전원주택 토지구입-임야를 매매하시나요?
전원주택 땅 구입, 임야를 구입하시나요? 이것부터 체크하세요!
출발
창문 안에서 바라보는 밖의 풍경은 매우 좋은 날씨처럼 보이는데 실상은 매서운 바람이 부는 날씨라는.. ㅠㅠ
현장 점검하느라 밖에 오래 돌아다녔더니 감기가 올려나봐요. 몸이 으슬으슬 춥기 시작하네요.
몸이 아파도 오늘도 열심히 브런치에 제 이야기를 연재합니다. 고고~^^*
이번 이야기에서는 임야에 관련된 부분에 대해 이야기 드릴려고 합니다.
많은 분들이 ‘토지에 대한 내용이 뭐 있겠느냐?’ 라는 물음도 있으시겠지만 집을 지음에 있어 가장 기본이 되는 것이 토지이기 때문에 많은 이야기를 통해 내용을 전해드릴려고 합니다.
지난번 까지의 내용은 전반적인 토지를 이해하고 우선적으로 살펴보아야 하는 내용들로 이야기 드렸습니다.
이번 이야기부터는 좀 더 세부적으로 들어가 각 대지의 형질에 따른 체크사항들을 이야기 드리도록 하겠습니다.
출처 : http://pds23.egloos.com/pds/201212/08/73/e0121373_50c32cb638a3d.jpg산지관리법? 산지전용 허가기준을 챙기세요!
산지전용 허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가 기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능합니다.
산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있습니다.
첫째, 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것
둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것
셋째, 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것
이렇게 3가지로 구분하고 있습니다. 하지만 여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례도 살펴봐야 한다는 것입니다.
예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으나 양평군의 경우에는 ha당 입목축적이 100%이하, 경사도 20도 이하로 규정하고 있습니다.
지자체마다 다른 개발행위허가 기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고 토목설계 측량사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 가장 바람직합니다.
힘들게 마음에 드는 땅을 발견하고 매입하였는데 허가가 나지 않는다면 정말 낭패입니다. 위에서 알려드린 사항들을 꼭 확인하셔서 안전한 임야구입 하시길 바라겠습니다.^^
출처 : http://cfile231.uf.daum.net/image/145D0B184BF0D2F69093C0남의 땅? 분묘기지권이 무언가요?
임야를 구입할 때에 가장 중요하다고 할 수 있는 부분이 분묘기지권입니다.
분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는데 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 하늘과 땅 차이입니다.
분묘기지권의 기준을 살펴보겠습니다.
첫째, 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
둘째, 토지 소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우
셋째, 토지 소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매입한 경우
다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정 한다고 되어있습니다.
임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되 분묘기지권이 성립되는지는 꼼꼼히 따져봐야 되며 매매 계약 시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없습니다.
출처 : http://cfile5.uf.tistory.com/image/1827E9254C12A89E0F8F54도로는 매우 중요해요!
집터를 매입할 때 가장 우선적으로 고려되어야 할 사항이 무엇일까요?
많은 요소들이 있겠지만 저는 도로를 가장 우선으로 선택할 것입니다.
내 땅으로 진입할 수 있는 도로가 없다면 아무리 좋은 땅일지라도 집을 지을 수 없기 때문입니다.
많은 분들이 현황도로나 구거 등을 보고 도로라고 보고 땅을 구입하지만 실제 현장에 나가거나 지적도를 검토해보면 도로라고 보기 힘든 경우도 많기 때문에 혹 도로가 없는 땅을 구입 시에는 전문가의 자문을 구해보시기 바랍니다.
하지만 꼭 맹지라고해서 집을 못 짓는 것은 아닙니다.
맹지라면 진입 도로에 대한 문제 해결 방안을 강구한 후 해결책을 마련할 수 있다면 집을 지을 수 있는 대지로 바뀔 수 있습니다.
다만 대부분의 맹지의 경우 남의 땅을 지나서 내 땅으로 들어가야 하는 경우가 많기 때문에 지나가는 땅의 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던지 아니면 지나가는 도로 부분만을 매입하여 일을 진행시키는 경우도 있습니다.
건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 살펴보면 막다른 도로의 경우 10m 미만 일때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우에는 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍.면지역은 4m로 규정하고 있습니다.
각 현장상황에 따라 적용되는 규정이 다르게 때문에 이 규정에 맞는 도로폭을 확보해야지만이 건축주님께서 원하시는 집을 지을 수 있습니다.
출처 : http://www.greenfisher.com/ocb/images/993127573.jpg토질을 한번 살펴보세요!
전원주택지 등으로 땅을 개발할 경우 토질에 대한 부분도 고려해야할 대상입니다.
토질이라고 해서 갸우뚱 하시는 분들이 계실거라 생각되어집니다. 하지만 제가 말하는 토질은 전원주택 개발비용과 밀접한 연관이 있다고 할 수 있습니다.
암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 들 수 있기 때문에 화강암 등과 같은 단단한 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피하시는 것이 좋습니다.
또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우도 피하셔야 합니다.
많은 분들께서 기반시설 인입비에 대해 전혀 고려를 하시지 않으시지만 생활을 함에 있어서 물과 전기 등은 필수사항입니다.
기반시설이 아무것도 없는 곳에서는 상수도와 전기, 전화 설치 등을 위하여 발생되는 개발비용이 만만치 않기 때문에 이러한 점을 유의하여 임야를 매입하시기 바랍니다.
출처 : http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/attach/word/wordImage_494.jpg현 산지전용 제한지역이 아니어야 함
산과 물이 대지를 둘러싸고 있고 경치가 너무 좋아 덜컥 대지를 구입하셨다가 나중에 알고보니 산지전용 제한지역이신 분들이 간혹 계십니다.
바로 옆에 건축물이 지어져 있다고 해서 내 땅도 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
경계선에 따라 바로 옆의 땅의 지역지구가 달라질 수 있기 때문입니다.
지역지구 중 특히 주택을 짓기 어려운 곳이 바로 산지전용 제한지역입니다.
산림청의 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한되어 있기 때문에 실질적으로 집을 못 짓는 땅이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
주로 펜션이나 별장 등을 짓기 위해 경치 좋은 곳을 찾다가 덜컥 구입하시는 건축주님들이 많으신데 꼭 산지전용 제한지역이 아닌지 여부를 체크하시기 바랍니다.
출처 : http://cfile21.uf.tistory.com/image/1937A740500390C72704FD꼭 체크하여야 할 사항들을 알려주세요!
내 집을 짓는 행복한 꿈만을 향해 빨리 달려가야 하는데 생각보다 고민하고 체크하여야 할 사항들이 많으실 것이라 생각되어집니다.
앞서 설명 드린 내용들을 정리하면서 이것만은 꼭 체크하셔야 하는 사항들에 대해 설명드리겠습니다.
1. 대상 임야가 보전임지인지 여부를 확인하여야 합니다.
2. 산지전용제한지역이 아니어야 합니다.
(산지전용허가가 가능한 임야인지 확인해야 함)
3. 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 국고보조를 받아서 조성한 조림지가 아니어야 합니다.
4. 산의경사도가 25도를 넘는지 확인 하여야 합니다.
5. 현 대지에 심어져 있는 나무상태(임목본수도)를 체크하여야 합니다.
(산림의 상태가 자연적인 조경으로 이용가치가 있는지 확인해야 함.)
6. 임야내에 묘지가 있는지 확인하여야 합니다.
7. 대지와 연결된 도로가 있는지 확인하여야 합니다.
8. 시세를 확인하여야 합니다.
9. 임야를 개발하는 토목공사와 개발비용이 얼마나 드는지 확인하여야 합니다.
10. 어떤 목적으로 개발을 하고자 할 때 그 목적이 다른법에 의하여 규제가 되는지 여부를 확인하여야 합니다.
도착
이번 이야기에서는 단지 내의 땅이 아닌 임야를 구입해 집을 지어야 할 경우 어떠한 점들을 우선적으로 체크하여야 하고 살펴보아야 하는지에 대해 알아보았습니다.
반듯한 땅과 기반시설이 모두 설치되어 있는 곳을 선정하면 좋겠지만 이렇게 모든 조건이 갖추어져 있는 곳은 가격이 비싸기 마련입니다.(ㅠㅠ)
하지만 임야라고 해서 무조건 나쁜 조건만은 아닙니다.
오히려 내가 원하는 방향대로 처음부터 프로세스를 가지고가고 만들어갈 수 있다는 장점들도 있기 때문에 이번시간을 통하여 임야를 구입해 집을 지어야하는 상황에 계신 건축주님들께서는 모든 내용을 꼼꼼히 살펴보아 후회 없는 대지선택을 하시기 바랍니다.^^
끝까지 제 이야기에 귀 기울여주셔서 감사합니다.
글쓴이 : 이동혁 건축매니저
이메일 : sunsutu@hanmail.net
