존속기간을 계약으로 정하지 않은 때에는, 당사자(임대인 / 임차인 모두)는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고(민법 제635조 제1항), 그 경우 해지의 효력은 상대방이 해지통고(*임대인의 건물철거 소송의 제기 자체도 해지의 통고에 해당한다.)를 받은 날로부터 일정한 기간이 경과한 후에 생긴다(민법 제635조 제2항).                                               

                                               

분묘를 수호하고 위토경작에서 생기는 수익의 일부를 제수료로 제공하는 소위 위토경작계약은 토지를 사용수익하고 대가로 임료를 지불하는 임대차계약과는 그 성질이 다르므로 본조(민법 제635조)가 적용되지 아니한다(대법원 63다1124 판결).                                                        

                                              

위토경작계약에 있어서는 본조(민법 제635조)는 적용이 없고 경작자가 분묘수호 또는 제수준비의무를 불이행한 경우에 한하여 일반계약해제의 규정에 따라 해제할 수 있다(대법원 63다984 판결).    

                                                            

임대차계약의 해지를 원인으로 한 건물철거소송의 제기 자체를 해지의 통고라고 볼 것이므로 소 제기 후 변론종결시까지 법원의 기한이 경과된 이상 임대차계약의 해지의 효력을 저지할 사유가 인정되지 않는 한 그 임대차계약은 종결되었다고 할 것이다(대법원 83다카856 판결).       

                                                       

임대차계약의 해지를 원인으로 하여 건물의 철거를 구하는 소송에 있어서는 가사 특별히 해지의 통고를 한 증거가 없다 하더라도 위 소송의 제기 자체가 해지의 통고라고 볼 것이므로 소제기후 변론종결시까지 법정의 기간이 경과된 이상 위 임대차계약의 해지의 효력을 저지할 사유가 인정되지 않는 한 위 임대차계약은 종결되었다고 할 것이다(대법원 83다카841 판결).                                                        

                                                                                                                                                            

2. 그 기간을 해지기간이라고 하는데, 해지기간은 토지·건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월이고,  임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이며, 동산에 대하여는 누가 햊통고를 하든 5일이다(민법 제635조 제2항 제1호 및 제2호).                                              

                                                                                                                                                         

3. 당사자가 존속기간을 정하였을지라도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조가 적용된다(민법 제636조).                                              

                                                                                                                                                       

4. 민법 제635조는 편면적 강행규정입니다(민법 제652조).                                              

                                                                                                                                                        

5. 임대차계약이 해지의 통고로 종료된 경우에, 이전에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는, 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다(민법 제638조 제1항). 전차인이 임대인의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항이 준용되어 통지를 받은 날로부터 일정기간이 경과한 후에 해지의 효력이 생긴다(민법 제638조 제2항). 이 규정도 강행규정이다(민법 제652조).                                              

                                                        

민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다(대법원 2012다55860 판결).