대선 후 주택 시장은 어떻게 흘렀나?
부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 32회 2022년 3월
대선이 지났습니다. 부동산 시장은 정책의 영향이 큰 시장입니다. 이와 관련해서는 큰 설명이 필요 없을 만큼 경험하셨을 겁니다. 현재 한국의 주택시장에 대한 전망에 대해 전문가들의 견해는 크게 갈리지만, 공통적으로 진단하는 부분이 있습니다. 바로 시장이 ‘관망세’라는 것이지요.
대선을 앞두고 다음 대통령이 누가 되는지에 따라 부동산 정책 기조의 변화가 크게 나타날 것으로 예상되는 시점에서 매수자도 매도자도 호가나 매수가를 움직이지 않고 거래량이 감소하는 시기라는 점입니다. 다만, 향후 경제 전망이나 정책 기조 등에 따라서 현재 수준에서 상승과 하락에 대한 견해차이가 있었을 뿐입니다.
그렇다면, 이번 대선 이후 주택가격은 어떻게 될까요? 먼저 지난 정부 초기의 정책과 이후의 주택가격의 흐름에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
주택가격 안정화에 방점 둔 노무현 정부 시기
그동안 대선후의 집값은 어떻게 되었을까요? 노무현 정부에서는 집권 1-2년차에 종합부동산세 도입, 다주택양도세 강화, LTV 강화, 실거래가 신고 의무화 등 주택 가격을 안정화하는 정책을 시행했습니다. 이에 따라 2004년 주택가격은 IMF 위기 이후 처음으로 마이너스를 기록했습니다.
그러나, 다주택자 매물이 쏟아지면서 전·월세 매물이 실종되고, 임대시장 불안이 커지면서, 매매 수요가 증가해 집권 3년 차인 2005년 집값 변동률은 4.01%로 반등하더니 이듬해 11.60%로 주택 가격 폭등으로 이어졌다.
경기 부양을 위해 움직였던, 이명박/박근혜 정부 시기
반면, 글로벌 금융위기 이후 임기를 시작한 이명박 정부 시기는 다른 흐름이 나타납니다. 글로벌 금융위기로 인한 경기침체가 예상되는 가운데 주택시장 폭락 등 우려가 커지면서 이명박 정부는 거래 활성화에 나섰습니다. LTV 완화, 재건축·전매 규제 완화, 투기과열지구 대폭 해제 등의 조치가 이뤄졌습니다. 그러나, 이러한 조치에도 불구하고 주택 시장은 활성화 되기 어려웠고, 미분양이 증가하는 등 시장 침체기를 맞았습니다.
이후의 박근혜 정부도 부동산 시장을 활성화하는 정책을 시행했습니다. 양도세 한시적 면제, 생애 첫 주택 취득세 면제, 주택 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 부동산 활성화 정책이 집권 1~2년 차에 쏟아졌습니다. 집권 초기 0%대에 머무르던 집값 변동률은 2014년 2.10%, 2015년 4.42%를 기록하며 반등했습니다.
다시 안정화를 시도한 문재인 정부
문재인 정부는 이미 아시다시피 주택가격 안정화를 꾀하기 위해 다양한 정책을 수행했습니다. 최근에 있었던 일이고, 이번 대선의 뜨거운 감자가 주택시장이었던 만큼 다시 복기할 필요는 없을 것 같습니다.
다만, 주택가격 안정화를 위해 규제 강화, 세제 강화 등이 나타났으나, 주택 시장은 크게 상승했고, 임대차법 통과 이후 임대시장 마저 급등하면서 ‘부동산 정책 실패’라는 것이 중론입니다. 이후 여야 후보 모두 현재 정부의 부동산 정책을 비판하는 기조를 보일 정도였습니다.
뜻대로 되지 않는 시장, 정책은 강하나 결과는 예측 어려워
부동산 시장에서의 정책의 힘은 강력합니다. 그러나, 주택 가격을 잡는 정책을 쓴다고 해서 그 효과가 바로 나타나거나, 기대 효과가 나타나지는 않습니다. 문재인 정부나 노무현 정부 모두 주택가격 상승을 잡기 위해 유례없는 정책을 시행했으나, 오히려 주택가격은 크게 상승했고, 이명박정부는 경기 부양을 위해 친 부동산 정책을 썼으나 주택가격은 오히려 하락했습니다.
주택 가격을 잡겠다는 방향성은 그대로이나 방법에 있어 차이다는 당선인
이번 대선의 결과가 부동산 시장에 미칠 영향은 크게 세 가지 정도였을 겁니다. 도시정비 사업 규제완화, 대량 공급, 세제 완화입니다. 대선 레이스 초기에는 여야 후보의 부동산 정책이 크게 달랐으나, 여권 후보도 규제 및 세제 완화를 시사했기 때문입니다. 주택 가격을 잡겠다는 의도는 문재인 정부와 같으나, 방법은 다릅니다.
공약만큼 정책을 시행할 수 있을지는 예단할 수 없습니다만, 공약이 모두 시행된다고 해도 이미 올라버린 주택가격 레벨이 빠르게 내려가진 않을 것으로 생각됩니다. 다만, 공급 시그널을 여야 후보들이 강하게 보여준 만큼 천천히 공급의 효과가 나타나지 않을까 기대해봅니다.
