전원주택 건축비. 얼마면 되?
내 집짓기 비용 세부항목별로 계획하자.
출발
오랜만에 크리스마스가 껴 있는 황금연휴다 보니 느긋한 마음으로 글을 쓸 수 있네요.^^
아침에 글을 하나 쓰고 점심먹고 글 하나를 더 씁니다.
이번시간에는 건축비에 대해 전반적으로 설명을 드리고자 합니다. 앞의 이야기를 통하여 설계의 중요성과 설계를 어떻게 해야 하는지에 대해 파악하셨으리라 생각됩니다.
정말 내가 원하는 설계를 하였을 경우 어느 정도 예산을 어떻게 잡아야 하는지에 대해 자세하고 꼼꼼히 설명 드리도록 할테니 내 집을 짓고자 준비하시는 분들께 많은 도움이 되었으면 합니다.^^
자 그럼 출발합니다.
내 집을 지으면서 가장 힘든 부분이 무엇일까요?
제가 생각할 때에는 예산부분일 것입니다. 이미 정보의 홍수에 살고 있으며, 텔레비전만 틀더라도 수많은 이쁜집들이 눈에 보이기 때문에 건축주님의 눈이 이미 전문가 이상으로 높아져 있을 가능성이 높습니다.
물론 충분한 예산이 마련되어져 있다면 어떠한 집도 다 지을 수 있겠지만 대부분의 건축주님들께서는 정해진 예산안에서 집을 지어야할 경우가 많습니다.
그렇게 때문에 내 집을 짓기위해 가장먼저 확인해야 될 사항이 "집을 짓기 위한 자금이 충분히 확보되었는가?" 입니다.
이번 이야기에서는 우리가 예산을 잡을 때에 우선적으로 잡아야 할 항목들과 놓치기 쉬운 부분들에 대한 꼼꼼하고 객관적인 설명을 해드리도록 하겠습니다.
대지! 준비와 관련된 비용을 확인하세요
대지와 관련된 준비 비용은 크게 네가지로 구분할 수 있습니다.
첫 번째 비용은 바로 땅 구입비입니다.
땅 구입의 경우 지역별, 입지여건, 용도지역, 부지면적 등에 따라 가격차이가 많이 발생됩니다.
그러므로 먼저 원하는 지역이 있을 경우에는 그 지역의 땅 시세를 파악하는 것이 우선이며, 정해진 예산 내에 구입이 가능한지 여부를 파악해 보셔야 합니다.
두 번째는 농•산지 전용비입니다.
땅을 가지고 계신 분이거나 신축을 위해 구입하고자하는 건축주님은 ‘토지이용계획확인서’를 열람하여 땅의 지목을 파악하고 대지가 아닐 경우에는 개발행위절차를 진행하셔야 합니다. 일정 금액의 농•산지 전용비용, 농지보전 부담금, 대체산림자원 조성비용이 소요되므로 꼭 지역 시청이나 군청에 비용을 문의해보시는 것이 좋습니다.
세 번째는 부동산 취•등록세입니다.
원하는 땅을 구입하셨다구요? 그렇다면 그 땅에 대한 취•등록세를 납부하셔야지 등기가 되어집니다. 이 부분은 신축의 경우 약 3% 정도의 취•등록세가 발생하므로 확인해 보셔서 예산을 잡아놓으셔야 합니다.
마지막 네 번째는 측량비입니다.
많은분들이 설계와 인허가 계약을 하였다 하여 모두 포함된다고 생각하시지만 측량의 경우 지적공사에 신청해야 하는 사항이므로 설계계약에는 포함되어져 있지 않습니다.
측량 비용은 측량의 종류, 지목 및 부지의 모양 등에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나 보통 약 50~100만원 정도의 비용을 생각하면 될 것 같습니다.
설계비용 무시할 수 없어요!
이제 본격적인 설계비용에 대해 설명 드리겠습니다.
설계과정의 비용은 크게 네 가지로 구분할 수 있습니다.
첫 번째, 기획설계비입니다.
건축에서 가장 중요한 것이 바로 설계입니다. 건축주님의 생각을 담는 그릇이 바로 설계이기 때문입니다. 하지만 건축주님들께서는 설계의 중요성에 대해 잘 인식하지 못하고 있는 것이 현실입니다. 모든 일이 기획단계에서 성패가 좌우되듯이 건축 또한 기획설계단계에서 건축물의 품질이 결정되기 때문에 그 중요성은 더 말하지 않더라도 알고계시리라 믿습니다.
보통 건축주의 요구사항에 따라 설계비용은 다소 차이가 있을 수밖에 없습니다. 브랜드의 가치에 따라 달라지기도 하며, 평형대와 인허가, 감리, 사용승인 같은 비용이 다르게 책정되어지기 때문에 맡기실 업체가 선정되셨다면 방문하여 상담을 꼭 받아보시는 것을 추천드립니다.
두 번째, 건축 인•허가비입니다.
건축물은 용도지역, 건축물 규모 등에 따라 신고사항과 허가사항으로 나뉘게 됩니다. 건축사사무소마다 다소 차이는 있지만 신고건 기준 300만원 전후, 허가건 기준 4~500만원전후로 책정되어지오니 참고하시면 될 것 같습니다. 간혹 비용을 아끼신다고 이곳저곳에 분산하여 맡기시는 분들이 계신데 이렇게 되면 책임소재와 챙겨야 할 것들이 많아져 복잡해질 수 있으니 가급적이면 믿을만한 한 업체를 선정하여 모든 일을 위임하는 것이 경제적입니다.
세 번째, 조감도비입니다.
건축설계에서 조감도는 중요한 역할을 합니다. 컴퓨터가 없던 시절에는 수작업을 통해 전체적인 집의 조감도를 작성 했지만 이제는 컴퓨터로 집의 외형 및 실내를 3차원으로 볼 수 있습니다. 이는 사전에 집의 완성 모습을 볼 수 있어 수정•보완작업이 가능하므로 건축완공 후 만족도가 높아짐은 물론 건축비를 절감할 수 있다는 장점 또한 있습니다. 그래서 꼭 비용이 들어가더라도 설계와 함께 조감도 제작이 가능한 설계자가 있는 업체를 선정해야 하며, 비용이 든다면 비용을 지불하고서라도 할 필요가 있습니다.
네 번째, 내역산출비입니다.
많은 분들이 설계도면도 없이 견적을 문의하십니다. 아파트처럼 지어놓은 집을 파는 것이 아닌 전원주택은 나만의 요구 사항을 반영한 맞춤식 주택이기 때문에 설계도면 작업 후, 내역산출 없이 정확한 공사비용을 알 수 없습니다. 다만 건축 전 대략적인 예산수립을 위해 말 그대로 어느 정도 예산이 소요될 것인가에 대한 부분은 그동안의 노하우를 통해 근접하게 컨설팅은 가능할 것입니다.
많은 사무소에서는 이렇게 견적을 낼 때에 약 100만원 전후의 금액을 받고 일을 진행시키므로 참고하시면 될 것 같습니다.
토목공사 시작해 보자!
땅 구입 시 석축(옹벽)공사가 필요한 땅인지 검토해 볼 필요가 있습니다.
석축(옹벽)공사가 필요한 땅일 경우 석축(옹벽) 공사에 들어가는 비용이 어느 정도인지 사전에 지역 업체에 견적을 받거나 대략적인 금액을 알아보고 땅을 구입하는 것이 좋습니다.
참고사항으로 석축공사의 경우 대지의 위치에 따라 비용이 차이가 있으며, 옹벽공사의 경우는 콘크리트를 타설하기 때문에 자연친화적이지 못한 점이 있으니 건축주님의 취향에 따라, 대지여건에 따라 비용이 차이가 나므로 꼭 전문가와 협의하여 결정하시길 바랍니다.
부지의 현황에 따라 성절토가 필요한 땅은 추가 비용이 발생하며, 부지의 지형에 따라 자연을 훼손하지 않는 건축 방식 등이 있으니 꼭 전문가와 협의하여 부지에 대한 가장 이상적인 건축물 계획에 때해 도움을 얻는 것이 좋습니다.
또한 부지를 50cm 전후로 성•절토 할 경우 개발행위를 먼저 득해야 하는 경우가 있으니 사전 인근 토목설계사무소를 통해 알아보고 진행해야 금전적 손실을 막을 수 있습니다.
땅 구입 시 지형에 따라 배수로 공사가 필요한 경우가 있으며, 기존 배수로 공사가 되어 있는지 등을 잘 확인해야 합니다. 상하수도 및 정화조 배관의 거리가 멀 경우 추가요금이 발생할 수 있으며, 남의 땅을 지날 경우 토지사용승낙서가 없으면 건축이 어려운 경우도 있으니 잘 살펴서 땅을 구입해야 합니다.
건축물에 대한 우수공사는 대수롭지 않게 생각하는 경우가 있는데 우수공사를 하지 않으면 비가 올 때 배수가 원활하게 되지 않아 마당으로 빗물이 모일 수 있으니 꼭 예산에 반영하여 공사를 하는 것이 좋습니다. 또한 우수공사가 평당가격에 포함되어 있는 줄 알고 있는 예비건축주님도 많기 때문에 계약 시 포함여부를 잘 챙겨야 합니다.
구입하고자 하는 땅에 대해 물의 수급이 어떻게 되는지 파악해야 합니다. 사전에 지역 지하수개발업체에 문의하여 지하수개발 가능여부와 가격을 알아보아야 합니다. 참고로 일반 주택의 경우에는 500만원 내외의 예산을 잡으면 되고 수질검사여부를 포함한 가격인지 확인해야 합니다. 또한 지하수 공사 이전에 집의 배치를 결정하고 적합한 위치에 관정을 설치하는 것이 좋습니다.
건축계약과 동시에 발생되는 비용!
산 넘어 산이라고 세금도 남아있습니다.
부가세의 경우 종합건설업체나 일반 건축업체에 일괄도급을 줄 경우 부가세를 포함한 총 공사금액을 지불해야 합니다. 그래야 추후 양도 시 양도소득세 산정 근거 자료가 되어질 수 있습니다.
많은 분들께서 부가세를 안내겠다고 하시는데 눈에 보이지만 않을뿐 이미 우리들은 모든 제품에 대한 부가세를 포함하여 비용을 지불하고 있습니다. 안내도 되는 것이 아니라 필수로 내셔야 하는 부분이므로 꼭 기억하고 계셔야 합니다.
산재보험의 경우 연면적 100㎡이상은 산재보험 의무가입 대상입니다. 약 30평이 넘는 주택은 산재보험에 필수로 가입하여야 하기 때문에 이 점도 기억하셔야 합니다.(산재보험의 경우 브랜드 건설회사의 경우 의무로 가입해주므로 계약 시 확인해 보시는 것이 좋습니다.^^)
본격적인 내 집 짓기! 시공비 파헤치자!
본격적인 건축 진행 전 대략적인 총 공사금액에 대한 파악이 필요합니다. 하지만 설계도면 없이는 정확한 공사비용에 대해 알 수 없으므로 대략 기본적으로 소요되는 건축비용을 알아볼 필요가 있습니다.
사전 건축물의 규모, 주택스타일, 인테리어 수준 등을 결정하고 업체별로 문의하야 할 것이며, 이때 업체마다 규모나 전문성 등에 따라 기본건축비용이 차이가 있을 수 있으니 비교분석 시 현명한 판단을 해야 합니다.
그리고 기본건축비(평당건축비)는 큰 틀에서 이야기 하는 기본비용이며, 기본비용 외적으로 소요되는 비용이 많으니 잘 파악하여 초기단계에서 예산 수립에 차질 없으시길 바랍니다.
건축하고자하는 부지 내 건축물이 있는 경우 먼저 건축물대장을 확인하여 등재되어 있는 경우 해당 읍•면•동사무소를 통해 멸실신고 후 철거를 해야 합니다. 건축물대장 상에 지분재료가 슬레이트로 명기되어 있을 경우 석면으로 분류되어 면허가 있는 전문업체를 통해 처리해야 하며, 처리비용이 별도로 발생합니다. 그래서 사전 땅 구입 전 부지 내 건축물이 있을 경우 슬레이트 지붕인지 확인할 필요가 있습니다. 그리고 기존주택을 철거하고 신축을 할 경우 밀실 등기 작업까지 필요합니다. 철거의 경우 각 지역마다 차이가 있으나 평균적으로 약 300~500만원 사이로 책정되어 진행되어집니다. 현장상황에 따라서도 금액차이가 발생되오니 참고하시기 바랍니다.
착공계를 제출하면 본격적인 공사가 진행이 되기 때문에 공사를 위한 전기, 수도 등이 필요합니다. 임시 전기 신청을 위해서는 관련서류를 준비하여 신청해야 하는데 대부분 건축주님을 대신하여 건축업체에서 처리를 하고 있습니다. 비용은 한전 예치금 포함하여 약 50만원 전후로 소요되며, 추후 한전 예치금은 환급을 받습니다. 그리고 공사 완료 시점에 가스인입을 위한 비용 등이 약 30만원 전후로 소요됩니다.
기존 집을 철거하고 신축을 할 경우, 임시거처에 소요될 비용을 예상하여야 합니다. 공사기간은 3~5개월이기 때문에 공정에 맞게 기간을 설정하여 임시거처를 찾으시면 될 것 같습니다.
공사차량이 진입해야 할 폭이 너무 작을 경우 소형차량으로 운반하거나 별도의 장비를 이용하여 공사를 진행해야하기 때문에 추가요금이 발생할 수 있습니다. 보통 평당가격으로 계약을 할 경우 이런 부분을 고려하지 않고 계약을 하는 경우가 있으므로 추후 자금이 더 필요해 집니다. 그래서 설계 전 현장방문을 통해 공사여건을 파악하여 정확한 내역을 통한 공사를 진행해야만 사전에 이런 불합리한 문제를 해결할 수 있습니다.
싱크대의 경우에는 평당 건축계약에서 제외됩니다. 싱크대의 경우에는 디자인과 제품의 품질, 길이, 빌트인 시스템 등에 따라 가격차이가 많이 나기 때문에 평당 건축계약에 넣을 수 없습니다. 별도로 구입해야 하며, 건축업체와 연결되어 있는 업체에서 견적을 받는 것이 효율적일 수 있습니다. 왜냐하면 싱크대공사는 타일공사, 전기공사 등과 밀접한 관계가 있으므로 공종과 공종사이의 원활한 조율이 있어야 하는 부분이 있습니다.
그 외 신발장 공사, 붙박이장 설치도 별도이오니 싱크대 공사를 할 때 전체적인 디자인 컨셉을 설정하여 함께 하는 것이 효율적입니다.
데크공사의 경우 자재 및 디자인 그리고 시공기술력에 따라 비용차이가 발생합니다. 그래서 무조건 싼 경우에는 하자 발생이 있을 수 있기 때문에 전문 기술력을 잘 검토해서 맡겨야 합니다. 싸게 하기 위해서 직접 시공하는 경우들이 있는데 그럼 얼마가지 못해 다시 시공해야 하는 경우도 발생 할 수 있으니 꼭 전문가와 상의하여 견적을 받은 후 검토를 통해 결정하는 것이 좋습니다. 보통 1평당 75만원 전후로 형성되어지며 가격대비 디자인 품질, 사용자재, 시공기술력을 잘 파악하여 결정하시길 바랍니다.
오폐수관이 대지내에 들어와 있다면 상관없지만 그렇지 않다면 정화조를 설치하셔야 합니다. 정화조 비용의 경우 평균 약 300만원 전후로 시공비가 책정되어지며, 지역에 따라 오수합병정화조를 설치해야 하는 경우가 있는데 이러한 경우 약 500만원 전후로 시공비가 책정되어집니다.
집의 설계 시 화장실은 가족 구성원을 고려하여 결정해야 하며, 추가 화장실 설치 시에는 약 250만원~300만원 정도의 비용이 소요됩니다. 그 외 월풀욕조, 히노끼탕, 샤워부스, 매입형 욕조 등 시공 시에는 추가 비용을 더 계획해야 하며, 외부 화장실 설치 시에도 추가 비용을 생각해야 합니다.
농촌의 농기구 보관함이나 창고 설치, 개인의 취미에 따라 별도의 시설이나 특별공간을 계획하고 있을 시는 설계 시 반영하여야 하며, 그에 따른 예상 건축비를 산출할 필요가 있습니다. 평균적으로 시공하는 조립식 창고의 경우 평당 200만원 전후로 시공되어지니 참고하시면 될 것 같습니다.
유가상승 등으로 난방장치에 대한 예비건축주님의 고민이 늘어남으로써 기름보일러 외 다른 난방장치에 대해 고민을 많이 하고 있는 것이 현실입니다. 2010년부터는 심야보일러마저 지원이 없어져 새로운 난방장치에 대해 고민은 더해가고 있으며, 현재 보급되고 있는 화목보일러, 펠릿보일러, 태양열, 지열(2014년 기준으로 40%정도가 지원되어지고 있습니다. 하지만 해가 거듭될수록 지원%가 낮아진다는 말이 있기 때문에 잘 검토하여 진행하셔야 합니다.) 등의 설치를 고려해 볼 필요가 있습니다.
우리 가족의 생활공간! 인테리어 비용 체크!
“집을 짓는데 무슨 인테리어 디자인비”라고 하는 분도 있을 것입니다.
“보통 포함되어 있지 않나요?”라고 말하는 분도 있고 얼마정도 인테리어 디자인비가 들어가는지 궁금해 하는 분도 계십니다. 인테리어의 중요성에 대해 알고 있거나 평소에 생각하고 있는 인테리어가 있을 경우 그 금액이 어느 정도 소요될지 사전에 검토해야 합니다. 정당한 인테리어 디자인비를 지불하여 디자인을 하면 만족할 만한 결과물에 더욱 가까워 질 것입니다.
인테리어 다자이너에게 컨설팅을 할 경우 평균적으로 약 200만원 전후로 컨설팅비가 책정되어지며, 시공비용의 경우 자재에 따라 금액차이가 많이 발생하므로 전문가와 협의하여 원하는 예산안에서 진행시키는 것이 현명합니다. (저의 경우 계약 시 실크벽지, 강화마루, 기본조명, 화장실 인테리어는 기본 계약에 포함을 시키며, 인테리어미팅을 통하여 문고리부터 각종 세세한 부분까지 직접 선택하실 수 있는 시스템을 구축하고 있습니다.)
집의 완성은 조경!
집이 이제 완성되었으니 집 주변에 옷을 입히셔야 합니다. 주택의 완성도를 높이는 것! 바로 조경입니다.
조경의 경우 예산에서 제외하는 경우가 많습니다. 하지만 넓은 땅에 주택만 덩그러니 앉혀 있다면 무언가 허전함을 느끼실 것입니다. 조경비의 경우 평당 10~15만원 정도로 금액을 책정하시면 되며, 담장의 경우 m당 6~15만원까자 다양한 종류가 있으므로 담당업체와 협의하여 원하시는 제품을 선정하시면 되십니다.
추가비용들을 확인하세요!
집이 다 지어졌다고 끝난 것이 아닙니다. 바로 추가비용에 관련된 소소한 부분들이 남아있기 때문입니다.
추가비용의 첫 번째는 바로 가구 구입비입니다.
기존가구를 설치할 경우 비용을 절약할 수 있지만 집에 이질감을 만들 수 있어 싱크대와 붙박이 장의 경우 통일성 있는 디자인으로 계획하시는 것을 추천드립니다. 가구비의 경우 브랜드와 제품에 따라 많은 차이가 있지만 평균 전체 시공비의 약 10%정도를 잡으시면 될 것 같습니다.
두 번째는 사람이 생활할 수 있도록 만드는 각종 설비 인입에 관련된 비용입니다.
전기, 수도, 배수로 공사 등 각종 인입공사는 별도이므로 사전 예상되는 비용을 전문가와 상의하여 미리 산출해 놓으시는 것이 좋습니다.
세 번째는 상•하수도 부담금
지하수개발 외에 지역의 상•하수도를 사용할 경우 그에 합당한 부담금을 납부해야 합니다. 이 부분의 경우 지자체에 따라 차이가 있으니 진행시 지자체에 문의해보시는 것이 좋습니다.
네 번째는 건축물 취•등록세입니다.
부동산 구입 시 취•등록세와 함께 건물 신축 시에도 취•등록세를 납부해야 합니다. 정확한 금액은 건축물 평수, 공법 등에 따라 다소 차이가 있으니 지역 시청과 군청 건축과에 문의해보시는 것이 좋습니다.
다섯 번째는 이사비입니다.
이사비용도 거리가 멀다면 무시할 수 없습니다. 거리 및 양에 따라 차이가 날 수 있으니 사전에 여러 이사 업체에 견적을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.
여섯 번째는 예비비입니다.
건축을 진행하다보면 생각지도 못한 비용이 발생하는 경우가 있기 때문에 일정부분 예비비를 확보해 놓을 필요가 있습니다. (예)상량식비, 추가공사비(옵션) 등
위 분류에서 보듯이 기본건축비(평당 건축비) 외에 들어가야 할 비용이 많습니다. 그 이유는 건축주님께서 원하시는 집이 어떻게 지어질지 아무도 모르기 때문입니다.
그렇기 때문에 이런 건축을 평당가격으로 계약을 하거나 간단한 전화로 문의하여 협의한다는 것은 사실상 어렵다고 생각합니다. 또한 위 내용은 직접비용만을 산정한 것이고 그 외 간접비를 생각한다면 더 많은 비용이 집을 짓는데 소요될 것입니다.(간접비 : 땅 구입을 위한 교통비, 관련 서적구입비, 건축 진행 시 현장방문 및 협의를 위해 지출되는 교통비 등) 간혹 보유하고 있는 예산을 낮게 말씀하시는 건축주님이 계십니다. 하지만 이런 경우 상담을 진행 할 시 잘못된 정보를 드릴 수 있기 때문에 담당 매니저를 믿고 솔직하게 말씀해 주시는 것이 더 도움이 되십니다.
도착
이번 시간을 통해 내 집을 짓기 위해 필요한 비용이 어느 부분에 어떻게 책정해야 하는지를 파악하셨을 것이라 생각합니다. 방송과 잡지 등에서 보이는 멋진 집을 많은 분들께서 꿈꾸시지만 현실의 벽은 높기만 합니다.
하지만 좀 더 내가 꿈꾸는 집에 다가서기위해서는 꼼꼼히 예산을 책정해 보셔야 합니다. 큰 분류인 토지구입비, 설계비, 시공비뿐만 아니라 정보를 얻기 위해 움직이는 교통비부터 집을 짓고 난 후의 세금과 기반시설 등의 인입비등 까지 놓치고 갈 수 있는 부분들까지도 검토가 필요합니다. 이러한 검토과정을 거쳐 준비를 하신다면 조금은 더 현실적인 내 집 마련의 꿈에 다가서실 수 있을 거라 생각합니다.
다음 이야기에서는 설계의 첫 번째 단계인 기획설계가 무엇인지와 어떻게 진행하셔야지 효과적인이 꼼꼼히 설명해 드리도록 하겠습니다.
끝까지 제 이야기에 귀 기울여주셔서 감사합니다.^^
글쓴이 : 이동혁 건축매니저
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