2.발 한번 내디뎌 볼까?/2.1 돈은 있니?(예산잡기
2.1 돈은 있니?(집짓기 예산 잡기 편) : 2018년 버전
순서대로 읽다 보면 완성되는 나의 집
꿈꾸던 전원주택을 짓다
글쓴이 : 이동혁
2. 발 한번 내디뎌 볼까?(집 짓기의 시작)
2.1 돈은 있니?(집짓기 예산 잡기 편) : 2018년 버전
무슨 일을 하든 가장 중요한 것은 바로 '돈'이다.
예산을 꼼꼼히 잡고 진행해야만 나중에 머리 아픈 일을 겪지 않을 수 있다.
내 첫 번째 책인 '따뜻한 전원주택을 꿈꾸다'에서 집짓기 예산 잡는 법을 이야기한 적이 있는데 시간이 지나면서 조금 가격 변동이 있어 현재 시세에 맞게 다시 이야기해 보도록 하겠다.
이번 단락의 키워드를 '돈은 있니?'라는 제목으로 시작했다.
"돈이 없으면 집을 짓지 말라는 것인가?"라는 의문으로 이 글을 읽은 분도 계실 거라 생각한다.
집은 생각보다 돈이 많이 들어가는 일이다. 어떤 글들을 보면 "아파트를 구입하는 것 대비 절반에 집을 지을 수 있다."라는 글들이 있다. 틀린 말은 아니지만 그렇다고 정답이라고 말할 수도 없다.
그 이유는 어떤 지역의 아파트를 기준으로 잡았느냐?라는 것과 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 서울의 아파트 30평대 시세는 7~8억 정도를 유지하고 있다. 비싼 지역의 경우 10억을 넘어가는 지역도 있다. 이러한 지역과 비교한다면 당연히 절반 가격에도 땅을 사고 집을 지을 수 있다.
하지만 전국을 따져보았을 때는 그렇지 않다. 30평 아파트 평균 시세를 따져본다면 경기권만 살펴보아도 3억 정도의 평균가를 기록하고 있다. 이 금액과 비교하게 된다면 거의 똑같은 금액이 들어가거나 넘어서는 경우도 심심치 않게 본다.
오늘은 정말 현실적인 부분에 있어 공사비와 세금적인 부분. 그리고 부대적으로 들어가는 부분까지 이야기해 드리고자 한다.
"집을 짓고자 준비하고 계시는가요?"
"그렇다면 다음부터 말하는 비용을 꼼꼼히 준비하시고 대비하세요."
*기준 : 100평의 대지, 30평 주택*
1. 대지 비용
: 집 지으려면 땅이 있어야 한다. 땅 생각보다 싸지 않다. 양평의 경우 대지 구입 평균 가격을 평당 300만 원 정도는 잡고 움직여야 하며, 그 이후 지역도 평당 100만 원 이상은 잡아야 한다. 내가 알기로는 그 이하 금액의 땅은 기반시설이 없거나 서울과 거리가 1시간 이내 거리가 아닌 경우가 많아 이번 예산 잡는 부분에서는 중간치인 평당 200만 원으로 잡고 계산하겠다.
: 200만 원*100평 = 200,000,000원
*예전에 내가 토지 구입비를 잡을 때 평당 70만 원으로 잡고 진행했었다. 전국 평균가를 기준으로 놓고 했던 것인데 현실성이 조금 떨어진다는 의견이 있어서 경기도 권 기준, 서울 1시간 이내 집입 대지 기준으로 잡고 진행하겠다.
2. 토지 취득세+등록세
: 대지를 구입하였으니 세금을 내야 한다. 이를 토지에 대한 취․등록세 비용이라고 한다. 농지 토지 기준. 구입비용의 3.4% 정도 비용이 발생된다.
:200,000,000원*3.4% = 6,800,000원
3. 토목설계 및 인허가비
: 땅을 구입했으면 땅에 대한 설계를 받아야 한다. 그래야 내 땅의 경계면과 레벨의 차이를 알 수가 있다. 또한 이 작업이 선행되어야만 집 설계를 앉힐 수 있다. 이 작업은 토목측량설계사무소에서 대행을 해준다.
:100평 기준으로 진행했을 때 평균 5~600만 원 사이로 진행이 되어진다. 이번 예산 잡기 편에서는 500만 원을 기준으로 진행하겠다.(지역마다 받은 금액이 다르므로 최소 지역 업체 2군데 이상 견적을 받아본 후 진행하는 것을 추천한다.)
: 5,000,000원
4. 건축설계비
: 땅에 대한 도면을 그렸으면 그 위에 내가 살 집을 그려야 한다. 이 작업이 여러분들이 많이 알고 있는 설계 단계이다. 이 기준은 현재 내가 받고 있는 금액을 기준으로 작성하겠다.(허가용 도면 및 실시설계도면 포함 금액)
: 150,000원*30평 = 4,500,000원
5. 건축 인허가비
: 도면이 완성되었다면 지자체에 집을 지을 테니 허가를 내달라고 하는 절차가 있다. 이때 발생하는 비용이 건축 인허가 대행 비이다. 개인이 신청할 수 없으며, 건축사사무소를 통해 진행하여야 한다. 이 기준은 평당 10만 원을 잡고 진행하겠다.
:100,000원*30평 = 3,000,000원
6. 농지 전용 부담금
: 전이나 밭을 대지로 전용하였을 경우 농지 전용 부담금이 발생된다. 공시지가의 30%의 비용이 발생되므로 예산을 미리 잡아놓아야 한다. 정확한 명칭은 농지보전부담금인데 한도액이 1㎡당 최대가 50,000원이다. 이 금액을 넘어서는 것들도 50,000원으로 계산된다. 이번 계산에서는 50,000원을 기준으로 잡겠다.
:50,000원*100평*3.3*0.3 = 4,950,000원
7. 건축공사비
: 이 부분이 여러분들이 많이 듣는 평당 공사비라고 불리 우는 부분이다. 여러분들이 받는 모든 견적은 부대비용을 제외한 순수한 건축 시공비를 견적으로 받는다고 보면 된다.
2018년 기준 내가 생각하기로는 평당 건축공사비가 부가세 포함 500만 원은 될 것이라 보고 있다. 이번 예산 잡기 편에서는 평당 500만 원이라는 금액으로 계산하겠다.
:5,000,000원*30평=150,000,000원(부가세 포함)
8. 기반시설 인․입비
: 집만 지어놓는다고 생활할 수 있는 것은 아니다. 집을 집답게 만들 수 있는 무언가가 필요하다. 이 부분을 기반시설 인입이라는 단어로 정리하며, 전기나 수도, 가스, 정화조, 우수관로 등을 인입하는 비용이다.
택지지구처럼 모든 기반시설이 들어와 있다면 비용이 거의 들어가지 않는다. 하지만 이번 예산 잡기 편에서는 아무것도 없다는 전제하에 비용을 계산하겠다.
:20,000,000원
9. 경계측량, 지적현황측량
: 지적공사에서 진행하는 것으로 흔히 빨간 말뚝 박는 작업이라고 많이들 알고 있다. 이 작업을 통해 내 땅의 정확한 경계라인을 알 수 있다.(100평 정도 경계측량을 하면 80만 원~100만 원 사이로 들어간다.)
:1,000,000원
10. 가구비
: 싱크대, 붙박이장, 신발장 같은 가구 비용을 별도로 잡아 놓아야 한다. 많이들 시공업체에서 그냥 해 주는 것으로 알고 있는데 세상에 공짜는 없다.
가구의 경우 한샘 및 리바트 등의 브랜드들이 많이 활성화되어있어 최근에는 건축주가 직접 눈으로 보고 구입해 오도록 하고 있다.(가장 많이 사용하는 한샘 기준으로 잡게 되면 평균 2,000만 원 정도 선에서 많이들 구입해 오신다.)
:20,000,000원
11. 조경공사비
: 전원주택의 꽃은 조경이라 할 수 있다. 이 부분이 은근 많이 들어간다. 바닥 조경의 경우 평당 10만 원 정도를 잡으면 잔디와 디딤석, 기본 식재 정도는 시공되며, 담장의 경우 미터 당 10만 원 정도 잡고 진행하는 것이 좋다. 이번 계산에서는 1200만 원을 잡고 진행하겠다.
:12,000,000원
12. 건축물 취득세
: 땅을 구입할 때 세금을 냈듯이 집 지을 때도 세금이 발생한다. 공사비의 2% 정도 비용이 발생된다.
:150,000,000원*2% = 3,000,000원
13. 건축물 등록세
: 이 부분도 세금 부분이다. 공사비의 0.8% 정도 비용이 발생된다.
:150,000,000원*0.8% = 1,200,000원
14. 교육세
: 세금 종류 참 많다. 이 부분도 세금 부분이다. 건축물 등록세의 20% 정도 비용이 발생된다.
:1,200,000원*20% = 240,000원
15. 농어촌특별세
: 세금 또 있다. 이제 마지막이다. 취득세의 10% 정도 된다.
:3,000,000*10% = 300,000원
15가지의 모든 항목을 더하면 100평 대지에 30평 집 짓는 비용은
총 431,990,000원(부가세 포함)이 된다.
어떠한가? 입이 벌어질 만큼 돈이 많이 들어가지 않는가?
하지만 이게 현실이다.
좋은 말로 포장해 드리고 싶지만 현실을 정확하게 알고 진행하여야 한다.
물론 이번 예산 잡기 편에서는 각 부분 최대치 비용을 잡고 계산하였다. 예산은 최소로 잡고 진행하는 것이 아니라 최대한으로 잡고 줄여가면서 진행해야 하는 것이다.
땅 값을 2억이라는 돈으로 잡았기 때문에 땅이 있으신 분들의 경우 231,990,000원이 건축비로 소요될 것이다.
항상 말씀드린다. 집 짓는 거 쉽지 않다고.
또한 전원주택은 추후 환급성이 떨어진다는 것을 알아야 한다.
"그래도 집을 지으실 건가요?"
여러분들은 그나마 다행이라고 생각한다. 시작하기 전 예산을 산출해 볼 수 있는 기회를 얻었기 때문이다. 죄송하게도 예산을 정확히 잡고 진행하지 않은 분들은 하나씩 들어가는 돈에 적지 않게 당황하실 것이다.
"주변에 집 짓겠다고 준비하시는 분들이 계신가요?"
그렇다면 지금이라도 어느 정도의 비용이 들어가는지 어서 설명해 주길 바란다.
추신 : 집 짓는 거 쉬울 줄 알았지?
