3. 내 마음에 드는.../3.5 땅 구입 실패사례-7
3.5 땅 구입 실패사례 -7
순서대로 읽다 보면 완성되는 나의 집
꿈꾸던 전원주택을 짓다
글쓴이 : 이동혁
3. 내 마음에 드는 땅 구하기(땅 구입 편)
3.5 땅 구입 실패사례 -7
사례) 내 도로 쓸려면 4000만 원 내놔!
전남 무안에서 일어났던 일로 결국에는 소송으로 번진 땅 구입 실패 사례이다.
건축주가 구매한 땅은 개인이 개발한 땅으로 순차적으로 6개의 하나씩 개발해 분양한 땅이었다. 건축주의 땅은 가장 안쪽에 있는 땅으로 길이 끝나는 지점에 위치한 땅이었다. 건축주의 땅은 구입 당시에는 큰 문제가 없는 땅이었다. 도로도 포장은 하지 않았지만 길로서 다져놓은 상황이었으며, 현황 상으로도 차로 진입이 충분히 가능하다고 판단되었기에 큰 걱정 없이 계약서에 서명을 했다.
문제는 건축주가 땅을 사고 바로 집을 짓는 것이 아니라 2년 뒤 은퇴를 한 후 집을 짓기로 하면서 문제가 발생했다. 어찌 보면 건축주의 문제는 아니라 판단된다. 하지만 이와 같은 상황이 되면 집 짓는 것을 포기해야 하는 상황까지도 올 수 있다.
전원주택 단지로서 개발된 것이 아닌 개인 농지를 순차적으로 분할해 판 땅이다 보니 처음에는 가장 안쪽의 건축주 땅을 팔 당시만 해도 큰 문제는 없었는데 최종 맨 앞의 6번째 땅을 판 후에 문제가 발생했다.
땅을 팔 때 지적상으로 도로를 정리해서 팔았어야 하는데 맨 앞쪽의 땅 면적의 20평 정도가 도로에 속해있었던 것이다.
2년 뒤 회사생활을 정리한 후 은퇴를 하고 이제 본격적으로 집을 짓기 위해 필자에게 설계를 의뢰했는데 필자가 지적도와 현장방문을 한 후 이 문제를 발견한 것이다.
"건축주님 혹시 저쪽 앞 진입 도로 부분 있잖아요. 도로사용 승낙서 받아 놓으셨어요?"
"네? 그게 뭔데요?"
"저 쪽 앞에 진입 도로 일부분을 지나서 이쪽으로 들어와야 하잖아요. 그런데 저 부분이 사도(개인도로) 예요. 이거 담당공무원도 이 부분에 대한 도로사용승낙서 받아오라고 할 거예요."
요즘 젊은이들이 자주 쓰는 말인 '멘붕'이 현장에서 일어난다.
2년 전에 땅을 사고 집을 바로 지은 것은 아니지만 시간 날 때마다 이곳에 들러 전원생활을 꿈꿔오셨다고 한다. 그런데 집을 못 지을 수도 있다니 정말 마른하늘에 날벼락같은 소리였던 것이다.
건축주는 급히 이곳저곳에 연락을 하기 시작한다.
"저 2년 전에 어디 부분에 땅 구입한 사람인데요. 혹 기억하세요?"
"네 맞아요. 그 땅이요. 그런데 그 땅 지금 이런저런 문제가 발생했는데 이거 어떻게 하실 거예요."
그나마 다행인 것은 땅을 중개했던 공인중개사분이 책임감은 있으신 분이었다. 전화한 후 30분 뒤에 현장에 오신 후 필자와 건축주와 같이 여러 이야기를 했다. 내용을 설명드리니 아무래도 땅 전문가여서 바로 내용을 알아들으셨다.
"음... 근데 문제가 하나 있어요. 그... 2년 전 땅 파신 분이 지금은 돌아가시고 안 계세요. 아마 그 집 자녀분들이 재산 정리하면서 나머지 땅도 처분한 것 같아요."
"일단은 제가 한번 연락해 보죠."
현장 방문 당일날은 더 이상 진전이 없어 헤어진 후 다음 미팅을 기약하기로 했다.
일주일 뒤 전화를 받았다.
"건축가님 안녕하세요. 그 도로 속해있는 땅 주인하고 이야기했는데요. 주변 시세의 10배인 4000만 원을 달라네요."
"흠... 좋게 해결되길 바랬는데 어렵게 되었네요."
그랬다. 1차적으로 땅을 판 원 주인의 자녀들은 이 문제에 대해 법적인 문제가 없으니 미팅 조차 거부했다고 한다. 솔직히 현황만 보면 원 주인의 자녀들에게 책임을 묻기는 어렵다. 그렇다면 남은 방법은 도로 지분을 가진 땅 주인과 만나 금액적 협의를 보는 것이다.
건축주가 물어봤다.
"건축가님 혹 저 도로에 대해서 승낙서 받으려면 어느 정도의 비용을 줘야 할까요?"
"개인적인 생각으로는 주변 상황을 따져보았을 때 300~400만 원 정도는 생각하셔야 할 것 같아요. 그분도 도로사용승낙서를 주는 순간 그 부분을 도로로서 완전히 내놓아야 하는 것이니까요. 되도록이면 싸우지 마시고 땅 주인이 원하는 방향으로 인정해 주세요."
이미 300~400만 원 정도의 비용을 생각하고 제안을 했다고 한다. 문제는 10배가 넘는 금액을 요구했다는 점에 있다. 건축주는 소송에 들어간다고 했다. 근데 문제는 소송을 한다고 해서 이길 수 있을까?
위와 같은 문제는 특히 경기도 외곽 지역에서 많이 발생한다. 전문 개발회사들이 땅을 분할하면 도로부터 확보하기 때문에 위와 같은 문제가 발생되지 않는데 개인이 개발하는 땅의 경우 전체적인 마스터플랜을 확립한 후 하느 것이 아닌 되는대로 순차적으로 분할해서 팔아버리기 때문에 이러한 일이 빈번하게 발생하는 것이다.
최종적으로 필자는 건축주에게 조언을 했다.
"정말 아쉽겠지만 소송에 들어가신다고 하셔서 이길 가능성은 솔직히 희박합니다. 선례를 보면 대부분 법원은 재산권을 가장 우선순위에 둔 상태에서 협의를 보라고 판결할 것입니다."
"또한 이긴다고 해서 끝나는 것이 아닌 항소를 하게 되면 또 그 기간은 길어지게 됩니다. 결국 승자 없는 싸움으로 치닫게 되는 것이죠."
"지금은 서로 감정이 격해져서 마음을 닫은 상태이신데 조금만 시간을 가지신 뒤 다시 한번 협의해 보는 것을 추천드립니다."
그렇다. 무조건 싸운다고 해서 답이 나오는 것은 아니다. 이미 서로 감정싸움으로 넘어갔기 때문에 대화가 불가능한 것이다.
이번 상황은 아직까지도 해결이 되지 않고 있다. 이번 사례를 통해 이러한 문제를 사전에 방지할 수 있는 방법은 집을 바로 짓지 않더라도 주변의 지인이나 전문가들에게 사전에 땅에 대한 분석을 요청하는 것이다.
물론 공인중개사가 1차적으로 파악은 해 줄 테지만 땅을 확인해 줄 뿐 건물을 짓는 것 까지 확인해 주지는 않는다.
특히 가장 염두에 두어야 할 것은 주변에 집이 있으니 내 집도 당연히 지을 수 있을 거야라고 스스로 판단을 내리는 것이다. 바로 옆 땅에 집이 지어져 있어도 내 땅은 안될 수도 있는 것이 집 짓기이다.
이 글을 읽고 있는 여러분들은 이미 토지구입 실패 사례들을 파악했기 때문에 위와 같은 일들은 겪지 않길 바라며 행복한 집짓기 프로젝트를 무사히 완수하길 바란다.
TIP. 땅을 구매하는데 조금 애매한 부분이 있다면 스스로 판단하지 말고 전문가의 컨설팅을 받아보는 것이 좋다. 땅은 한번 구매하는 순간 되돌리기 매우 어려운 것 중 하나이므로 신중에 신중을 기하기 바란다.
(좌측부터) 정다운 건축가, 임성재 건축가, 이동혁 건축가[집이라는 본질적인 가치에 집중하다.]
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[네이버 TV - 이동혁 건축가 TV]
*글 읽기가 어렵나요? 그럼 이제부터는 영상으로 확인하세요.^^
1. 내 집 짓기의 시작-인트로 : http://tv.naver.com/v/1429784
2. 전원주택 짓기 1차 강연 영상 : http://tv.naver.com/v/1431765
3. 성공의 정석 '꾼' 이동혁 대표 : http://tv.naver.com/v/1434375
4. 전원주택 공법. 무엇으로 지으면 좋을까요? : http://tv.naver.com/v/1436122
5. 전원주택 짓기. 예산 잡는 법! : http://tv.naver.com/v/1446575
6. 전원주택. 왜 품질에 대해 말이 많을까? : http://tv.naver.com/v/1451485
7. 내 집짓기. 언제부터 준비해야 할까요? : http://tv.naver.com/v/1473650
8. 내 땅에 몇 평까지 집을 지을 수 있나요? : http://tv.naver.com/v/1473658
9. 전원주택 지방은 공사비가 더 비싸나요? : http://tv.naver.com/v/1479534
10. 전원주택 AS는 어떻게 진행되고 몇 년까지 보증되나요? : http://tv.naver.com/v/1479537
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34. 전원주택 땅을 살려는데 종류가 너무 많아요. 혹시 집을 지을 수 없는 땅도 있나요? : http://tv.naver.com/v/1862326
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36. 건설업체가 안전한 업체인지 알아보는 법! : http://tv.naver.com/v/1918266
37. 미국식 창호와 독일식 창호의 차이 : http://tv.naver.com/v/1934487
38. 하자이행보증증권에 대해 알아보자 : http://tv.naver.com/v/2011225
39. 제주도에 집 지을 때 주의해야 할 점 : http://tv.naver.com/v/2011251
40. 월간 홈트리오 4월호-NEW 농가주택 표준설계도 : https://www.youtube.com/watch?v=WwZjpLNUiwI&t=273s
41. 월간 홈트리오 4월호②-꿈꾸던 다락방을 갖다 : https://www.youtube.com/watch?v=r1fyjlp4N5Q&t=129s
42. 조립식 소형 전원주택. [kasita]에 대해 알아보자! : https://tv.naver.com/v/3440492
43. 전원주택. 월간 홈트리오 5월호 - 도심형 단독주택을 짓다. : https://tv.naver.com/v/3441024
44. 전원주택에서 비가 오기 전 가장 먼저 확인해야 할 사항 : https://tv.naver.com/v/3506313
45. 전원주택 지으려고 하는데 어디에 물어봐야 할까요? : https://tv.naver.com/v/3571540
46. 전원주택 아스팔트슁글 괜찮나요? : https://tv.naver.com/v/3571580
47. 전원주택 세라믹사이딩 어떤 자재인가요? : https://tv.naver.com/v/3571616
