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Jun 17. 2020
임대차(전세)기간 중 임대인 사망, 보증금반환은?
상담사례를 하나 소개해 봅니다(네이버지식iN 김세라변호사 직접 상담 사례입니다).
https://youtu.be/ekjhSAx3iyM
안녕하세요
전세관련해서 질문드립니다.
글이 길어 보기어려우실까봐 간단하게 정리했습니다.
상황
1.아버지가 돌아가심
2.아버지가 살고계셨던 전세가 있어 정리하려고 집주인과 연락(약10년이상 거주하심)
3.집주인측에서 계약서를 보여달라고 해서 사진찍어서 보여줌
4.집주인측에서 계약금 보낸 은행내역 확인해서 보여달라고해서 찾아봤지만
아버지께서 어떻게 돈보내 줬는지도 확인이 어렵고 은행내역에서도 찾기 어려운 상황이라
집주인측에 연락해 저희쪽에선 확인안되는데 집주인측에서도 확인해달라고 얘기 함
5.집주인측에서는 바쁘다며 자꾸 저희에게 돈 내역 찾아서 보여달라, 계약서 원본을 자기가 아는 사람통해서 보내달라는 둥.. 비협조적으로 나오고 있습니다.
5.현재 계약서는 중간에 분실하셨었는지 집주인측에서 다시 작성해서 도장찍고 팩스로 보내서
아버지께서 도장찍으신걸로 가지고 있고
6.혹시나해서 찾아봤는데 전세계약후 확정일자를 받아놓으시지 않은 상태임
궁금한것
1.사망신고를 진행하게되면 아버지가 가지고 계시던 전세를 돌려받는데 복잡한일이 생길까요?
2.위 내용과 같이 계약서만 있고 영수증이나 돈보낸 이력 그리고 전세확정일자가 없는 상황 문제가 될까요?
3.좋게 풀리면 좋겠지만 요즘 전세금을 안주려는 사람이 많다고해서.. 혹시나 집주인측에서 문제를 삼으면 어떤방식으로 해결할수있나요...?
아버지께서 임종을 준비하시고 돌아가신게 아니다보니 저희에겐 정보도 없고 계약서만 있는상황이라..
집주인측에서 어떤의도로 그러시는지 모르지만 요즘 세상이 흉흉하다보니.. 혹시나 싶어 이렇게 문의하게 됐습니다. 안그래도 장례치루느라.. 가족들이 힘겨워하는상황에서 이런 문제가 혹시 커질까싶어
문의드립니다. 바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다. 끝가지 읽어주셔서 감사합니다.
이처럼, 임대차 존속 기간 중, 임차인이 갑자기 사망해 버린 경우, 누구에게 언제 보증금을 돌려줘야 하는지, 월세(차임)은 상속인들에게 계속 받을 수 있는지 등 모든 것이 궁금할 수 밖에 없습니다. 우리 생활에서 위와 같은 사례는 드물지 않게 일어나고 있는데요, 오늘은 이처럼 {임대차 기간, 전세 기간 도중에 임차인(세입자)가 갑자기 사망해 버린 경우의 법률관계}에 관한 포스팅을 해 보려고 합니다.
우선 임대차계약관계에 대한 실정법은 크게 아래의 3개 입니다.
㉠ 민법
㉡ 주택임대차보호법
㉢ 상가건물임대차보호법
이 중, 임대차계약 기간 도중에 임차인이 사망한 경우의 법률관계에 관하여 명시한 법은 {㉡ 주택임대차보호법(제9조)} 1개 인데요, 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차관계에서 임대차계약 기간 도중에 임차인이 사망한 경우의 세부 법률관계는 일반 민법의 상속법 규정에 따르게 됩니다.
(1) 임차권의 상속
임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우와 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우로 나누어 보아야 합니다.
가. 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우
이 경우에는, 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는지 여부에 따라 달라지게 되는데요.,
임차인이 상속인 없이 사망하였고, 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는 경우라면 그 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제1항). 여기에서 '가정공동생활'이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 뜻합니다. 만약 임차인이 상속인 없이 사망하였고, 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람조차 없는 경우라면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 됩니다(민법 제1058조 제1항).
나. 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우
이 때에는, 민법에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우와 아닌 경우 각 그 규율이 다릅니다.
임차인이 사망하였고 상속인이 있으며 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 그 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 이때는 사실상의 혼인관계 있는 사람이 임차권을 승계할 여지가 없습니다(민법 제1000조, 제1001조, 제1003조).
임차인이 사망하였고 상속인이 있으나 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다(주택임대차보호법 제9조 제2항).
(2) 임차권 승계의 포기
위 (1)에서 상술한 임차권의 승계자가 임차권의 승계를 원하지 않을 때에는, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 "임차권을 승계하지 않겠다는 명확한 의사를 표시"하는 방법으로 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다(주택임대차보호법 제9조 제3항). 예를들어 사망한 임차인의 채무가 보증금반환채권을 초과하는 등의 사유로 임차권을 승계하는 것이 불리해 지는 경우에는 이렇게 승계의포기의사를 표시함으로써 불리한 법률관계에서 벗어날 수 있게 됩니다.
(3) 임차권승계의 효과
위 (2)의 사정이 없는 한, 위 (1)의 임차권승계자는 임차권 승계의 법률적 효과를 받게 되는데요,
임차인의 권리의무를 승계한 사람은 임대차관계에서 생긴 채권과 채무를 모두 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제4항). 임대차관계에서 생긴 채권이란 임대차주택인도청구권, 수선청구권, 차임감액청구권, 보증금반환청구권 등이며, 임대차관계에서 생긴 채무는 차임지급의무, 원상회복의무 등을 말합니다.
다만, 임대차관계와 관계없는 별도의 채권은 임차권승계인에게 승계되지 않으며, 민법의 상속법 규정에 따라 처리되게 됩니다.
임대차계약기간 도중에 임차인이 사망하였다고 하여, 그 사실만으로 임대차계약이 자동종료되지는 않습니다. 또한 그 사정으로 임대인이나 임차인측에게 임대차계약의 (법정)해지권이 발생하지도 않습니다. 다만, 쌍방 원만히 합의하여 임대차계약을 해지(종료)시키는 것은 당연히 가능하다 할 것입니다. 쌍방 합의가 없으면 정해진 임대차계약기간 동안은 기존과 동일한 임대차계약이 존속하게 되는 것입니다.
임대차계약기간 도중 임차인이 사망했다는 이유만으로 임대차계약이 종료하는 것은 아니고, 약정된 임대차계약기간이 준수되는 것이 원칙입니다. 따라서 임대차보증금, 전세보증금은 (쌍방 합의해지 하지 않은 한) 임대차기간만료시 임대차목적물반환의무와 동시이행으로서 임차권 상속인 또는 주택임대차보호법상의 주택 임차권 승계인에게 반환하면 되는 것입니다. 또한 임차권 상속인 또는 주택임대차보호법상의 주택 임차권 승계인은 임대차가 종료할 때까지는 임대인에게 차임(월세)를 계속 지급할 의무가 있는 것입니다.
* 따라서 차임이 연체되면 임대인은 임대차계약 해지를 청구할 수 있고, 추후 보증금반환시 연체된 차임만큼 제하고 반환할 수 있습니다.
전술하였듯이, 주택임대차보호법의 적용범위에 있는 임대차계약만이 주택임대차보호법 제9조에 따라 임차권승계인이 결정되는 것이고, 주택임대차보호법을 적용받지 않는 임대차계약(예: 상가건물임대차)에서는 민법의 상속규정에 따라 임차권 상속인이 결정되게 됩니다.
이하, 민법상 상속인의 순위와 상속분에 관한 규정을 인용해 두겠습니다.
위에서 충분하고 자세하게 설명하였습니다만, 포스팅의 상단에 소개한 질의에 대한 답변을 간단히 정리하면 아래와 같습니다.
안녕하세요. 서울지방변호사회-네이버 지식iN 상담 변호사 김세라 입니다.
1. 사망신고는 행정적인 절차일뿐이고, 법적으로는 아버지가 사망한 그 순간 (자동으로) 아버지의 채권채무관계는
상속분에따라 자식,배우자에게 각 승계(상속)됩니다. 또한 주택임대차보호법 제9조에 따라 임차인의 지위승계(상속)이 결정되게 됩니다. 참고로. 임차인이 사망했다고 자동으로 임대차관계가 종료되는 것은 야니므로. 합의해지하거나 기간만료 등의 사정이 있어야 임대차관계는 종료되게 됩니다.
2. 확정일자가 없으면 추후 경매 등이 진행될경우 우선변제권이 없을 뿐, 전세계약의 성립이나 효력과는 무관합니다.
3. 전세보증금이 정확히 얼마인지요? 영수증이나 이체내역이 없다는 이유로 집 주인이 보증금반환을 거부하면 곧장 내용증명 보내신 후 민사소송 접수하세요. 계약서가 있고 10년 거주한 사실이 있으니 전세계약자체는 인정될 것으로 보입니다. 보증금지급 사실 증명은 추후 민사소송을 하게되면 법원 통해 아버지 금융내역조회가 가능할 수 있으니 참고하시구요.
보증금 금액이 큰 경우라면. 법률적조치를 취하는 것에 비용과 수고가 드는 것에 주저하여 대처의 적기와 방법을 놓치지 않으시길 권유합니다.
모쪼록 원만히 해결되시기 바랍니다.
https://youtu.be/ekjhSAx3iyM
