누구나 관심만 가지면 연 1~2회 투자로 연봉은 벌 수 있다. 최소한 첫 내 집 마련은 가뿐하게 한다. 일반인 경매 이야기다. 경매는 요즘 대중화되면서 흔히 하는 재테크 방법 중 하나가 되었다. 0.1% 이자라도 더 주는 예금 상품 찾느라 각 종 사이트를 뒤져본 경험은 누구나 한번쯤 있을 것이다. 보험도 실손부터 덩치가 큰 생명보험, 연금성 상품까지 다양하다. 잘만 들면 예상치 못한 위험 대비부터, 절세, 저축까지 톡톡한 재테크 효과를 본다. 주식이나 펀드, 채권, 현물 등도 전통적인 부의 증식 수단이다. 적게는 몇 천원부터 억 단위까지 직, 간접 투자가 가능하다. 그중 빼놓을 수 없는 것은 뭐니 뭐니 해도 부동산이다. 부자의 자산 비중에서 절반을 차지할 정도로 여전히 부동산은 재테크의 핵심 수단이다.그리고부동산 시장의 시금석이자 축소판이 경매다.부동산 경기에 따라 경매 낙찰률이 오르락내리락거린다.부동산이 광대한 정글이라면 경매는 그 한 편에 세워진 사각의 링과도 같다. 정글처럼 끝없는 밀림에서 길을 잃을 일도, 어디서 튀어나올지 모를 맹수 걱정도 없다. 경매는 정해진 룰과 장소에서, 사자든 악어든 자기가 고른 상대 하나 하고만 싸우면 된다. 상대가 아무리 힘이 세도, 꾀나 도구를 이용하면 이길 방법은 있다. 이렇게 기른 체력과 생존력은 부동산 재테크 전반의 메커니즘을 이해하는 데도 도움이 된다. 혹시 아는가. 나도 부동산이라는 정글의 법칙을 깨우치고 밀림의 왕자가 될 수 있을지...
출처 : csglobe.com
경매 투자는 직장에 있을 때 관심을 가졌다. 우선은 내 첫 집 마련이라는 절박한 목표 때문이었다. 그 외에도 회사가 다 채워주지 못하는 수입을 스스로 벌자는 반항(?) 정신도 작용했다. 회사에서 마음 상한 일이 있을 때, 휴식처가 되기도 했다. 풀리지 않는 문제에 온통 관심을 집중하는 것보다 때론 딴짓하는 것도 효과가 있었다. 혼자 경매를 배우면서, 연말이 되면 항상 남아돌던 연차도 하나씩 쓰기 시작했다. 거의 매달 꼬박꼬박 경매 법정을 찾았다. 직장이라는 익숙한 현실을 떠나 마치 새로운 세계를 여행하는 기분이었다. 이렇게 쌓인 시간과 경험은 퇴사 후 새로운 밥벌이를 찾는 데도 도움이 됐다. 퇴직금 등 일시로 받은 여유 자금을 경매에 재투자한 것이다.
한번에 연봉 버는 투자 비결 3가지
1. 생각의 틀을 깬다.
부동산도 그럴 수 있지만, 경매에 대해 유독 부정적인 시각이 많다. "남의 고통을 이용해 편법으로 돈을 번다", "욕심스럽다" 이런 생각이다. 하지만 잘 보면 가장 합법적으로 법정에서 진행되는 공식 절차가 경매다. 당사자간 풀지 못하는 채무 관계를 법적으로 정리해준다. 사회 전반으로 퍼질 수 있는 악성 채무, 경제 시스템의 붕괴를 막아준다. 채무자에게는 감당 못할 빚을 청산하고, 채권자에게는 약간의 손실이라도 만회할 기회를 준다. 경매 낙찰자는 무엇보다 이러한 회복 절차에 제일 큰 기여자다. 가장 많은 돈을 주겠다고 써야 결국 낙찰이 가능하기 때문이다. 정 마음에 걸리면, 피해 당사자가 안 사는 빈 집, 떼인 돈을 받고 나가며 오히려 감사할 선순위 입주자 물건 등도 고를 수 있다. 그것도 아니면 자신이 조금 더 손해 보더라도 위로금을 많이 주면 된다. 좀 더 인격적으로 채무자나 입주자를 대할 수 있다. '선한 이웃'으로 경매 과정에 참여할 수 있는 방법은 얼마든지 있는 것이다. 경매를 이해하려면 무엇보다 흔히 직장인이 가질 수 있는 경제적 '착한 아이 신드롬'을 깨야 한다. "대가는 덜 받더라도, 일은 많이 해야 도덕적이다"라는 무의식적인 생각이 바로 그것이다. 돈 버는 방법은 여러가지고, 누구나 똑같은 방법으로 돈을 벌 수 있다. 돈이 필요 없다면 모르겠지만, 아니라면 마음껏 원하고 최대한 벌자. 나와 주위에 돈 때문에 어려운 사람이 모두 없어지는 그날까지. 경매는 일확천금을 바라는 요행보다, 도전적 사고와 발품, 위험을 무릅쓴 결과로 얻는 종합적인 경제 행위에 가깝다.
2. 저평가된 잠재 가치를 본다.
투자의 기본 원칙은 "싸게 사서 비싸게 판다"이다. 또 남들과 같이 해서는 결코 남다른 성과를 얻지 못한다. 경매의 세계에서도 마찬가지다. 1~2회 투자로 보통 사람의 연봉을 번다는 것은 경매에서도 고수익이다. 물론 거액의 자산가는 다르겠지만 몇천만원 가진 소액 투자자에게는 분명 큰돈이다. 이것을 위해서는 보통 대다수가 원하는 이상적인 물건 이상의 물건을 선택할 필요가 있다. 인기 있는 경매 물건은 다른 부동산과 마찬가지로 아파트다. 좋은 위치, 이름 있는 아파트 경매 시 20~30명의 입찰자가 몰리는 진풍경이 벌어지기도 한다. 보통 다른 물건에 몇 명씩에 입찰하는 것에 비하면 엄청난 열기다. 경쟁이 치열하고 위험성이 낮을수록 수익률도 떨어질 수밖에 없다. 100% 평가액 기준으로 낙찰 가격이 80~90%는 예사고, 90%를 훌쩍 넘기는 경우도 있다. 일반 부동산에서도 살 수 있는 10~20% 싼 급매 물건 정도 수준인 것이다. 반면에 빌라, 오피스텔, 주택, 상가 등은 틈새가 많다. 그중 주택이나 상가 등은 물건마다 평가 기준이 제 각각이라 우선 제외한다. 그러나 빌라 등은 아파트처럼 어느 정도 참고할 가격 데이터가 있으면서도 저평가된 물건들이 꽤 있다. 환금성은 좀 떨어지지만 빠른 시일 내 30~40% 수익 내는 건 어렵지 않다. 그중에서도 장래에 더 나아질 주변 환경이나 개발 호재가 있는 곳, 현재 공사 중이거나 건물 전체가 매물로 나와 당장 불편하지만 얼마 후 정상화될 곳 등은 미래 수익도 안정적이다. 이런 물건은 현재와 미래 가치를 두루 갖춰투자해볼 잠재력이 있다. 당장 눈에 안 보이는 숨겨진 가치와 먼 미래를 바라보는 안목을 가지면 가질수록 더 높은 수익을 거둘 수 있다.
3. 기준을 세우고 꾸준히 투자한다.
먼저, 자신이 동원할 수 있는 투자 금액을 정한다. 소액 투자자의 경우, 적게는 천만원에서 몇천만원 정도면 된다. 나머지 낙찰 금액의 70~80% +@는 대출이 가능하다. 부동산 규제는 있지만 경매는 아직도 대출이 더 용이하다(보유 주택 수, 수입, 기존 대출액 등 개인 사정에 따라 상이). 다음은 한 번에 2~3천, 4~5천만원 등 목표 수입을 정한다. 낙찰 후 실제 수익률은 상황에 따라 달라질 수 있다. 다음은 자신이 투자할 관심 지역을 추려낸다. 직장 근처, 교통 접근성, 자연환경, 도서관 인프라 등 생활 편의를 고려한다. 마지막으로 실제 거주와 임대, 투자 등의 용도를 정한다. 자신의 관심 분야에서 셰어하우스나 사업 쪽 연계 방안을 찾아보는 것도 방법이다. 이렇게 충분히 만족할만한 자기만의 기준을 세워야 한다. 그래야 흔들리지 않고 꾸준히 입찰에 참여하고 모험의 부담도 기꺼이 지게 된다. 이 자체로 부동산을 보는 안목이나 투자 능력도 키울 수 있다. 자신이 원하는 곳에 사람이 얼마나 몰리는지, 적정 가격이 얼마인지 등을 알 수 있다. 이런 노력은 경매뿐만 아니라 일상적인 경제 활동에도 도움이 된다. 우리 생활에서 부동산은 결코 뗄 수 없는 관계이기 때문이다. "나하고 부동산은 아무 상관없다" 하는 사람도 어딘가에 거주하고 있다. 심지어 무소유를 주장하는 출가자나 노숙자도 누군가의 땅을 밟지 않고는 살 수 없다. 단지 내가 주도적으로 구하느냐, 남이 해놓은 것에 얹혀사느냐의 차이일 뿐이다. 이왕 관계할 거면, 돈도 벌고 정말 자신이 원하는 곳을 찾아 마음껏 누려보는 것도 괜찮지 않을까.
더 이상 돈이 없어 집 장만 못 했다는 소리는 하지 말자. 부동산 부자들 부러워하거나 손가락질할 필요도 없다. 내가 할 수 있는 것부터 시작하면 된다. 경매나 부동산 어렵지 않다. 조금만 공부하면 된다. 전문 에이전시나 브로커에 연연하지 않아도 된다. 최소한의 손실 방지책을 익히고, 유무료 정보 사이트 서너 군데만 참고하면 된다. 꾸준히 안목을 기르고 자신이 세운 기준대로 행동하다 보면 새로운 기회의 문이 열린다.
세계적인 부동산 투자자에서 미국의 대통령이 된 도널드 트럼프는 이렇게 말했다. "부동산 투자란 메리트 없는 상품을 매입하여 높은 가치를 지닌 상품으로 탈바꿈시키는 것이다", "인생과 투자의 승자(winner)들은 스스로 자신의 인생 스토리 대본(script)을 쓰고, 대본 그대로 연기하고 이런 가운데 비로소 만족을 느끼는 사람들이다."투자 능력을 기르고 자신과 자산의 가치를 높이자. 현재를 누리고 내가 써내려간 미래를 맞자. 독립 투자자로, 인생의 디벨로퍼로, 승자의 삶을 만끽하자.
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