2021년 서울 주택거래, 증여 늘고 아파트 줄고
부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 30회 2022년 2월
2021년 서울의 주택시장 거래 살펴보기 (2) : 여전히 높은 증여 건수, 감소한 아파트 거래
높아진 양도세에 만만해진 증여세
2021년 한 해 서울의 증여 거래량은 총 2.3만여 건을 기록했습니다.
2020년 3.5만 건, 2018년 2.4만여 건에 이어 세번째로 높은 수치입니다. 매매량 대비 증여건 수 비율을 살펴보면 18.6%로 2020년에 이어 두번째로 높은 수준입니다. 시계열을 길게 볼 때 2006년부터 2017년까지 매매량 대비 증여량 비율은 평균 7.2% 수준이었는데 이번 정부 들어 양도소득세율이 높아지고 다주택자 규제가 강화되면서 이 수치는 급격히 증가했습니다. 2019년에는 14.5%, 2019년에는 15.7%, 2020년에는 19.9%를 기록했습니다. 과거에는 15건의 거래 중 1건이 증여이고 14건이 매매였다면, 최근 4년간은 7건의 거래가 있을 때 1건이 증여이고 6건이 매매라고 볼 수 있겠습니다.
여전히 높은 증여 건수는 세수 오차에도 영향
이러한 영향은 세수에도 영향을 미쳤습니다. 최근 들어 언론에서 2021년 세수 추계를 정부가 60조 원이나 잘못했으며, 이는 사상 최대치의 오차라고 합니다. 이러한 큰 오차의 근간에는 바로 양도세와 상속/증여세가 있습니다. 양도세는 당초 16.8조 원이 예산안이었는데 실제 걷힌 세금은 36.7조원이였고, 상속/증여세는 9.1조 원 추계에 15조 원이었습니다. 두 가지 세목의 오차가 전체 오차의 50% 가까운 비중을 차지했습니다. 양도소득세 오차가 높아진 주택가격의 레벨 때문이라면 상속/증여세는 높아진 양도소득세율 때문이라고 볼 수 있겠습니다.
누적된 증여건수는 향후 서울 시장에서의 물량 감소로 이어져
주택 증여가 증가한 것은 단지 한 해만의 영향으로 끝나지 않습니다. 증여를 하고 나서 향후 5년 이내에 더 높은 가격이 책정되는 경우 증여세가 중과됩니다. 10억 원에 증여 받은 주택을 15억 원에 매도 한다면, 5억 원에 대한 양도소득세를 부과 받는 것이 아니라 기존에 10억 원에 부과 되었던 증여세에 추가적으로 증가한 가치인 5억 원에 대해서 증여세를 추가 부과 받습니다. 따라서 증여를 받은 물건은 중기적으로 시장에 나오기 어려워집니다. 서울의 누적 5년간의 증여건수는 11.9만여 건에 이릅니다. 11.9만 호의 주택이 시장에 출회되지 않는 물량이 된 것이죠. 이는 통계 집계 이후 최대치입니다.
보편화 된 주거상품 아파트 비중 감소, 다세대/연립의 귀환
작년 서울의 주택 거래량의 또 다른 특징은 바로 아파트 거래량 감소입니다. 전체 거래량의 48.5%가 아파트 거래였는데, 2018년 이후 서울의 아파트 거래 비중이 3년 연속 60% 이상이었던 것을 고려하면 크게 감소한 수치입니다. 또한 지난 15년 평균인 56.4% 대비해서도 줄어든 수치입니다. 반면, 다세대/연립 거래 비중은 크게 증가했습니다. 무려 42.9%에 달했습니다. 이는 2006년 이래 가장 높은 수치입니다.
다세대/연립 귀환의 배경
아파트는 이제는 명실상부하게 한국에서 가장 보편화된 주거 양식입니다. 그런데, 서울과 같이 한국을 대표하는 지역시장에서 이러한 큰 트렌드를 거스르는 시장흐름이 나온 이유는 무엇일까요? 사람들이 다시 다세대/연립을 선호하기라도 한 것일까요?
원인은 가격 상승과 풍선효과, 다세대/연립의 귀환을 크게 두 가지 이유로 해석할 수 있겠습니다.
첫째로는 높아진 서울의 아파트 가격입니다. 높아진 가격레벨에서 한정된 예산을 가지고 소비자가 할 수 있는 선택은 두가지입니다. 상품 형태를 유지하고 입지가치를 낮춰 경기도 아파트를 매수하거나, 상품 레벨을 낮추고 입지를 유지하는 것입니다. 바로 아파트 대비 낮은 단위면적당 가격을 갖고 있는 서울의 다세대/연립을 매수하는 것이죠.
둘째로는 임대사업자의 아파트 진입 불가에서 찾을 수 있습니다. 작년 하반기부터 주택시장에서의 유동성이 감소하는 흐름이 보이고 있긴 합니다만, 높은 상승세를 지속한 상황에서 여전히 투자 수요는 있습니다. 이러한 상황에서 장기적인 관점에서 서울 주택에 투자하고 싶은 사람이라면 아파트 외 상품을 살 수밖에 없는 상황입니다. 이에 더해 올해 예정되어 있는 두 개의 선거를 통해 재개발 시장에 훈풍이 불 가능성이 높아 이러한 수요들이 몰렸다는 판단입니다.
