{김세라변호사}임차인,세입자에 대한 명도소송 진행절차

상담 사례 몇 가지를 예시해 보겠습니다.  

상가 월세를 받고 있는 임대인 입니다. 작년 8월쯤 임대차계약을 맺어 월세를 받았는데 임차인이 지속적으로 월세를 밀려왔습니다. 작년에 3개월 미납하였고, 이번년도에도 3개월 미납되어 명도소송 등 진행하려 합니다. 100% 승소할 수 있나요?  

상가를 임대하여 주었는데 임차인이 5개월분 임차금을 내지않아서 임차인을 몇번만나서 독촉도 하였는데도 결과가 없어 부동산 점유이전금지및 명도소송을 하려고합니다. 보증금은 남았있습니다. 변호사 선임하여 명도소송 진행하려는데, 추후 승소하게 되면 상대방에게 변호사비용까지 청구할 수 있다는데 맞나요?  

명도 소송 하기전에 통보 내용증명이 있어야 한다는데,,"언제까지 입급 하지않으면 00년 00 월 00일 (계약해지 통보 합니다 ) - 몇일 줘야하나요? 1달인가요? , 또한 계약해지 통보 내용에 명소 소송 절차 진행다는 내용이 내용증명에 어떤식으로 들어가야 유리한지 궁금합니다.   

언녕하세요! 아파트 월세를 주고있습니다. 계약은 2020년 3월까지. 그런데 월세를 너무 많이 밀려(몇달 밀리면 한두달치 내는식) 보증금으로 다 제하는것도 얼마 남지 않은 상황이라 월세 밀린걸로 명도소송을 진행 하고 싶은데 궁금한게 있어서 여쭙습니다. 내용증명을 문자로 하는것도 가능한가요?   

아파트 명도소송 승소 후 (원고 승) 세입자(피고)가 경매신청을 한다고 합니다. 경매신청이 되는 상황인가요? 만약 집주인(원고) 입장에서 막으려면 어떤 절차를 거쳐야하나요?  

https://youtu.be/ekjhSAx3iyM

임대차계약, 채권적전세, 전세계약 등 관련하여서 이러한 고민이나 문제, 어쩌면 살다가 누구라도 한 번쯤 겪을 수 있는 일입니다. 그렇기에 유사한 법률상담 문의 및 사건의뢰는 매우 많은 편입니다.

서울 및 경기권 집값이 비 정상적으로 높게 형성되어 있기 때문에, 평범한 직장인으로서는 몇 년 아끼고 아껴야만 힘들게 겨우 내 집 마련이 가능한 것이 현실이죠. 따라서 전세나 월세 또는 임대차관계로 거주할 집을 구하는 경우가 대다수일 수 밖에는 없습니다.

주로 나타나는 문제는, 임차인이 월세를 밀리는 사례입니다. 요즘 경기가 너무 안 좋죠, 사정이야 딱한것 이해 못하는 것 아니나...당초 계약한대로 월세를 납부해주는것이 맞겠지요? 집 주인 입장에서도 매월 월세수입을 받아 필요한 용도에 사용하려 하였을 것이고, 월세로 해 주는 대신 보증금을 낮춰주는 등 다양한 사정이 있었기에 월세계약을 했을 것입니다. 월세(차임) 미납은 임대차계약상 계약 위반이 되기 때문에, 임대인은 그 사유를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임대차계약이 해지되면, 임차인은 아무런 점유권원 없이 남의 집에 무단 거주하는 셈이 되기 때문에 집에서 나가야 하는데요, 제 발로 좋게 나가면 좋겠지만 이런저런 이유와 핑계를 대며 방을 빼지 않는다거나 아니면 아예 연락 자체가 두절되어 버리는 경우 또한 심심치 않게 나타나는 사례입니다. 이럴 때는 부득이 법원에서 점유이전금지가처분, 명도소송 재판을 받아 판결문을 받은 후 강제집행을 할 수 밖에는 없습니다. 물론, 그 모든 과정을 나홀로 소송으로 진행할 수도 있겠지만, 가능한 법률전문가의 조력을 받는 것이 보다 안전하고 적절하다라고 할 수 있겠습니다.

이렇듯, 명도소송이 진행되는 경우는 실제 우리 주변에서 매우 잦은데요,

명도소송 진행 전에, 내용증명을 발송해 놓는 것이 좋습니다. 전화나 문자로 해도 되지만, 보다 깔끔한 것이 내용증명입니다.

(1) 임차인의 계약위반사실 명시(예: 00년 00월분부터 00년 00월분까지 총합 **개월분의 차임을 연체한 사실이 있습니다.)

(2) 임대차계약해지권 행사사실 명시 (예: 귀하의 위와 같은 차임연체사실은, 민법(또는 상가건물임대차보호법)상의 임대차계약해지 사유가 되는바, 이에 발신인은 귀하에게 임대차계약 해지를 통보하는 바 입니다.)

(3) (기한을 명시한) 분명한 퇴거의 요청 (예: 사정이 이러한바, 귀하는 더 이상 00000에 머무를 권한이 없는바, 00년 00월 00일까지 종국적인 퇴거의무를 이행하여 주시기 바랍니다.)

(4) 명도소송의 진행 및 손해배상 청구, 기타 제반 소송비용 등에 대한 청구 사실 명시 (예: 만약 귀하께서 이러한 사항을 이행하지 않는다면, 발신인은 부득이 명도소송 및 손해배상소송의 진행과 아울러 제반 소송비용 등을 모두 귀하에게 청구하지 않을 수 없음을 통지하는 바 입니다.)

☞ 내용증명은 법적 효력이 있는 것도 아니고 특별한 형식이 정해진 것도 아닙니다. 또한 반드시 변호사를 통해 보내야 하는 것도 아닙니다. 다만, 가급적이면 변호사를 통해서 보내면 소송 등의 분쟁이 발생하기 전에 문제가 원만하게 해결될 확률이 조금은 더 높은 것은 부인할 수 없습니다.

또한 명도소송은 거의 대부분 그 소송 제기와 동시에(또는 사전에) '점유이전금지가처분신청'까지 접수하게 되는데요, 명도소송은 최소 6개월이며 보통은 1년 상당, 길게는 2~3년까지 지속될 수 있기 때문에 도중에 부동산의 소유명의 등이 바뀌어버리면 기껏 승소판결을 받아놓은들 최종적인 강제집행이 어려워 지기 때문에 점유이전금지가처분결정을 받아 두는 것은 매우 중요합니다.

점유이전금지가처분은 다툼의 대상에 관한 가처분의 전형으로서 특히 부동산에 관하여 널리 쓰이는데, 그 피보전권리는 부동산에 대한 인도청구권/명도청구권이고, 보전의 필요성은 장래의 집행불능 혹은 곤란의 우려 등으로 판단하게 됩니다. 본안소송은 인도청구소송/명도청구소송이 됩니다.

점유이전금지가처분결정 이후에 다시 채무자가 제3자에게 점유이전을 한 경우에 점유이전을 받은 제3자는 가처분권자에게 대항할 수 없게 되므로, 가처분권자는 제3자 상대의 명도소송을 제기할 필요는 없습니다. 그러나 그 제3자를 상대로 명도의 본집행을 하려면 가처분권자가 채무자 상대의 본안소송에서 승소하여 집행권원을 얻고 나서 제3자 상대의 승계집행문을 얻어야 합니다.

건물명도소송, 건물인도소송 그 시작은 '소장의 작성 및 제출'인데요, 소장 작성하려면 당사자의 인적사항을 정확히 특정하고, 청구취지와 청구원인을 명확히 기재하며, 증거자료를 잘 첨부해야 하는데요..일반인이 하기 쉬운 일은 아니므로 가급적이면 법률전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 아래 건물명도청구소송 소장 양식을 첨부합니다(_대한법률구조공단 홈페이지에서 가져왔습니다_). 요즘은 거의 전자소송으로 진행하기 때문에 실제 소송에서는 꼭 이대로 쓰이지는 않는다는 점을 유념하시기 바랍니다.

https://youtu.be/ekjhSAx3iyM