분상제 실거주 3년 유예,임차인은 3년째에 나가야하나?
24.2.29. 분양가상한제 아파트에 대한 실거주의무가 3년 유예되었습니다.
언론에서는 주택법 개정안 통과를 전하면서도 실거주의무 유예가 3년으로 되어, 소위 2+2의 임대차 갱신요구권과 충돌할 우려가 있다고 보도하고 있습니다.
이 사안은 변호사들도 의견이 갈리는 것 같은데, 저는 "법원은 주택법 제57조의2제1항에 따른 실거주의무가 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호(임대인 실거주)의 임대차갱신요구권 거절사유에 해당하지 않는다고 판단할 가능성이 높다."고 생각합니다.
이제부터 그 이유를 하나씩 설명드리고자 합니다.
1. 주택법과 주택임대차보호법 과연 정말로 상충하는가?
저는 이래뵈도 명색이 변호사이니 언론에서 말하는 것, 부동산 전문가 분들이 말씀하시는 것을 무조건 믿기보다 법률부터 따져보는 것이 맞겠지요.
모든 문제가 그렇듯, 일단 문제부터 정확히 정의해야 합니다.
문제 자체의 파악이 잘못되면 올바른 결론이 도출될 가능성은 한없이 낮으니까요.
언론, 일부 전문가 및 법조인들이 말하는 '충돌'이 있다는 말을 법률적으로 말하자면 이런 말일 것입니다.
"주택법과 주택임대차보호법의 법적용 순위가 명확하지 않아 상충할 우려가 있다."
"개정 주택법 부칙 제3조의 거주기간 특례와 주택임대차보호법 제6조의3제8호의 관계가 명확하지 않다."
그러나 제 생각은 정말로 상충하는가? 그런 근본적인 의문이 듭니다.
우선 개정 주택법 부칙 제3조의 문구를 그대로 옮겨보겠습니다.
제3조(거주의무기간 적용 등에 대한 특례) 제57조의2제1항제1호에 해당하는 주택으로서 이 법 시행 전에 제49조에 따른 사용검사를 받은 주택의 경우에는 최초 입주가능일부터 거주의무기간이 개시된 것으로 보며, 거주의무 대상이 되는 해당 주택의 거주의무자는 제57조의2제1항의 개정규정 시행 이후 거주의무를 이행하기 전까지 총 3년의 범위 내에서 1회에 한하여 해당 주택에 거주하지 아니할 수 있다. 이 경우 해당 주택에 거주한 기간이 연속적이지 아니한 경우에도 이를 거주의무를 이행한 기간에 산입한다.
여기서 중요하게 볼 점은 두 가지입니다.
첫번째는 "아니할 수 있다."
거주를 하는 것이 원칙이나, 예외적으로 3년 내에서 1회만 거주하지 않을 수 있는 예외를 인정해준 것입니다.
그리고 더 중요한 두 번째, 저 부칙 어디에도 주택임대차보호법에 관한 언급이 없습니다.
기본적으로는 입주하는 것이 원칙인데, 예외를 인정해주면서 이미 한 번 특혜를 준 셈이고 단지 1회에 한해 거주하지 않을 수 있다는 것을 천명했을 뿐, 주택임대차보호법의 갱신청구권 적용을 배제한다고 언급하고 있지 않습니다.
이 경우 1회의 예외에 해당하는 임대차계약, 권리관계에 대해서는 주택임대차보호법이 그대로 적용된다고 보는 것이 합리적 해석일 것입니다.
정리하면 이 사안이 훗날 법적분쟁으로 번질 경우, 법원에서는 "분양가상한제 주택의 실거주의무는 개정 주택법 제57조의2제1항 및 부칙 제3조에 따라 3년 이내의 기간 중 1회 거주의무가 유예된 것일 뿐, 이 조항이 주택임대차에 대해 적용되는 특별법 성격을 갖는 주택임대차보호법의 적용까지 배제한다고 볼 근거가 없다."는 결론이 날 가능성이 보다 높다는 것이 제 생각입니다.
2. 최근 대법원 판결에 따르더라도 임대인이 주택법상 실거주의무를 위해 입주하려는 것은 실거주의사가 명확한 경우로 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호에 해당하여 갱신청구를 거절할 수 있는 것 아닌가요?란 의문에 대하여
얼마전 대법원은 계약갱신청구권 행사에 관하여 처음으로 판단을 내놓았습니다.
자세한 내용은 제가 예전에 쓴 글을 한 번 읽어보시면 좋겠습니다.
https://brunch.co.kr/@sugo30/349
해당 대법원 판결을 한 마디로 정리하면 이런 말이 됩니다.
“임대주택에 거주하겠다는 의사표시가 진실된 것이라면, 마땅히 거주하게 된 사정, 거주에 따른 준비가 있을 것이다. 그 점을 임대인 네가 입증해라.“
언뜻 주택법에 따른 실거주의무 충족을 위해서 입주하는 것은 그야말로 완벽한 계약갱신청구 거절사유로 생각됩니다.
저 또한 크게 이견은 없습니다.
단, 갱신거절 시점에 그런 사유가 인정된다면 말이죠.
주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신청구권의 시기를 분명히 정하고 있습니다.
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그리고 정부는 임차인의 계약갱신청구권 행사 시기를 임대차 계약만료 6개월전부터 1개월 이내(20.12.10 이후 갱신 또는 신규체결된 경우 2개월 이내)로 정하고 있습니다.
https://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp
임대인이 주택법상 실거주의무 준수는 계약갱신청구권 행사 시점으로부터 최소 1년 1개월 뒤, 최대 1년 6개월 뒤의 일입니다.
1년 1개월 뒤에서 1년 6개월 뒤에 임대인이 실거주하려는 것을 계약갱신청구권 거절사유로 받아줄 경우 어떤 일이 벌어질까요?
적어도 분양가상한제 아파트 최초 임대차 계약을 체결한 임차인에 한해서는, 계약갱신청구권이 사실상 무력화되는 결과, 사문화되는 결과를 초래합니다.
계약갱신청구권을 행사하여 임차인이 거주가능한 기간이 불과 2년임을 잊어서는 안됩니다.
법령상 명확한 우열관계, 적용순서에 대한 명기가 없는데, 법원이 법리적으로나 사회경제적 파장을 고려한 면으로서나 1년을 넘는 뒤에나 이뤄질 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신 거절을 받아줄 가능성은 낮을 것입니다.
3. 결론 - 임대인은 어떻게 해야 하나?
주택임대차보호법 제10조는 이 법률에 위반한 것으로 강행규정에 위반한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.
이 말은 임차인에게 불리하게 정한 것이 문제가 된다는 말이니, 더 유리하게 정하는 것은 상관이 없습니다.
즉, 아예 처음부터 3년으로 정한다면, 임대차 계약갱신청구권 시기와 임대인의 입주시기가 같아지니 주택법과 주택임대차보호법이 상충할 여지가 사라지게 됩니다.
또한 이 경우 임대인 입장에서 임차인이 처음부터 3년만 거주 가능했다는 것을 알았다는 주장도 추가적으로 가능합니다.
물론 이렇게 한다고 문제없을거란 장담을 드리는 것은 아닙니다.
아직 대법 판례가 없는 상황에서 누구도 그런 단언은 못합니다.
다만, 비로소 다퉈볼만은 하다는 것입니다.
감사합니다.
