전원주택 설계. 공짜로 해줘요!
내 집 짓기 가설계와 기획설계 알아보기.
출발
올 연말은 작년보다 따뜻한 느낌으로 보낸 것 같습니다. (날씨가 따뜻해서... ㅡ ㅡ;;)
다음주 부터는 추워진다는데 다들 감기 조심하시기 바랍니다.^^
이번 이야기에는 설계의 첫 번째 단계인 기획설계에 대해 설명을 드리고자 합니다.
많이들 가설계와 기획설계를 착각하십니다. 가설계는 말 그대로 대략적인 추정치를 간략하게 정리하여 설명 드리는 것을 뜻하며, 기획설계의 경우 건축주님의 생각과 의견을 듣고 의견을 나누어 지어질 집에 대해 같이 구상을 해 나가는 단계라고 생각하시면 될 것 같습니다.
이번 이야기를 통해 기획 설계가 정확히 무엇이고 어떠한 일들이 이루어지는지를 설명 드리도록 하겠습니다.
하얀 종이에 무언가를 그리고자 하면 막상 막막하다는 느낌을 받으실 때가 있으실 겁니다.
무엇을 어디서부터 시작해야하고, 내가 생각하는 것이 무엇인지? 혼란스러울 뿐 정리가 안 되어질 때 이러한 혼란을 정리하고 건축주님과의 생각을 맞추어 나가는 단계가 바로 기획 설계입니다.
건축주님과 최초 미팅을 통해 신뢰와 믿음을 다져가며, 건축주님의 생각을 듣고 의견을 나누며, 미래에 지어질 집에 대한 구상을 함께 나누는 것이 이번 단계에서 할 일입니다.
또한 법령 정보를 사전에 충분히 검토하고 현장 방문을 통해 방위, 각 실의 채광, 진입로, 주요동선 등 가상의 설계가 이루어지며, 이해를 돕기 위해 여러 사례와 경험 등의 의견을 나누는 시기이기도 하므로 이 단계에 대한 중요도는 그 무엇보다도 중요하다고 할 수 있습니다.
시작이 반이라는 말이 있습니다. 이 반이라고 불리 우는 부분을 채우기 위해서는 건축주님의 생각을 저희에게 모두 열어주셔야 한다는 전재조건이 붙습니다. 그리하여야만 설계를 함에 있어서 막힘이 없고, 진행이 빠르며 집이 완성이 되었을 때 만족도가 높아지기 때문입니다.
대지에 대한 현황검토가 우선!
기획설계 단계에서의 첫 번째 일은 바로 대지에 대한 정보를 검토하는 것에서부터 시작하게 됩니다.
집을 지을 수 있는 대지인지 확인하여야 하며, 전이나 임야의 경우 수반되어져야 하는 일련의 과정들도 점검하게 됩니다.
기본적으로 집을 짓기 위해서는 대지가 ‘대’로 되어져 있어야 합니다.
‘대’는 지적법에서 정한 28개 지목 중 하나입니다. 지목이 농지인 ‘전’과 ‘답’이라면 농지전용 허가를 산지인 ‘임’이라면 산림훼손 허가를 받아 지목을 대지로 변경해야만 건축이 가능하기 때문에 기획설계 단계에서 이러한 부분을 점검하게 됩니다.
지역지구에 대한 검토하셔야죠!
대지에 대한 기본 정보를 파악하셨다면 지역지구에 대한 검토를 2차적으로 진행하게 됩니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 용도 지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분하여 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한하게 됩니다.
그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전•생산•계획 관리지역으로 나누어집니다. 보전관리지역은 자연환경 보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역을 규정합니다.
생산관리저역은 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 힘든 경우에 지정됩니다.
마지막으로 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려해 제한적으로 이용•개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 규정합니다. 이렇게 여러 가지 지역지구에 대한 내용을 분석하고 그에 따라 법적기준을 충족시켜 설계를 진행시키게 됩니다.
도로는 절대조건!
주택을 지을 때 도로는 절대 조건입니다. 간혹 맹지를 들고 오시는 분들이 계신데 사도일지라도 꼭 도로가 대지에 접해 있어야 합니다.
건축법상 인정하는 도로는 폭은 4m이상입니다. 여기에 미달되면 건축주가 폭 4m 도로를 개설해야 건축허가를 받을 수 있습니다.
또한 큰 도로에서 대지까지 막다른 도로일 경우 도로 길이 10m이내까지는 2m, 35m 이상인 경우는 6m 도로 폭을 확보해야 합니다. 단, 도시지역이 아닌 경우에는 막다른 도로 규정을 받지 않고 4m 폭 도로가 대지에 접해야 한다는 건축법 ‘접도의무’ 규정만 적용을 받게 됩니다. 참고로 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 면도 접하지 않은 토지로 여기에 건축하려면 법적 보완장치가 선행되어야 함도 잊지 않는 것이 좋습니다.
대지분석 시작합니다.
도로분석까지 완료되었다면 다음 절차는 본격적인 대지분석의 시작입니다.
하나의 건축물에 필요한 최소의 공지를 확보하고 일조, 채광, 통풍 등 기본적인 사항들을 체크하고, 대지의 모양에 따라 어떻게 건물을 앉히면 최적의 안일지를 대지분석을 통해 결정하게 되어 집니다. 단순히 기본적인 정보뿐만 아니라 주변에 위치한 주택들과의 연계를 생각하고 추후 증축되어질 건물에 대한 정보까지도 파악하여 집이 지어졌을 경우 최고의 컨디션으로 생활이 가능할 수 있도록 진행합니다.
주 용도는 무엇인가요?
대지분석이 완료되면 이 주택의 주 용도를 파악하는 단계에 이르게 됩니다. 주생활 공간으로서의 주택인지, 아니면 주말용 별장 개념의 주택인지를 파악하여 그에 따른 평면을 구성하게 됩니다. 주 용도에 따라 실제 구성되는 실과 면적 등이 달라지기 때문에 처음에 이러한 집의 목적을 명확히 해 놓고 설계를 진행하시는 것이 좋습니다.
토지주인? 소유관계 확인과정이 필요해요!
건축물을 짓고자 할 때 토지소유관계를 파악하는 것은 분쟁을 사전에 막고자 하는 목적이 우선입니다. 타인 등기 명의가 된 토지에 건물을 짓기 위해선 인감날인이 된 동의서와 증명서가 필요하면 직계가족이라 할지라도 그에 따른 이해 동의서는 필요합니다. 인접하는 도로 역시 마찬가지이며, 도시지역의 경우 진입도로가 현황도로일 경우 도로대장을 통해 도로에 대한 토지형질변경이 필요합니다.
쉽게 말해 지목인 ‘전’인 도로가 지목이 ‘도로’로 변경하는 행위를 말합니다. 결과적으로 사전에 충분히 검토하여 추후 소유관계로 인한 문제를 방지하는 것이라 생각하시면 될 것 같습니다.
농어업인 주택? 자격요건 확인하세요!
100㎡이하의 농가주택을 문의하시는 분들이 많으십니다. 여러 가지 혜택을 받기 위해 짓고자 의뢰를 하시지만 기본적으로 갖추어야 할 자격조건이 있기 때문에 이를 먼저 확인해 보아야 합니다.
농•어업인 주택(농가주택)의 자격요건을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 1,000㎡이상 농지경작 농지원부 등록증이 필요합니다.
둘째, 연간 총 수입 또는 노동력의 1/2이상 농업, 축산업을 영위하는 세대의 세대주이어야 합니다.
셋째, 신청부지면적 660㎡ 이내이어야 합니다.
넷째, 진입로(도로)가 확보되어있어야 합니다. 이는 대지와 도로가 접해있어야 함을 뜻합니다.
다섯째, 건축물 연면적 150㎡이하 단독주택이어야 합니다. 면적이 초과되면 혜택을 받을 수 없으므로 주의하셔야 합니다.
위 다섯 가지의 조건이 모두 만족되셨다면 농가주택을 지을 수 있는 기본조건이 만족된 것이며, 혜택을 받으실 수 있습니다.
농가주택의 혜택은 영농을 위해 농•어촌으로 이주하여 농•어업 주택을 구입 또는 신축하는 경우 구입 및 신축비 일부 융자지원되며, 농지, 산지전용 부담금이 면제되고, 100㎡ 미만 건축물은 취득세, 등록세 감면혜택까지 받을 수 있습니다.
하지만 이러한 혜택을 위해 내가 짓고 싶은 집의 요소들을 포기한다면 아쉬움이 남을 수 있으므로 신중히 검토하여 농가주택으로 집을 지을지에 대해 생각하셔야 합니다.
농어민 민박사업 주택(펜션) 검토!
마지막으로 살펴보는 것이 농어민 민박사업 주택입니다. 흔히 이를 함축하여 펜션이라고 부르며, 이와 관련된 법을 흔히 ‘펜션법’이라합니다.
정확히는 ‘농어촌 정비법’에 해당되는 부분이며, 농어민 민박사업 주택은 농어촌지역과 준 농어촌지역, 군지역, 시지역 중 읍 면지역, 시의 동지역 중 녹지지역, 광역시 구지역 중 농업진흥지역과 개발제한구역, 주민이 거주하는 주택으로 연면적 230㎡미만으로 규모를 제한된 단독주택이나 다가구주택을 뜻하게 됩니다.
우리가 생각하는 보편적인 대지에 펜션을 짓는다면 문제가 없지만 대부분 경치가 좋고 물이 있는 수변지역이나 자연경관지역에 짓는 경우가 많으므로 생각보다 법적 기준을 충족시키면서 지을 수 있는 대지가 많지 않습니다.
펜션을 짓는다고 생각하셨을 경우에는 꼭 대지에 대한 법적기준을 살펴보셔야 하며, 불법으로 짓는 것이 아닌 합법적으로 지을 수 있는 계획을 하시기 바랍니다.^^
도착
설계를 먼저 하기 전 가장 중요한 것은 해당 토지에 건축물을 어떻게 지을 수 있느냐는 것입니다.
토지이용계획원을 살펴보는 것은 기본이지만 여기에 덧붙여 인터넷을 통해 각 지자체 자치법규를 살펴보면 더욱더 세밀하게 알 수 있습니다.
먼저 ‘건축조례’ 중에 대지안의 공지나 건축지정선을 알아보면 대지경계선이나 도로경계선으로부터 얼마나 이격해야 되는지를 확인하여 건축물의 배치 및 모양을 갈음할 수 있고 ‘도시조례’를 찾아보면 ‘건폐율, 용적률’ 또한 알 수 있습니다.
이번 이야기를 통해 설계의 첫 단추인 기획설계에 대해 어느 정도 이해하셨을 것이라 생각됩니다.
많이들 기획설계의 중요성을 모르시고 계시지만 설계의 큰 틀을 잡는 첫 번째 과정이며, 건축주님의 생각을 정리하여 표현하는 시작 단계이니 그 중요성은 어느 과정보다도 중요하다고 할 수 있습니다.
시작이 반이라고 생각합니다. 그 반을 시작하는 기획설계 그 어느 단계보다도 꼼꼼히 체크하고 진행하시는 것을 추천 드립니다.
다음 이야기에서는 내 집의 뼈대를 형성하는 설계단계인 계획설계 단계에 대해 꼼꼼히 설명해 드리도록 하겠습니다.
끝까지 제 이야기에 귀 기울여주셔서 감사합니다.^^
추신. 벌써 제 이야기를 들어주시는 분들이 많아졌네요.^^ 항상 객관성 잃지 않고 좋은 이야기로서 보답드리겠습니다. 감사합니다.
글쓴이 : 이동혁 건축매니저
이메일 : sunsutu@hanmail.net
