[부동산등기법 변호사] 실체관계에 부합하는 등기
♧ 이하 내용은 사법연수원, 2015 부동산등기법 에서 일부 인용하였습니다.
1. 의의
등기가 실체관계에 부합한다고 하는 것은, 그 등기절차에 어떤 하자가 있다고 하더라도, 진실한 권리관계와 합치한다는 것을 말하는바, 그 등기원인이 매매로서 매매대금이 전부 지급되지 아니하였다면, 그 대금완불 전에 미리 소유권이전등기를 하기로 하는 특약이 없는 한, 그 등기로써 실체관계에 부합한다고 할 수는 없다.
등기가 실체관계에 부합한다고 하는 것은 그 등기절차에 어떤 하자가 있다고 하더라도 진실한 권리관계와 합치한다는 것을 말하며, 그 등기원인이 매매로서 매매대금이 전부 지급되지 아니하였다면, 그 대금완불 전에 미리 소유권이전등기를 하기로 하는 특약이 없는 한, 그 등기로써 실체관계에 부합한다고 할 수는 없다(대법원 93다55777 판결).
2. 중간생략등기
방법이야 어찌됐건, 이미 중간생략등기가 마쳐져 버린 경우에는 그 관계 당사자들 사이에 매매계약이 적법하게 성립되어 이행된 이상 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수 없다.
최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어진 이상 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없다(대법원 2003다40651 판결).
그러나 구 국토이용관리법상 토지거래허가규역 내의 토지가 관할관청의 허가 없이 전전 매도되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 경료한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다(대법원 97다33218 판결).
3. 미등기 부동산의 양수인이 직접 자기 명의로 한 소유권보존등기
그 등기가 결과적으로 실질적 권리관계에 부합된다면 그 등기를 무효라고 볼 수 없다.
미등기부동산이 전전양도된 경우 최후의 양수인이 소유권보존등기를 한 경우에도 그 등기가 결과적으로 실질적 법률관계에 부합된다면 그 등기는 무효라고 볼 수 없고 원심이 원래의 토지소유자로부터 전전양수한 자가 한 소유권보존등기라서 그 등기가 무효라고 한판시는 등기의 효력과 추정력에 관한 법리를 오해한 위법이 있음을 면할 수 없다(대법원 83다카1152 판결).
4. 실제의 등기원인과 상이한 등기
등기는 부동산에 관한 권리의 현상, 즉 현실의 권리관계를 표시하면 족하므로, 등기부상의 등기원인이 실제와 상이한 경우에도 현실의 권리관계에 부합하는 한, 그 등기의 효력에는 아무런 영향이 없다.
부동산 등기는 현실의 권리 관계에 부합하는 한 그 권리취득의 경위나 방법 등이 사실과 다르다고 하더라도 그 등기의 효력에는 아무런 영향이 없는 것이므로 증여에 의하여 부동산을 취득하였지만 등기원인을 매매로 기재하였다고 하더라도 그 등기의 효력에는 아무런 하자가 없다(대법원 80다791 판결).
5. 등기가 물권행위의 내용과 일부만 합치하거나 일부만 합치하지 않는 경우
등기된 권리가 물권행위의 그것보다 큰 때, 예컨대 저당권의 피담보채권이 당사자 간에 합의된 금액보다 다액으로 등기된 경우, 부동산의 일부지분만을 매수한 사람이 부동산 전부에 대하여 소유권이전등기를 한 경우, 공동상속한 부동산을 공동상속인의 1인이 임의로 단독 명의로 소유권이전등기를 한 경우에는 저당권설정계약 당시 약정한 금액, 매수지분, 상속분의 한도 내에서, 즉 법률행위의 한도 내에서만 등기의 효력이 있다는 것이 판례의 태도이다.
원고들과 피고의 공유인 부동산에 관하여 피고가 원고들의 승낙없이 임의로 자기의 단독소유로 이전등기를 하였더라도 그 등기가운데 피고의 지분에 관한 한 그 부분은 실체관계에 부합한다고 할 것이어서 피고에게 그 등기전부의 말소를 명한 것은 위법하다(대법원 86다카549 판결).
등기된 권리가 물권행위의 그것보다 적은 때, 예컨대 피담보채권이 당사자 간에 합의된 금액보다 적게 등기된 경우에는 법률행위의 일부무효의 규정(민법 제137조)에 의하여 전부를 무효로 할 것인가, 또는 등기의 한도 내에서 효력이 있다고 할 것인가를 판단하여야 한다.
