{김세라변호사} 부동산매매계약 다운계약서 업계약서
양도소득세나 취득세 등의 각종 세금을 경감하기 위해 관행상 이루어진 것이 부동산 매매계약시 다운계약서 및 업계약서 입니다.
다운계약서는 실제의 실거래 매매대금보다 매매대금을 낮춰서 계약서를 작성하는 것을, 업계약서는 실제의 실거래 매매대금보다 더 높인 매매대금으로 계약서를 작성하는 것을 뜻합니다. 부동산매매계약은 적게는 수천만원, 많게는 수십억원에 달하는 거액의 현금이 오고가는 거래이기 때문에 계약체결과정이나 이행과정에서 각별히 주의하여야 하는데요, 실제로 공인중개사사무실에서 권유하거나 방조(묵인)함으로써 상당한 비중으로 부동산매매계약에서 다운계약서,업계약서가 작성되고 있습니다. 부동산 매매계약 과정에서 세금부담이 클 수 밖에 없기 때문에 현실적인 유혹을 뿌리치지 어려운 것이 현실인데요,
그러나 현행법상 부동산매매거래시 다운계약서/업계약서 작성은, 공인중개업자의 등록이 취소되고 가산세가 부과되는 등의 불이익이 따르게 되며 조세범처벌법에 해당된다면 유기징역형까지 살 수 있는 범죄입니다. 절대로 해서는 안 되겠지요~ 당장 눈앞의 양도소득세와 취득세 감면이라는 달콤한 유혹에 빠져, 더 큰 후환을 맞게 될 일을 만드는 우를 범하면 안될 것입니다.
처음 매매계약 체결 및 교섭시는 매도인과 매수인 쌍방이 모두 동의하여 다운계약서를 작성하기로 하였으나 그 이후 중도금 및 잔금 지급, 이전등기 과정에서 무언가 의견이 틀어져 "다운계약서는 없던 것으로 하자. 실거래가격 그대로 계약서를 다시 쓰고 진행하자"는 이야기가 오고가게 되면서 많은 민사분쟁이 생기게 됩니다. 이런 경우에도 또 다시 매도인과 매수인 쌍방이 의견 일치하여 "좋다, 다운계약서는 없애고, 정상적인 실거래가 그대로 계약서를 다시 쓰자"라고 하여 정리된다면 아무 문제가 일어나지 않습니다. 하지만, 어느 한 쪽이 이에 반대하는 경우에는 문제가 되는 것이고, 그 때는 변호사사무실의 문을 두드리게 될 수 밖에 없습니다.
부동산 관련 민사 분쟁을 전담하고 있는 김세라변호사에게도, 위와 같은 사례에 대한 상담문의 및 사건의뢰는 매우 많은 편인데요..
다운계약서나 업계약서를 썼다고 해서 (행정제재 및 형사처벌 등이 따르는 것은 별론으로 하고) 그 자체만으로 부동산매매계약이 반사회질서적 법률행위에 해당하는 등의 이유로 무효가 되지는 않습니다. 즉, 다운계약서나 업계약서를 쓴 내용 그대로의 매매계약의 효력은 인정됩니다.
소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결).
그렇다면, 만약 다운계약서를 쓰기로 협의하였음에도 매도인이나 매수인 한 쪽이 돌연 변심하여 '다운계약서를 작성할 수 없다'라고 주장하는 경우, 그 상대방은 그러한 사유만을 이유로 하여 부동산매매계약을 해제할 수 있을까요?
결론부터 말하면, 그럴 수는 없습니다.
매매계약을 해제하려면 '주된 채무에 대한 불이행'이 있어야 합니다. 그런데 매매계약에서 계약서를 작성할 의무나, 다운계약서 또는 업계약서를 작성할 의무는 주된 채무가 아니라고 봅니다. 그러므로 그 의무를 이행했어도 부수적인 의무 위반에 불과하기 때문에 그 이유 하나만으로는 매매계약의 일방적인 해제가 불가능한 것입니다. 매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 아니하며 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것이므로, 매매계약의 효력으로서 매도인은 매수인에게 재산권이전의무를 부담하고 매수인은 대금지급의무가 발생할 뿐 매매계약 당사자에게 매매계약의 효력으로서 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없다(대전지방법원 2008. 5. 13. 선고 2007가단76334 판결).
매매계약시 향후 작성할 검인계약서 상의 매매대금을 실제 대금과는 달리 매매대상 부동산의 과세표준액으로 작성하기로 약정하였으나 매수인이 이를 이행하지 않은 경우 검인계약서 상의 매매대금에 관한 위 약정 부분은 조세회피 등의 의도에서 매도인의 편의를 보아 준다는 것일 뿐 위 매매계약의 주된 목적을 달성하는 데 필수불가결한 것은 아니라 할 것이므로 위 매매계약에 부수되는 의무를 규정한 것에 불과한 것이어서 그 불이행에 의하여 위 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 불이행만을 들어 매도인이 위 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7795 판결).
크게 정리해 보면 아래의 2가지로 분류가 가능합니다. 물론, 이는 이해를 돕기 위해 최소화하고 간략화한 것으로 실제의 분쟁은 이와 꼭 똑같지는 않으며 얼마든지 다양하고 복잡해 질 수 있습니다.
1) 매도인이 돌연 '다운계약서 작성을 거부하며, 실거래가격으로 매매계약서를 써 줄 것을 요구'하기에 매수인도 중도금 및 잔금의 지급을 하지 않은 채로, "매도인이 다운계약서 작성의무를 이행하지 않았으니, 이는 매도인의 채무불이행이고, 나는 매도인의 채무불이행을 이유로 이 건 부동산매매계약을 해제하겠다. 그러나, 매도인은 나에게 수령했던 계약금의 배액을 위약금으로 상환해야 한다"고 주장하면서 민사소송을 제기하는 사례
2) 매수인이 돌연 '다운계약서 작성을 거부하며, 실거래가격대로 매매계약서를 쓸 것을 요청'하면서 중도금 및 잔금을 지급하지 않기에, 매도인도 소유권이전등기의무를 이행하지 않은 채로, "매수인이 다운계약서 작성의무를 불이행했다. 이는 매수인의 채무불이행에 해당하는바, 이 계약은 해제되어야 한다. 따라서 내가 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무가 없다"라고 주장하는 민사소송 사례
* 물론, 실제 구체적인 사례에서의 사실관계와 증거관계에 따라 이와는 다른 해결이 있을 수 있는 경우도 있을 수 있습니다~~
어떤 측면으로 보든, 위에서 설명한 바와 같이 "다운계약서 작성의무 / 업계약서 작성의무"는 부동산매매계약의 주된 채무가 아니므로 매도인이든 매수인이든 계약의 상대방이 다운계약서 작성의무를 이행하지 않는다는 이유만으로 자신의 부동산 매매계약상의 의무(중도금 및 잔금지급의무 또는 소유권이전등기의무)를 이행하지 않을 수 없고, 만약 불이행한다면 오히려 상대방으로부터 매매계약을 해제당할 수 있으며 그에 따른 원상회복 및 손해배상의무까지 지게 된다는 말입니다. 다운계약서를 작성해주지 않겠다는 사람은 잘못이 없고, 오히려 그를 이유로 자신의 계약상의무를 이행하지 않은 사람에게 모든 잘못이 귀속되는 결과가 됩니다.
따라서, 부동산매매계약 체결 및 이행과정에서 다운계약서나 업계약서의 작성 여부와 관련한 다툼이 있다면, 매도인이든 매수인이든 차라리 자신의 매매계약상 의무를 깔끔하게 전부 다 이행해버리고 등기까지 완전히 이전받은 다음, 실거래가격으로 세금신고를 해 버리면 되는 것입니다. 계약서를 어떻게 쓰느냐에 함몰되어 역풍을 맞을 필요는 없는 것이죠.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에 다운계약서 / 업계약서 신고포상금을 아래와 같이 정해두고 있습니다.
출처: 법률신문
