앞으로 실거주의사 입증하지 못하면 집주인은 갱신거절불가
어제 대법원에서 전세계약 갱신거부권 사용과 관련한 중요한 판결이 나왔습니다.
https://n.news.naver.com/article/025/0003331013?sid=102
1. 판결 핵심내용
일전에 저도 작성한 적이 있는 주제인데, 몇년 전 개정된 주택임대차보호법은 제6조의3을 신설해 임차인에게 계약갱신청구권을 부여하는 한편,
같은 조 제1항의 단서 및 각 호를 통해 계약갱신을 거절할 수 있는 경우를 열거하고 있습니다.
이번 판결은 그 중 제6조의3제1항제8호 “임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에 대한 판단기준을 제시한 최초의 판례로서 그 의미가 큽니다.
그간위 조항의 해석을 두고 결론이 서로 다른 판결이 나오고 있었습니다.
그 이유는 법문언에 있습니다.
법조항의 ‘거주하려는’은 이제부터 임대인이 해당 임대주택에 들어가 살겠다는 ‘의지, 의사‘를 나타내는 것인데,
사람의 마음 속에 있는 내심의 의사를 어떻게 인정할 것인가에 대하여 하급심마다 판단이 달랐던 것입니다.
이번 대법원 판결을 한 마디로 정리하면 이런 말이 됩니다.
“임대주택에 거주하겠다는 의사표시가 진실된 것이라면, 마땅히 거주하게 된 사정, 거주에 따른 준비가 있을 것이다. 그 점을 임대인 네가 입증해라.“
여기서 거주하게 된 사정이란, 새로운 직장으로의 이직, 직장 내에서의 전보, 자녀의 대학진학, 임대주택 근처에 살고 있는 노모봉양 등 통념상 해당 임대주택에 전입해야 할 것으로 인정되는 사정을 말하고,
거주에 따른 준비란, 이사계약 체결, 자녀의 전입학 수속 준비, 인테리어 계약체결, 기존 주택의 처분 또는 임대차계약 체결 등 통상적으로 이사를 가려는 사람이 준비하는 것들이 될 것입니다.
2. 그러면 앞으로 어떻게 되는가?
임대인, 임차인, 부동산시장에서의 입장 등 3가지로 간단히 정리해보겠습니다.
1) 임대인의 입장
주택임대차보호법 제6조의3제1항 각 호의 갱신거절 사유 중 이번에 판결이 난 제8호를 제외한 다른 사유들은 사실상 사용하기가 어렵거나 제한이 많은 것들입니다.
1주택자의 경우 현재 본인도 임대차를 살고 있을테니, 상대적으로 실거주의사를 인정받는 것이 용이할 것으로 생각되나,
2주택 이상자의 경우 설령 임대인 본인이 임대차를 살고 있더라도, 실거주 가능한 주택이 2채가 있는데 그 중 왜 갱신거절 하는 주택으로 실거주를 하려는 것인지를 판례에 따라 통상적인 관념상 인정되는 수준으로 입증해야 할 것입니다.
결국 2주택 이상자의 경우 임차인들에게 한 번 임차를 놓을 때, 통상적으로 인정될 수준의 실거주 사유가 발생하지 않는 한 계약갱신청구권이 사용될 수 있다는 가정 하에 전세를 줘야 할 것입니다.
2) 임차인의 입장
임차인 입장에서는 집주인이 실거주를 한다고 통보하더라도 그 통보에 실거주 의사를 입증할만한 자료가 빠졌다면 이번 판결을 근거로 계약갱신청구권을 행사하고 버틸 수 있는 길이 생겼습니다.
물론 무조건 버티시라는 말은 절대 아닙니다.
집주인이 1주택자이거나 정말로 실거주할 의사를 입증했다고 볼만한 자료들을 내용증명에 첨부하여 제출하는 경우에는 갱신거절이 인정될 가능성도 있기 때문입니다.
대법원이 일응의 기준을 내놓기는 했지만, 계약갱신청구권에 대한 판례는 아직도 축적되는 과정이므로 실거주 의무를 입증할 만한 정도가 어느 정도냐?에 대해서는 앞으로도 법적 다툼이 더 이어질 가능성이 있습니다.
그럼에도 불구하고 예전보다 조금 더 안정적으로 2+2를 가져갈 가능성, 확률은 분명히 올라간 것이 사실입니다.
다만, 집주인들이 처음부터 전세계약금을 올려받으려 할 가능성도 있으니 이 부분은 양날의 검이 될 수 있을겁니다.
3) 부동산 시장
저는 이번 판결이 전세가와 매매가의 동반상승을 통한 집값 상승을 다소간이나마 억제하는 효과를 내지 않을까 싶습니다.
예를 들어 어딴 집이 시세 5억에 현재 전세가 4억이라고 가정해보겠습니다.
이 집을 홍길동이 1억을 들여 갭투자하여 취득했습니다.
2~3년 뒤 시세가 10억으로 폭등했습니다.
이 때 이 집의 추가적인 집값 상승전망에 따라 홍길동에게는 두 가지 선택지가 존재합니다.
더 이상의 상승이 어렵다고 판단하면 팔아서 시세차익을 챙기겠지만,
앞으로도 더욱 상승이 기대된다면 팔지 않고 들고 있되, 기존 임차인을 내보내고 9억에 전세계약을 새로 체결하는 것입니다.
이를 통해 확보된 5억원의 현금으로 새롭게 갭투자에 나설 수 있습니다.
이번 판결은 상당수 갭투자 주택에 대하여 2+2 전세계약이 적용되도록 함으로써 시세가 10억으로 오르더라도 전세는 4년간 5억대로 머무르게 하는 효과를 가져올 수 있습니다.
이 말은 한 마디로 갭투자에 불리하게 되는 것이죠.
여러모로 내년 부동산 시장은 중요한 변곡점이 될 것 같습니다.
저도 무주택자로서 시장을 면밀히 관찰해야겠네요. ㅎㅎ
남은 한 해 마무리 잘 하시고 행복한 새 해 맞으시기 바랍니다.
감사합니다.
