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Jun 16. 2020
소유권이전등기말소소송, 근저당권등기말소소송 절차
내 소유의 부동산이 분명한데, 내가 아닌 엉뚱한 사람 명의로 소유권등기가 되어있다면?
내 소유의 부동산에, 아무런 채권채무 관계가도 없고 일면식도 없는 사람 명의로 근저당설정등기가 되어있다면?
간단한 사례를 들어봤는데요, 이러한 일들은 어찌보면 상당히 이례적인 일이기 때문에, 살아가면서 누구나 한 번쯤을 겪는 사소한 일은 아닐 것입니다. 그래서 본인에게 이런 일이 생긴 것을 인지하면, 매우 당황하여 부랴부랴 변호사사무실 문을 두드리게 됩니다.
오늘 포스팅은 <내 물건(부동산)에 잘못된 등기가 경료된 경우, 그 등기를 없애는 방법, 즉 각종 등.기.말.소.청.구.소.송에 대한 정리입니다. "등기"라는 놈은, 애초부터 자연적으로 생래적으로 우리 민법에 들어온 것이 아닙니다. 즉, 아주 아주 예전에는 이른바 <의사주의>라고 하여 당사자사이의 의사의 합치(즉 계약)만 있으면 부동산에 관한 권리변동이 인정되었고 그 것에 대하여 제3자에 대항까지 할 수 있었는데요.. 이렇게 하다 보니 예전 드라마를 보면.. 나이 지긋한 어르신들은 십중팔구 집 문서를 신주단지 모시듯이 집안 장롱 깊숙히 숨겨두고, 망나니같은 아들 놈이 집 문서만 달랑 훔쳐서 (큰 보물이라도 쟁취한듯, 의기양양하여) 야반도주해버리는 이야기들이 나오곤 했습니다. -_- 허허허....
https://youtu.be/ekjhSAx3iyM
당사자간의 계약만으로 대외적인 효력까지 인정하다 보니, 선의의 제3자에 대한 피해가 많았습니다. 특히 부동산의 경우 그 가치가 높은 재화이기 때문에 피해를 입은 제3자는 순간의 피해로 전 재산을 탕진하는 경우도 많았지요, 이에 우리 국회에서 일하시는 입법자분들이 각성하여, 제도를 바꾸게 됩니다. 당사자간의 계약은 당사자간의 계약일 뿐!!, 즉 부동산에 대한 권리변동(물권변동)이 효력 발생하기 위해서, 또한 대외적으로 그 계약과 물권변동을 주장(대항)하기 위해서는 반드시 '등기'를 갖출 것을 요구하게 된 것입니다. 등기 없이는, 물권변동의 효력이 없다고 선언하기에 이른 것입니다(민법 제186조).
1) 의사주의(대항요건주의)
☞ 의사주의를 취하는 대표적인 입법례인 프랑스민법에 의하면 채권의 효력으로 소유권이 이전되며 채권은 당사자의 합의만에 의하여 완성되므로, 결국 당사자의 합의만에 의하여 소유권이 이전된다.
2) 형식주의(성립요건주의)
☞ 형식주의를 취하는 대표적인 입법례인 독일민법은 채권계약과 물권벅합의를 구별하고, 물권적 합의 이외에 공시방법으로서 인도 또는 등기를 갖추어야 비로소 물권변동이 일어난다고 한다.
* 출처: 지원림저, '민법강의'
그만큼 부동산과 관련하여 "등기"는 법적으로 매~~~~~~우 중요한 의미가 있습니다. 예를들어, 분명히 매매계약서를 작성하고 매도인에게 대금까지 다 치룬, 내 돈 주고 구매한 아파트라고 할지라도 아직 내 명의로 소유권이전'등기'하지 않았다면 내 부동산이 아/닌/것/ 입니다. 일반인들은 이를 이해하지 못하여 낭패를 보거나 사소한 부주의로 큰 금전적 손실을 보는 경우가 많습니다.
등기가 없으면 내 부동산이 아닙니다. 바꾸어 말하면, 등기가 되있기만 하면 내 부동산이 맞습니다.
이를 법에서는 <등기의 추정력>이라고 부르는데요, 일단 등기가 되어 있으면 그 등기명의자에게 적법한 권리가 있다고 추.정. 되기 때문에, 그것을 다투는 상대방이 '그 사람(등기명의자)에게 적법한 권리가 없다는 사정'을 적극적으로 입증해야 합니다. 만약 입증하지 못하면 소송에서는 패소하게 됩니다.
어떤 등기가 존재하면, 그 등기의 유·무효와 관계없이 등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 등기된대로의 권리관계가 존재하리라는 추정을 일으키는 효력을 등기의 추정적 효력(등기의 추정력)이라고 합니다. 즉, 형식상 적법한 등기가 등기부에 등재된 이상 반대해석을 할 사유가 없는 한, 진실한 권리상태를 공시한 것으로 추정되고, 그 결과 등기사실의 진실성을 부인하려는 자가 그에 대한 주장 및 입증책임을 집니다.
민법에 등기의 추정력을 인정하는 명문규정이 없음에도 불구하고, 학설과 판례는 일반적으로 등기의 추정력을 인정하며 그 본질은 법률상의 권리추정이라고 하면서, 그 근거를 등기가 실체관계와 부합할 개연성에서 구하고 있습니다.
부동산에 관한 소유권이전등기는 권리의 추정력이 있으므로, 이를 다투는 측에서 그 무효사유를 주장·입증하지 아니하는 한, 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다(대법원 1979. 6. 26. 선고 79다741 판결).
다만, 각종의 특별조치법에 의한 등기의 추정력은 일반적인 등기의 추정력보다 훨씬 강력합니다. 즉 그 추정을 깨트리기 위하여 등기절차상 소요되는 보증서 또는 확인서가 허위라든가 위조되었다든가 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 사실이 증명되어야 합니다.
임야소유권이전등기에관한특별조치법(법률 제2111호)에 의한 소유권보존등기가 경료된 임야에 관하여서는 그 임야를 사정받은 사람이 따로 있는 것으로 밝혀진 경우라도 그 등기는 동법 소정의 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다 할 것이므로 위 특별조치법에 의하여 경료된 소유권보존등기의 말소를 소구하려는 자는 그 소유권보존등기 명의자가 임야대장의 명의변경을 함에 있어 첨부한 원인증서인 위 특별조치법 제5조 소정의 보증서와 확인서가 허위 내지 위조되었다던가 그 밖에 다른 어떤 사유로 인하여 그 소유권보존등기가 위 특별조치법에 따라 적법하게 이루어진 것이 아니라는 주장과 입증을 하여야 한다(대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2928 전원합의체 판결).
민사로 등.기.말.소.청.구.소.송.을 제기하는 경우, <요건사실>및 <입증>이 중요합니다.
각종 등기말소청구소송별로 청구원인 요건사실을 정리해 보겠습니다.
1. 소유권이전등기말소청구
① 원고의 소유
② 피고의 소유권이전등기 경료
③ 등기원인의 무효
2. 소유권보존등기말소청구
① 원고의 소유
② 피고의 등기
③ 등기원인의 무효
3. 특별조치법에 의한 등기말소청구
① 원고의 소유
② 피고의 등기
③ 등기원인의 무효
④ 보증서·확인서의 허위, 위조
4. 근저당권설정등기말소청구(채권적청구권)
① 원고와 피고의 근저당권설정계약의 체결
② 피고의 근저당권설정등기
③ 근저당권의 소멸
5. 근저당권설정등기말소청구(물권적청구권)
① 원고의 소유
② 피고의 근저당권설정등기
③ 근저당권의 소멸
이러한, 각종 등기말소청구소송은 본질적으로 물권(주로는 소유권)에 기한 물권적청구권(방해배제청구권)에 기인합니다. 물론 당사자사이의 계약상 권리에 근거할수도 있습니다만, 대부분은 물권적청구권에 그 근거가 있습니다.
등기부상 진실한 소유자의 소유권에 방해가 되는 불실등기가 존재하는 경우에 그 등기명의인이 허무인 또는 실체가 없는 단체인 때에는 소유자는 그와 같은 허무인 또는 실체가 없는 단체 명의로 실제 등기행위를 한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 등기행위자를 표상하는 허무인 또는 실체가 없는 단체 명의 등기의 말소를 구할 수 있다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2015다47015 판결).
부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다고 할 것이나, 그 제3자가 당해 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권이전등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것이므로, 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 2015. 4. 9. 선고 2012다2408 판결).
담보목적으로 경료된 소유권이전등기의 피담보 채무를 변제하였음을 이유로 하여 말소를 구하는 본소청구와 소유권이전등기가 원인무효임을 이유로 하여 말소를 구하는 전소청구는 소송물이 동일하다고 볼 수 없으므로 전소에 대한 확정판결의 기판력은 본소에 미치지 아니한다(대법원 1983. 3. 8. 선고 82다카1203 판결).
원고가 양도담보로 제공된 부동산의 피담보채무 전액을 변제하였음을 내세워 피고 명의의 소유권이전등기 등의 말소를 청구하면서 그가 원리금이라고 주장하는 금액을 변제 혹은 변제공탁하였으나 변제충당 방법과 이자계산 등에 관한 견해차이로 채무 전액을 소멸시키지 못하고 잔존채무가 있음이 밝혀진 경우 원고의 위 청구 중에는 확정된 잔존채무의 변제를 조건으로 위 각 등기의 말소를 청구하는 취지도 포함되었다고 할 것이고, 이는 장래이행의 소로서 피고가 위 각 등기는 대물변제에 기한 것이지 담보가 아니라고 다투고 있는 경우에는 미리 청구할 이익도 있다고 할 것이다. 따라서 피고에게 원고로 부터 잔존채무 및 이에 대한 완제일까지의 지연손해금을 변제 받는 것을 조건으로 위 각 등기의 말소를 명한 원판결은 정당하다(대법원 1981. 9. 22. 선고 80다2270 판결).
갑이 대리권 없이 을 소유 부동산을 병에게 매도하여 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 소유권이전등기를 마쳐주었다면 그 매매계약은 무효이고 이에 터잡은 이전등기 역시 무효가 되나, 갑은 을의 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항의 규정에 의하여 매수인인 병에게 부동산에 대한 소유권이전등기를 이행할 의무가 있으므로 그러한 지위에 있는 갑이 을로부터 부동산을 상속받아 그 소유자가 되어 소유권이전등기이행의무를 이행하는 것이 가능하게 된 시점에서 자신이 소유자라고 하여 자신으로부터 부동산을 전전매수한 정에게 원래 자신의 매매행위가 무권대리행위여서 무효였다는 이유로 정 앞으로 경료된 소유권이전등기가 무효의 등기라고 주장하여 그 등기의 말소를 청구하거나 부동산의 점유로 인한 부당이득금의 반환을 구하는 것은 금반언의 원칙이나 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다(대법원 1994. 9. 27. 선고 94다20617 판결).
순차로 마쳐진 소유권이전등기에 관하여 각 말소등기절차의 이행을 청구하는 소송은 보통공동소송이므로 그중 어느 한 등기명의자만을 상대로 말소를 구할 수 있고, 최종 등기명의자에게 등기말소를 구할 수 있는지와 관계없이 중간의 등기명의자에게 등기말소를 구할 소의 이익이 있다(대법원 2017. 9. 12. 선고 2015다242849 판결).
미등기건물의 전득자는 정당한 권원없이 건물에 대한 소유권보존등기를 경료한 자를 상대로 하여 직접 그 소유권보존등기의 말소를 청구할 수 있으므로 피고가 본건 건물의 전소유자인 갑을 대위하지 않고 현재 등기부사의 보존등기명의자인 원고를 상대로 그 등기의 말소를 청구하였다 하여 위법일 것은 없다(대법원 1964. 3. 31. 선고 63다214 판결).
소외 (갑)이 귀속재산인 본건 토지에 대하여 농지분배가 있은 양 분배관계문서를 위조하여 소외 (을)명의로 농지분배에 인한 소유권이전등기를 하고 원고가 동인으로부터 소유권이전등기를 이어 받았다면 원고는 그 등기에 불구하고 본건 토지에 대한 아무런 권리를 취득할 수 없다 할 것이므로 무권리자인 원고가 원고의 취득등기 후에 등기명의자들에 대하여 그 말소를 구할 권한이 생길리 없다고 할 것이며, 실질적인 소유자에 대하여 자기의 소유권이전등기말소의무가 있다고 하여서 그 의무이행 때문에 없던 권리가 새로 생겨 그 이후 취득자에 대하여 등기의 말소를 구할 수 있다고 할 수 없다(대법원 1982. 12. 28. 선고 82다카349 전원합의체 판결).
https://youtu.be/ekjhSAx3iyM
