아파트 같은 오피스텔

아파트 같은 오피스텔을 홍보하는 영상을 보고 왜 오피스텔로 분양하는지 궁금해서 지피티에게 물어봤다.

Q. 건설사에서 아파트가 아닌 오피스텔을 분양해서 피할 수 있는 규제는 뭐야?

A. 건설사가 아파트 대신 오피스텔을 분양하는 이유는 단순한 취향의 문제가 아니에요. 오피스텔을 지으면 피할 수 있는 규제가 꽤 많기 때문이죠. 마치 규제의 숲을 피해 나무 사이로 난 오솔길을 택하듯이요. 구체적으로 어떤 규제를 피할 수 있는지 정리해 볼게요.

건설사가 오피스텔을 통해 피할 수 있는 주요 규제들

1. 분양가 상한제 적용 제외

아파트: 공공택지나 특정 지역에서는 분양가 상한제를 적용받아 분양가를 정부가 일정 기준 이하로 제한함.

오피스텔: 상한제 대상이 아님. 그래서 분양가를 자유롭게 책정할 수 있음 수익성 확보에 유리.

2. 청약제도 회피

아파트: 청약통장 필요, 무주택 기간, 청약 가점제 등 복잡하고 까다로운 청약제도 적용.

오피스텔: 일반분양 방식으로 공급 청약통장 불필요, 추첨 방식도 자유롭게 가능 투자 수요 유치 쉬움.

3. 전매제한 규제 회피

아파트: 분양 후 일정 기간 동안 전매 제한 (최대 10년까지도 가능).

오피스텔: 보통 전매제한이 거의 없음 투자자 입장에서 유동성 확보에 유리.

4. 주택 수 미포함 (일시적)

오피스텔은 **주택으로 사용하더라도 '준주택'**이라 일정 조건에서는 주택 수에 포함되지 않음.

다주택자 규제 회피 가능 (양도세, 종부세 등에서 일시적으로 유리).

※ 다만, 실제로 거주하고 전입신고까지 하면 주택 수로 간주되므로 장기 보유 시 주의 필요.

5. 건축 기준 완화

오피스텔은 상업시설로 분류되어 용적률이나 층수 제한이 상대적으로 느슨함.

같은 부지에도 더 많은 세대를 넣어 수익 극대화 가능.

6. 재건축초과이익환수제 회피

아파트는 재건축 시 초과이익을 환수당하지만, 오피스텔은 대상 아님.

그런데 문제는 없을까?

오피스텔은 규제를 피할 수 있지만, 소비자 입장에선 불리한 점도 있어요:

전용면적 대비 실면적 작음 (복도·로비 등 공용면적이 큼)

주차 공간 부족

취사, 환기, 방범 등의 설계가 아파트보다 떨어질 수 있음

주택으로 전입하면 다주택자로 간주될 가능성

요약: 왜 건설사는 오피스텔을 분양할까?

“규제를 피하고, 수익을 높이기 위해.”

오피스텔은 말하자면 규제를 우회할 수 있는 ‘비정규 주택’의 틈새시장인 셈이죠. 건설사 입장에선 유연하고, 소비자(특히 투자자) 입장에선 진입 장벽이 낮지만… 실거주자에겐 늘 '이상과 현실'의 간극을 안고 가야 합니다.