상가분양, 부동산 유사수신행위 사기 피해 대응방법?

                                                                                                                                            

부동산 , 특히 상가 분양 과정에서 유사수신행위의 방법을 개입하여 수 많은 피해자를 양산하고 엄청난 피해규모를 만들어내는 사례들이 종종 일어나고 있습니다. 이미 사기를 당하고 나서야 돌이켜보면 "그때 이것도 이상했고, 저것도 이상했다"는 생각을 하지만 이미 엎질러진 물인 경우 하염없는 눈물만 흘릴 수 밖에 없습니다. 

                                                                                                          

유사수신행위란?

                                                                                                                                             

유사수신행위란, 법에서 정한 인가/허가를 받지 않거나 등록/신고를 하지 않고 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 것을 업으로 하는 것을 말합니다. 구체적으로는 ① 장래에 출자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 받는 행위, ② 장래에 원금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 예금·적금·부금·예탁금 등의 명목으로 금전을 받는 행위, ③ 장래에 발행가액 또는 매출가액 이상으로 재매입할 것을 약정하고 사채를 발행하거나 매출하는 행위, ④ 장래의 경제적 손실을 금전이나 유가증권으로 보전하여 줄 것을 약정하고 회비 등의 명목으로 금전을 받는 행위가 법이 정한 유사수신행위의 유형입니다(유사수신행위의 규제에 관한 법률 제2조 참조).                                              

                                                                                                                         

쉽게 정리하자면,  법에서 정한 허가 등 없이 "투자를 하면 최소 원금 또는 원금을 초과하는 금액을 반환할 것을 보장(약정)"하는 방법으로 사람들로부터 돈을 끌어모으는 것이 유사수신행위인 것입니다. 우리 법제상 이러한 유사수신행위는 "금지"됩니다. 이에 위반하여 유사수신행위를 하면, 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.      

                                         

 제3조(유사수신행위의 금지) 누구든지 유사수신행위를 하여서는 아니 된다.                                                

                                                                                                                                               

더 나아가, 누구든지 유사수신행위를 하기 위한 영업의 표시 광고를 해서도 안됩니다. 이에 위반하여 유사수신행위 표시광고를 하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다.                                              

◆ 유사수신행위의 규제에 관한 법률 제4조(유사수신행위의 표시ㆍ광고의 금지) 누구든지 유사수신행위를 하기 위하여 불특정 다수인을 대상으로 하여 그 영업에 관한 표시 또는 광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」에 따른 표시 또는 광고를 말한다)를 하여서는 아니 된다. [전문개정 2010.2.4]                                                

                                  

                                                                                              

오늘 소개할 사례는 "부동산 분양, 상가 분양을 가장하여 행해지는 불법적인 유사수신행위" 사례입니다(대법원 2005도7120 판결, 서울중앙지방법원 2005노1302 판결).                                               

사실관계

                                                                                                

㉠ A는 2003. 7.경부터 중앙일간지 등에 “3,900만 원(1구좌) 투자시 매년 투자금의 20%인 780만 원(월 65만 원)의 수익(수익율은 2004. 7. 13. 이후 13%로 하향조정되었다)을 확정적으로 보장”, “3,900만 원에 대하여 연이자 20% 지급하며 보너스로 토지와 건물을 등기분양”한다는 취지의 광고를 하였고 그 광고 중에는 설립분양계약서의 제10조 제1항(소유권 이전 등기가 완료되기 이전에 본 계약에 따른 권리, 의무를 제3자에게 양도할 경우에는 반드시 M회사의 승인하에 양도, 양수자가 서명 날인하여야 하며, 소유권 이전 등기가 완료된 후에 본 계약에 따른 권리를 양도할 경우 일정한 기간 이후부터 공소외 1 회사는 무조건 매입을 원칙으로 하며 90일 이내 투자원금 전액을 환불한다. 또한 매수인의 요청시 제3자 매매가 가능하다)을 명시한 광고도 다수 포함되어 있는 사실,

㉡  한편 A는 이러한 광고를 보고 찾아온 투자자들과 사이에 1구좌 당 분양대금을 3,900만 원, 분양면적 2평으로 하는 내용의 설립분양계약서를 작성함과 동시에 M회사가 이를 10년간 다시 투자자들로부터 임차하는 내용의 임대차계약서를 작성하였는데, 그 분양계약서 제10조 제1항은 앞서 본 바와 같이 ‘소유권 이전 등기가 완료된 후에 본 계약에 따른 권리를 양도할 경우 일정한 시점 이후부터 M회사는 무조건 매입을 원칙으로 하며 90일 이내 투자원금 전액을 환불한다’고 규정하고 있으며, 임대차계약서 제2조는 ‘ M회사가 계약일로부터 10년간 20% 확정보장한다’고 규정하고 있고, 제4조는 ‘ 공소외 1 회사가 3개월 이상 임대료의 지급을 연체하였을 경우 임대인(투자자)의 요청시 M회사는 임대인에게 조건없이 투자원금의 150%와 연체된 임대료를 30일 이내에 임대인에게 상환한다’고 규정하고 있는 사실,

㉢  한편  B와 C는 분양대행업자로서 신문광고 등을 보고 찾아온 투자자들에게 분양계약 및 임대차계약의 내용을 설명하면서 투자를 권유하여 그 대가로 분양수수료를 받은 사실, 

㉣ A는 투자자들로부터 이러한 방법으로 159억 원 상당을 받아 건물매입대금으로 약 35억 9천만 원, 인테리어 공사대금으로 약 27억 2,500만 원, 신문광고비로 약 32억 원, 영상 장비 매입대금으로 약 7억 원, 분양수수료로 약 30억 원, 투자자 월 수익금으로 약 12억 원, 기타 모델료, 급여 및 사무실 운영비, 관리비 등으로 약 17억 원을 각 사용한 사실, 

㉤ A는 학원의 설립인가를 받아 학원을 부분적으로 운영하기 시작한 2004. 3. 이전에도 임대차계약의 내용에 따라 투자자들에게 수익금을 지급한 사실,                                              

법원의 판단

                                                                                                                                          

이러한 사실에 의하여 인정되거나 추인되는 다음의 각 사정들, 즉 광고의 내용이 기본적으로 일정액을 ‘투자’하면 그 ‘이자’ 또는 ‘수익금’으로 연 20%를 ‘확정적으로 보장’한다는 것으로서, 토지와 건물의 지분등기는 부수적인 것으로 표현하고 있는 점, 일부 광고는 일정한 기간이 이후에는 투자자가 원할 경우 ‘투자원금을 전액 환불한다’는 내용도 포함하고 있는 점, 임대차계약의 내용도 실제 학원사업을 언제부터 운영하는지 여부 및 그 수익률과 무관하게 계약일로부터 투자금의 20%를 확정적으로 보장한다는 것이고, 실제로 공소외 1 회사는 학원을 개원하기도 전에 투자자들로부터 받은 돈을 수익금 명목으로 투자자들에게 지급한 점, 분양계약서상의 투자금 환불조항은 투자자를 유치하는데 매우 중요한 작용을 하였을 것으로 보이는 점 등 이 사건 분양계약서의 분양계약서 및 임대차계약서의 내용, 광고의 내용 및 투자자들이 M회사에 투자하게 된 경위 등 제반 사정에 비추어 볼 때 이 사건 상가의 분양이 형식적으로는 건물의 지분을 매매한 다음 M회사가 그 지분의 소유자(투자자)들로부터 다시 이를 임차하여 학원 사업을 영위함으로써 발생하는 수익금을 임대료의 형태로 지급하는 것으로서 그 지분이 한정되어 있고, 투자금의 일부가 부동산 지분에 화체되어 담보적 기능을 하는 점에서 전형적인 유사수신행위와 일부 다른 점이 없는 것은 아니나, 이는 본질적·실질적으로는 ‘장래에 투자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 수입하는 행위’로서 유사수신행위의규제에관한법률 소정의 유사수신행위에 해당한다고 봄이 상당하다.

 이 사건 투자자들(이 사건 분양계약자들)의 출자 목적이 이 사건 상가지분의 취득이 아니라 출자금에 대하여 연 20%의 비율로 계산한 수익금의 취득과 일정한 기간의 경과 후 출자금 전액의 환수에 있었던 사실, 피고인들이 게재한 광고에는 일정한 수익금의 지급과 출자금 전액의 반환을 보장하여 주겠다는 것이 주된 내용으로 되어 있고, 토지와 건물을 등기 분양하여 주겠다는 것은 부수적 내용으로 되어 있는 사실, 피고인들이 투자자들로부터 유치할 출자금(분양대금)의 총액과 투자자들에게 지급을 약정한 수익금(임대료)의 총액이 이 사건 상가의 정상적인 매매가격과 임대료를 훨씬 초과하고 있는 사실, 이 사건 투자자들이 형식적인 분양계약을 체결한 이후 이 사건 상가지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지 아니하였음에도 각 구좌당 3,900만 원의 출자금 전액을 출연하였고, 피고인 1도 그 출자금을 받자마자부터 이 사건 상가의 점유, 사용과는 관계없이 바로 이 사건 투자자들에게 임대료 명목으로 각 구좌당 월 65만 원의 수익금을 지급하여 왔던 사실을 각 인정할 수 있는바, 이러한 정황들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 비록 피고인들이 이 사건 상가지분의 분양을 통한 분양대금의 수수라는외형을 취하여 이 사건 투자자들로부터 출자금을 수입하였고, 또 임대료의 지급이라는외형을 취하여 이 사건 투자자들에게 수익금을 지급하였다고 하더라도, 피고인들이 금융감독위원회로부터 신탁업에 대한 인가를 받지 아니하고 이 사건 투자자들로부터 출자금을 수입한 행위는 그 실질에 있어서 ‘장래에 출자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 수입한 행위’로서 위 법 제2조 제1호에 정하여진 유사수신행위에 해당한다고 보지 않을 수 없다.