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by 법률사무소 예감 김세라변호사 Jun 23. 2020

다운계약서 작성의무, 소유권이전등기의무 동시이행관계

"매매계약"의 경우 매도인은 매매대금지급의무를, 매수인은 소유권이전등기의무를 부담하게 됩니다. 실제 거래계에서 가장 빈번히 일어나는 "부동산(원룸, 오피스텔, 아파트 등) 매매계약"을 떠올려 보면 이해가 쉬울 것입니다. 공인중개사무실의 중개로 부동산을 팔려는 사람(매도인)과 부동산을 사려는 사람(매수인) 사이에 매매대금, 매매대금 지급 시기 및 방법, 소유권이전등기의무의 이행방법 등에 관하여 상세히 합의한 후 매매계약서를 작성하게 되겠지요. 통상은 매도인은 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하며 잔금지급과 동시에 매수인으로부터 소유권이전등기를 받기로 약정하게 됩니다.

오늘 정리해 볼 사례는,

매수인이 매도인의 소유권이전등기의무 이행지체를 이유로 해제권을 행사하였으나, 매도인과 매수인 사이에 매도인의 다운계약서 작성의무와 매수인의 소유권이전등기의무를 동시이행하기로 약정한 것으로 볼 수 있다고 하여, 매도인이 다운계약서 작성을 거절하면서 매수인의 소유권이전등기의무의 이행지체를 이유로 해제권을 행사할 수는 없다는 내용의 판결입니다(대전지방법원 2014. 12. 11.선고 2014나102225 판결).

프로도는 2013. 7. 15. 네오와 사이에 충남 홍성에 있는 무지개아파트 101동 503호를 매수하기로 하는 계약을 체결하면서 아래와 같은 내용이 기재된 매매계약서를 작성하였습니다.

프로도는 이 사건 매매계약에 따라 2013. 7. 15. 네오에게 계약금 4,000만 원을 지급하였습니다.

프로도는 잔금지급일인 2013. 8. 28. 잔금으로 1억 1,000만 원을 준비하고 네오에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 요구하였으나, 네온는 프로도에게 매매대금을 7, 400만 원으로 기재한 다운계약서를 작성해주어야 위 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 해주겠다고 하였습니다.

이에 프로도는 네오의 다운계약서 작성 요구를 거절하고 2013. 8. 28. 네오에게 네오의 귀책사유를 이유로 이 사건 매매계약을 해지한다는 내용증명을 보냈고, 다시 2013. 8. 30. 네오에게 "실제 매매가액보다 적은 가액으로 매매계약서 재작성이 불가함과, 네오가 2013. 9. 6.까지 잔금을 수령하지 않고 이행을 지체할 경우 2013. 9. 6. 18:00를 기준으로 이 사건 매매계약은 네오의 귀책사유로 인하여 해제됨을 통고한다.1' 는 내용증명을 보냈습니다.

이후 프로도는 2013. 9. 6. 다시 네오를 만나 잔금으로 1억 1,000만 원을 지급하려 하였으나, 네오는 다운계약서가 작성되지 않으면 프로도가 잔금 1억 1,500만 원을 전부 지급하지 않는 한 소유권이전등기를 해줄 수 없다며 그 수령을 거절하였습니다.

상황이 이렇게되자, 프로도는 결국 법원에 소장을 접수하였는데요..

프로도는 법원에 제출한 소장을 통해 "네오가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의무를 이행하지 아니하여 프로도가 네오의 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하였으므로, 네오는 프로도에게 계약금의 배액인 8,000만 원을 위약금으로 지급할 의무가 있다"고 주장하였습니다.

이에 대하여 네오는, "프로도가 네오에게 이 사건 매매계약에 따라 매매대금을 7,400 만 원으로 기재한 다운계약서를 작성할 의무를 부담하고도 이를 이행하지 않았는바, 이는 위 매매계약의 주된 채무로서 네오는 이를 이유로 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있으므로, 프로도의 청구는 이유 없다"면서 프로도의 주장에 전면반박하였는데요..

이에 대하여 원심(대전지방법원 홍성지원)은 프로도의 주장을 전부 받아들여, 네오가 프로도에게 계약금의 배액인 80,000,000원 및 그에 대한 법정이자를 지급할 것을 명하는 판결을 선고하였습니다.

이러한 판결문을 받아 본 네오는 곧바로 항소장을 접수하였는데요, 항소심(대전지방법원 항소부)는 원심법원의 판단과는 전혀 다른 결론을 내렸습니다. 즉, 프로도의 주장을 인정할 수 없다며 원심판결을 취소하고 프로도의 청구를 기각하는 판결을 하였던 것인데요, 항소심법원의 상세한 판결 이유는 아래와 같습니다.

1> 인정사실

① 이 사건 부동산은 네오가 네오의 부친으로 하여금 거주하게 하려는 목적으로 2013. 2. 7. D, E 부부로부터 합계 7, 400만 원에 매수하고 약 7,000만 원의 비용을 들여 대수선, 담장과 차고설치, 조경 등의 공사를 한 것인데, 네오의 부친이 원래 살던 집에서 살겠다고 하여 네오가 이를 매물로 내놓게 되었다.

② 이후 프로도와 네오가 2013. 7. 15. 이 사건 매매계약을 체결하는 과정에서 매 매대금이 1억 5,500만 원으로 된 매매계약서가 작성되었다가, 다시 프로도가 네오에게 매매대금을 1억 5,000만 원으로 감액해달라고 요구하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 매 매계약서에 '잔금시 500만 원을 공제 후 지급키로 한다. 총 매매대금 1억 5,000만 원 임'이라는 내용이 추가로 기재되고 그 옆에 네오가 날인하였고, 네오 또한 프로도에게 매 매대금을 7,400만 원으로 기재한 다운계약서를 작성해달라고 요구하여 앞서 본 바와 같이 위 매매계약서에 '잔금시 7,400만 원에 등기한다’는 특약이 추가로 기재되고 그 옆에 프로도가 날인하였으며 프로도의 남편도 그 자리에서 이를 확인하였다.

③ 또한 프로도는 네오에게 프로도의 남편이 갑자기 발령을 받아 급하게 집을 사게 되어 돈이 없으니 대출을 안고 샀으면 좋겠다고 말하자, 네오는 위 매매계약서가 작성된 직후 프로도에게 '프로도를 위해 7,000만 원의 대출이 나오도록 노력하고 대출금이 모자를 경우 잔금지급을 연기해주며 소유권이전등기는 잔금지급일인 2014. 8. 28. 정상적으로 해준다’는 취지의 각서(갑 제5호증)도 작성해주었다.

④ 그런데 위 2013. 8. 28.에 이르러 프로도는, 프로도의 남편이 공직자로서 재산등록을 해야 하는 상황에서 위법한 다운계약서를 작성해 줄 수 없다며 그 이행을 거절한 다음, 앞서 본 바와 같이 네오에게 해제의 의사표시를 하였다.

2> 판 단

위 인정사실에 의하면, 네오는 적어도 이 사건 매매계약을 체결할 당시에는 실거래가에 의한 등기이전이 이루어질 경우에 양도차익이 8,000만 원 상당에 이르는데다가 그 매매가 단기거래에도 해당하여 상당한 금액의 양도소득세가 부과될 것으로 예상하였던 것으로 보이는데, 프로도와 네오가 협의를 거쳐 이 사건 매매계약서를 완성하게 된 위 일련의 과정과 함께 이를 보면, 네오로서는 프로도가 다운계약서를 작성해줌으로써 양도소득세의 부담이 줄어들게 되는 것을 전제로 이 사건 매매대금을 감액하여 주기로 하였던 것이고, 프로도도 이러한 사정을 알면서 다운계약서를 작성해 주기로 하는 특약을 하였던 것으로 봄이 상당한 점, 따라서 네오로서는 프로도가 다운계약서 작성의 위 특약을 하지 않았다면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 동일한 내용으로 계 약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 점, 위와 같은 다운계약서 약정만으로 이 사건 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 된다고 할 수도 없는 점 등의 사정을 보태어 보면, 프로도의 다운계 약서 작성의무는 프로도가 원용하는 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7795 판결의 사안과 는 달리 이 사건 매매계약의 부수적 사항에 그치지 않고 중요한 요소를 이루는 것으로서 네오의 소유권이전등기의무와 견련관계에 있어 서로 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 프로도가 자신의 다운계약서 작성의무에 관한 이행을 거절한 채 한 해제의 의사표시는 효력이 없다. 그리고 네오가 프로도의 편의를 위하여 프로도의 잔금지급을 연기해주면서도 소유권이 전등기는 정상적으로 해주겠다는 각서를 작성 해주었다고 하더라도, 위와 같이 네오의 소유권이전등기의무와 프로도의 다운계약서 작성의무가 서로 동시이행 관계에 있는 이상, 그러한 사정은 위 해제의 의사표시가 효력이 없다는 점에 영향을 미칠 수 없다. 결국 네오의 주장은 이유 있고, 위 해제가 유효함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

3> 결 론

그렇다면, 프로도의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 프로도의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.