부동산 소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법

우리 법제상 부동산(임야, 주택 등)에 관한 소유권 등 권리의 귀속과 변동은 반드시 "등기"하여야만 효력이 있습니다. 즉, 아무리 잔금까지 다 치루고 구매한 아파트라고 하더라도 아직 내 명의로 「소유권이전등기」 하지 않았다면!!! 아직 , 내 소유 부동산이 아.니.라.는. 말씀입니다. 이는 우리 민법이 이른바 형식주의를 취하고 있기 때문인데요(민법 제186조 참조). 법률행위에 기한 부동산 물권변동(매매, 임대차, 사용대차 등)에는 등기가 그 효력요건입니다.

이게 참 어려운 부분입니다. 세대가 많이 바뀌긴 했지만, 여전히 우리의 아버님어머님 세대, 더 나아가 그 이전의 할머니할아버지 세대는 이러한 제도와 법을 잘 이해하지 못하는 경우가 많습니다. 저 김변의 경우 3남매 중 첫째 딸인데요~ 제 또래들만해도 형제가 2-3명인 경우가 적지 않았지만 요즘에는 아예 결혼을 안하거나, 결혼을 해도 자식은 안 낳거나 아니면 1명만..인 경우가 아주 많지요? 그런데 예전에는 이렇지 않았습니다. 6남매, 7남매.. 흔하게 볼 수 있었지요. 둘째 낳을 때 첫째까지 한꺼번에 출생신고하고, 첫째 둘째가 막둥이 업어키우던 세상이 그리 오래 전은 아닙니다.

그러다보니 상속에 관한 문제, 부동산 소유권에 관한 문제가 제대로 정리되기 어려웠습니다. 특히 예전에는 아파트, 빌라 이런게 아니라 논, 밭, 임야 등이 주된 부동산 재산이었기 때문에 더욱더 그러했습니다. 그냥 내 땅이려니~~ 내가 농사짓고 사는 논밭이면 당연히 내 것이려니~~~~~~하고 살았으며, 내가 죽고나면 내 자식들이 알아서 나눠가지겠지~~ 큰 아들이 다 가져가는게 맞지~~~ 하는 식이었지요. 장남에게 상속하는 것을 당연하게 받아들이고 딸은 출가하면 상속받지 못한다는 것을 이상하게 생각하지 않던 때가 있었습니다. 논밭과 전답을 오랜 기간 점유하여 경작하면 당연히 내 것이라고 인식되던 때가 있었습니다. 또한 자식들이 여럿이다보니 부모님 사후에 뿔뿔이 흩어져 연락이 닿지 않아 상속문제를 제대로 처리하고 싶어도 하지 못한채 십수년의 세월이 흐르는 사례도 적지 않았습니다.

또한.... 우리나라,, 역사에는..... 6.25전쟁이라는 비운의 전쟁이 있었고, 일제치하에서 모진 수모 다 겪어 재산을 일본이 마음대로 가져가버리던 때도 있었습니다.

이런 세상을 살다보니, <부동산의 실제 소유관계와 등기부상 소유관계가 전혀 일치하지 않는 현상>이 심화되었습니다. 특히 도시가 아닌 시골지역일수록 이런 현상은 심했지요. 이런 문제를 해결하기 위해 '특.별.조.치.법'이 발동되게 되었는데요, (우리 국회의원님들 나름대로 일을 하고 계십니다..;;;;;;). 부동산의 실제 소유관계와 등기부상 소유관계를 일치시켜 거래의 안전을 도모하고 법률분쟁을 방지하기 위한 취지입니다.

그 이름부터 장엄한 <부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법>이 2020. 2. 4. 제정되었고 그 6개월 후인 2020. 8. 5.부터 시행되게 됩니다. 어느 법령이든, 특히 특별법의 경우에는 제1조에 목적, 제2조에 정의 조항을 유심히 살펴야 합니다. 그래야만 그 이하 개별 조항을 정확히 해석할 수 있습니다.

<부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법>은,

부동산으로서 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이를 적용되는데요(다만, 그럼에도 불구하고 소유권의 귀속에 관하여 소송이 계속 중인 부동산에 관하여는 적용하지 않습니다)(특별조치법 제4조).

또한,  읍·면 지역의 토지 및 건물, 특별자치시 및 인구 50만 미만의 시 지역의 농지 및 임야, 광역시 및 인구 50만 이상의 시 지역의 1988년 1월 1일 이후 직할시·광역시 또는 그 시에 편입된 지역의 농지 및 임야에 적용됩니다(특별조치법 제5조).

<부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법>에 따른 소유권이전등기 등의 신청은, 대장소관청에 서면으로 신청하여야 하는데요,

이러한 신청에는 대장소관청으로부터 발급받은 확인서가 첨부되어야 합니다. 이 확인서에는 시·구·읍·면장이 위촉하는 5명 이상의 보증인의 보증서를 첨부해야 하는데, 보증인은 ㉠해당 부동산 소재지 동리에 일정기간 이상 거주하고 있는 사람, ㉡변호사·법무사 등의 자격이 있는 사람 중에 위촉되며, 변호사·법무사의 자격이 있는 사람은 반드시 1명 이상 포함되어야 합니다(특별조치법 제11조 제1항~제2항 참조).

위촉된 보증인은 확인서를 발급받으려는 사람을 직접 대면하여 그 보증 내용이 사실인지 여부를 확인한 후 보증서를 작성하여야 합니다(특별조치법 제11조 제3항).

<부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법>은 한시법입니다. 즉, 법 자체에 그 유효기간을 제한하고 있습니다. 특별조치법의 시행일인 2020. 8. 5.로부터 2년간만 시행되기 때문에 각별히 주의해야 합니다. 특별조치법의 혜택을 받고자 한다면, 반드시 2년 내에 권리행사를 하여야 합니다.

어차피 아무도 모르겠지.. 하는 심산으로, 허위로 확인서를 발급받거나, 확인서를 위조/변조하거나, 허위의 보증서를 작성하는 경우 등에는 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만원 이상 1억원 이하의 벌금이라는, 중.대.한.. 형.사.처.벌.까지 받게 됩니다. 각별히 유념하여야겠지요??                                              

https://youtu.be/ekjhSAx3iyM