주택매매법인, 세금 감당할 수 있나?
2020년 6·17 부동산 대책과 궁지에 몰린 법인
수많은 부동산 대책을 겪어오면서 다주택자들의 대안책은 법인이었다. 쉽게 생각하면 내가 아닌 또 다른 나를 만들어 주택 매매 및 임대업을 하는 것이다. 법인은 개인과 마찬가지로 하나의 인격체로 분류된다. 즉, 주택 수를 분산시킬 수 있어 여러 세목에서 절세 방안을 찾을 수 있었다. 하지만 2020년 6월 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(이하 6∙17 부동산 대책)을 시작으로 국세 및 지방세법 개정을 통해 모든 부분에서 법인의 이점은 사라졌고, 오히려 법인으로 주택업을 하지 않는 것이 절세의 길이 되어버렸다. 취득에서부터 보유 및 매도까지 주택매매 법인의 강화된 세금을 살펴보고자 한다.
｜주택 취득 시 세금 중과
법인의 주택 취득세율은 개인과 차이가 없었다. 수도권 과밀억제권역이라 불리는 대도시 내에서 취득하는 경우에만 중과세율이 적용되었고 이외에는 개인과 동일한 1.1~4.6%의 세율이었다. 하지만 2020년 8월 12일부터 법인이 취득하는 주택은 주택의 가액 및 보유 주택 수와 상관없이 13.4%(부가세 포함)의 세율을 적용한 취득세를 납부해야 한다. 참고로 이번 지방세 법 개정에서는 법인뿐만 아니라 개인 취득세율 역시 중과되었다. 취득하는 주택을 포함해서 2 주택자로서 조정대상지역 내 주택을 취득하거나 3 주택자로서 비조정대상지역 내 주택을 취득하면 9%(부가세 포함), 3 주택자로서 조정대상지역 내 주택을 취득하거나 4 주택자 이상에 해당하면 13.4%(부가세 포함)이다. 즉, 개인 다주택자의 취득세 최고 세율이 법인에게 적용되는 것이라 볼 수 있다. 가령, 법인이 매매가액 10억 원의 주택(전용면적 85㎡ 초과)을 취득할 때 취득세로 납부해야 하는 금액은 1억 3,400만 원이다. 기존 3.5%의 세율의 취득세 3,500만 원과 비교하면 3~4배가량 증가한 금액을 세금을 납부해야 하는 셈이다.
｜눈덩이처럼 불어난 보유세
주택 투자를 위해 개인에서 법인으로 전환하는 사람들의 대부분은 바로 보유세 때문이었다. 보유세에는 두 가지가 있다. 바로 재산세와 종합부동산세이다. 재산세는 물건별로 과세가 되기 때문에 어떠한 방법을 사용하더라도 세금에 변화를 줄 수는 없다. 하지만 종합부동산세는 보유하고 있는 사람별로 과세하기 때문에 주택의 수를 분산하는 방법으로 충분히 절세할 수 있었고, 이 목적을 위해 법인이라는 별도의 투자자를 만들어 주택매매업으로 활용한 것이다. 하지만 2021년 부과되는 종합부동산세부터는 법인이 보유한 주택에는 세금 폭탄이 떨어진다.
7월 발표된 세법개정안을 살펴보면, 종합부동산세 세율 인상이 예정되어있다. 2 주택 이하자는 0.6~3.0%, 3 주택 이상자이거나 조정대상지역 내 2 주택자는 1.2~6.0%로 조정대상지역 내 2 주택자는 기존보다 2배가량 오른 세율을 적용받는다. 다만, 모든 세율이 그러하듯 누진세율을 적용하기 때문에 100억 원 이상의 주택을 보유하지 않는 한 개인이 최고세율을 적용받기는 어렵다. 하지만 법인은 보유한 주택의 가액에 관계없이 무조건 최고세율 적용이다. 2 주택 이하라면 3.0%, 3 주택 이상 또는 조정대상지역 내 2 주택이라면 6.0%로 일괄적인 세율을 적용한다.
또, 세부담 상한도 폐지된다. 세부담 상한제는 주택의 가액이나 세율이 얼마가 오르든지 상관없이 직전 연도 부과된 보유세의 150%, 300% 이상은 부과하지 못하게 정한 일종의 상한선이다. 법인에게는 이 상한선 적용이 사라지고 세율 역시 최고세율을 적용하니 상상할 수 없는 보유세가 부과될 수 있다.
보유세 강경책의 마지막은 법인 기본 공제 폐지이다. 종합부동산세는 기본 전제조건이 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 사람이다. 따라서 공시가액으로 개인별 6억 원, 1세대 1 주택자로 단독 명의인 경우에는 3억 원을 추가한 9억 원을 초과해야 종합부동산세 납부 의무가 생긴다. 법인도 부동산을 보유한 개별 인격체이기 때문에 6억 원의 공제를 받을 수 있었다. 뿐만 아니라, 장기일반임대주택으로 주택임대사업자를 등록하면 종합부동산세 부과 시 합산하지 않을 수도 있었다. 하지만 기본 공제 6억 원, 2021년 6월 1일을 기준으로 법인에게 부과되는 주택 종합부동산세에서는 폐지 항목이다. 주택임대사업자도 마찬가지이다. 일반 개인은 ‘9∙13 부동산 대책’ 이후 1 주택 이상을 보유한 사람이 조정대상지역 내에서 주택을 취득하면 임대사업자로 등록을 하더라도 종합부동산세 합산 배제가 불가했지만, 법인은 제재가 없어 매입임대주택도 가능했다. 그러나 ‘6∙17 부동산 대책’의 영향은 법인에게 어떠한 이점도 남겨두지 않았다. 대책 발표 직후인 6월 18일 이후부터는 조정대상지역 내 소재한 매입임대주택을 주택임대사업자로 등록하더라도 법인 역시 종합부동산세 합산 배제를 적용받을 수 없다.
｜법인 매도 추가 세율 + 10% 인상
법인은 토지나 주택 등 부동산을 양도하면 법인세율에 추가 10%를 가산해서 계산한 세금을 납부해야 한다. 2021년부터는 여기에 추가 10%가 더 붙는다. 법인세율 기준으로는 추가 20%를 가산해서 납부해야 한다는 뜻이다. 또, 주택과 관련된다면 예외를 적용하지 않겠다는 취지로 주택을 취득하기 위한 권리인 조합원 입주권과 분양권도 중과 대상에 포함된다. 일반 개인이 양도할 때 적용되는 최고세율보다 낮다고 생각할 수 있지만, 주택 매도 금액을 세금 납부 후 법인으로부터 가져오려면 또 다른 소득세가 부과된다는 것을 명심해야 한다.
발표된 세법개정안대로 법안이 통과된다면 과연 법인으로 주택 매매업을 하고자 하는 사람이 있을까? 취득부터 매도까지 어느 하나의 세목에서도 주택을 투자하는 법인이 개인보다 유리한 점이 없다. 법인 활성화를 위한 방안으로 개인사업자가 현물출자 등을 통해 법인으로 전환하면 법인 전환 시점에 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 이월 과세와 취득세 75% 감면을 적용했다. 하지만 이마저도, 이제 주택 매매업은 제외된다. 강력한 ‘6∙17 부동산 대책’과 2020년 세법개정안은 다주택자에게 전하는 메시지를 여실히 드러내고 있다. 어떠한 형태이든 주택을 다수 보유한다면 막중한 세금을 피할 수 없다. 시간이 얼마 남지 않았다. 주택 투자만을 위한 법인이라면 개정된 세법이 시행되기 전인 2020년 말까지 빠른 선택을 해야 한다.
