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계정을 잊어버리셨나요?

by 법률사무소 예감 김세라변호사 Jun 17. 2020

임대인 동의 없는 전대차, 전차인 명도소송 변호사

위와 같은 상담사례는 김세라변호사의 단골 상담사례 중 하나입니다. 다급한 목소리로 위와 같은 사정을 호소하는 상담자분들, 사건을 맡아달라며 의뢰하시는 분들,, 매우~~ 많습니다. 법률적으로 이러한 사례는 (무단전대차), (임대인의 동의 없는 전대차)라는 항목으로 설명되고 있는데요. 오늘은 이 쟁점에 관하여 포스팅 하려고 합니다.

https://youtu.be/ekjhSAx3iyM

임대차계약에 의하여 임대인으로부터 어떤 물건을 빌리고 있는 임차인이, 이번에는 그 자신이 임대인(즉, 전대인)이 되어서, 그의 임대차를 다시 제3자(즉, 전차인)가 사용·수익하게 하는 계약을 <전대, 전대차계약>이라고 합니다. 임차인이 종전의 임대차 계약상의 지위를 유지하면서, 그것과는 따로 전차인과 사이에 새로운 임대차관계를 성립하게 하는 점에서 임차권의 양도와 본질적인 차이가 있습니다. 전대차는 임차물의 전부에 관하여 행하여질 뿐만 아니라, 일부에 관하여 행하여지는 경우도 있습니다.

**비교 : 임차권의 양도**

임차권의 양도란, 임차권을 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약입니다. 임차권은 일종의 지명채권인데, 이러한 지명채권인 임차권 그 자체의 직접적인 이전을 목적으로 하는 계약이 임차권 양도계약인 것입니다. 임차권양도가 있게되면 임차인은 그의 임차인으로서의 지위에서 벗어나고, 임차권양수인이 기존 임차인의 지위를 승계하여 임차인으로서의 권리와 의무를 취득하게 됩니다.

우리 민법은, <임대인의 동.의. 없는> 전대차는 효력이 없다고 정하고 있습니다. 원칙적으로 전대차를 금지하고 있는 것입니다. 만약 임대인 동의 없이 임차인(전대인)이 함부로 전대차를 한 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 민법은 건물 소부분에 관한 전대차에 관하여는 임대인의 동의 없이 전대차할 수 있다고 규정하고 있으며, 임대인의 동의 없는 전대차는 효력이 없고 그를 이유로 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 전적으로 임대인의 이익 보호를 위한 것이므로, 당사간의 합의로 전대차에 임대인의 동의를 받지 않아도 된다는 특약을 하면 당연히 유효한 것으로 해석합니다. 또한 대법원 판례법리상 형성된 이른바 '배신행위론'은 「임대인의 동의 없는 전대차라도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다」고 합니다(대법원 2009다101275 판결).

임차인(전대인)과 전차인의 법률관계

① 전대차에 대한 임대인의 동의가 없더라도, {전대차 계약 자체는 유.효.}하게 성립합니다.

② 임차인(전대이)은 전차인이 전대차 기간 동안 계약내용대로 사용·수익하는데 지장이 없도록 하여 줄 의무를 부담하는데, 이는 결국 임대인의 동의를 얻어 줄 의무를 부담함을 뜻합니다.

임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

③ 전차인은 임차인(전대인)이 임대인의 동의를 얻지 못했다는 것을 이유로 전대차계약을 해지(해제)할 수 있습니다.

④ 전대차 종료시, 전차인은 임차인(전대인)에게 목적물을 반환해야 하고, 임차인(전대인)은 전차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다(동시이행관계).

⑤ 임대차와 전대차가 모두 종료한 경우, 전차인이 임대인에게 직접 목적물을 반환하면, 그로써 임차인에 대한 반환의무도 함께 면합니다.

임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).

임차인(전대인)과 임대인의 법률관계

① 임대인과 임차인(전대인) 사이의 임대차관계는 전대차의 존재에 의해 영향을 받지 않습니다.

② 다만, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항 참조).

③ 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 등).

④ 임대차관계가 종료하면 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인(전대인)의 목적물반환의무가 생기는데 이는 동시이행관계에 있다.

임대차계약이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 반환할 의무와 임대인이 임차보증금을 반환할 의무는 서로 동시이행 관계에 있으므로 임대인의 승락없이 당초 임차인으로 부터 임차권이 양도 또는 전대되어 제3자가 임차목적물을 점유하게 된 경우라면 임차인은 위 임차권의 양도 또는 전대사실을 임대인에게 대항할 수 없음이 명백하고 임차목적물이 임대인에게 반환되었다고 볼 수 없으므로 임차인의 채권자인 원고의 이 사건 임차보증금에 관한 전부금청구를 무조건 인용한 원심은 위법하다고 할 것이다(대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결).

임대인과 전차인의 법률관계

① 전차인은 그의 임차권(전차권)을 가지고 임대인에게는 대항하지 못합니다.

② 임대인은 소유권에 기한 물권적청구권행사(반환청구권)을 행사하여 전차인에게 임차물반환을 청구할 수 있습니다.

③ 임대인이 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 전차인에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없습니다(대법원 2008. 2. 28. 2006다10323 판결).

주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다. 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.

따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다.

그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).