부동산 취득에 대한 자금출처조사에 관하여
최근 세무조사를 기반으로..
안녕하세요. 택스스퀘어의 박성진 세무사입니다.
자금출처조사는 병원전문세무를 하다보니 개원의들의 경우 이미 저희가 관리하기에 자금출처조사를 받는 경우가 흔하진 않은데 봉직의나 원장님들의 주변분들에게 세무조사가 나오는 경우가 있고, 저희회사가 아무래도 세무조사 업무를 많이하다보니 생각보다 수임건수가 있는 업무입니다.
작년 하반기부터 올 상반기 초까지 이어진 세무조사 업무를 정리하며 문득 블로그가 생각나서 고객들이 자주 물어보시는 자금출처에 관한 세무조사에 대해 써볼까 합니다.
[자금출처 세무조사에 대한 세무조사 통지문]
자금 출처에 관한 세무조사는 누가 받을까?
우선 부동산을 취득한다고 무조건 세무조사가 나오는건 절대 아닙니다. 국세청에 신고된 소득이 충분하고 해당 소득 내에서 부동산 구매활동을 하는 경우 세무조사는 나올 이유가 없습니다.
즉, 신고된 소득이 충분하지 않은자가 부동산을 취득하는 경우 세무조사가 나올 가능성이 높아지는 것입니다.
세무사님 아파트를 사려고 하는데 세무조사 나올까요? 상가사려는데 세무조사 나오나요?
예전부터 이런 질문을 주시는 분들이 많습니다. 세무사는 미래를 예언하는 존재가 아니기 때문에 100% 확답은 어렵습니다. 다만, 업무 경험을 바탕으로 충분치 않은 소득으로 투자활동을 왕성하게 하는 사람은 세무조사가 나올수 있겠구나 라고 속으로 판단할 뿐이죠. 위에서 언급하였던 것 처럼 신고된 소득이 충분하다면 세무조사는 나오지 않습니다.
고객들의 부동산 자금원천에 대한 접근과 국세청의 접근은 다릅니다.
부동산을 취득하고자 하시는 분들은 실제 현금흐름을 바탕으로 원천을 판단하는 경우가 많습니다.
예를들어 20억짜리 아파트(취득세 포함 가정)를 구매하고 대출은 7억을 받는다고 가정해보겠습니다.
1. 고객들의 접근 - net방식의 실제통장흐름기준
#아파트값 20억의 원천
(1) 부동산 담보대출: 7억
(2) 통장잔고: 5억
(3) 현재거주중인 전세금: 5억
(4) 비는돈: 3억 (부모님이나 지인에게 차용증쓰고 빌릴려고함)
#주요질문
3억 차용증쓰면 국세청이 인정해주나요? 3억 차용증 쓴거 때문에 세무조사가 나올 수 있나요?
2. 고객들의 접근방식에서 1차적으로 추가 고려할 사항
#아파트값 20억의 원천
(1) 부동산 담보대출: 7억
(2) 통장잔고: 5억 => 세금신고가 되지않은 "세전소득"이 통장에 있을 수 있음
(3) 현재거주중인 전세금: 5억 => 본인돈이라고 생각하지만 전세집 구할때 부모님께 증여받고 신고안한 경우 가 있음
(4) 비는돈: 3억 (부모님이나 지인에게 차용증쓰고 빌릴려고함) => 차용증은 전산화되지 않는 개인간 자료라 리스크가 있음
#질문에 대한 답변
차용증을 쓴다고 무조건 증여가 아니라 "빌려준 것"으로 인정해주는 건 아니며 실제 이자를 지급하고 이자를 받은 사람은 소득세 신고를 하는등 충분한 준비를 해야 소명할 수 있습니다. 관련해서는 유투브로 자세히 설명하였으니 참고 부탁드립니다. 그리고 차용증 3억으로 인해 세무조사는 나올수도 있고 나오지 않을수도 있습니다. 언급한 바와 같이 세무사는 미래를 예언하는 직업이 아니라 확답을 하기가 어렵습니다. (마치 매일 담배피는데 저는 폐암에 걸리나요? 라고 물으면 확답하기 어려운 것과 비슷합니다.)
3. 국세청은 Gross로 접근합니다.
자금출처가 발생하면 특정시점을 기준으로 자산, 부채, 소득을 Gross의 방식으로 비교합니다. 예컨데 2023년 10월에 부동산을 취득했다고 하면 이를 기준으로 과거 연도를 소급해서 2020년 1월부터 2023년 12월까지의 전체 자산, 부채, 소득의 변동을 비교하는 것이지요.
자금출처부족액 계산 = (1) + (2) - (3)
(1) 자산 (통장잔액, 전세금, 주식잔고, 부동산, 회원권, 비상장주식 등 조회할 수 있는 모든 자산)
2020년 1월에 얼마였는지를 보고 2023년 12월 기준으로 얼마인지를 파악하여 증가액을 계산합니다.
예를들어 2020년에 통장잔액이 1억이고 2023년에 5억이면 4억이 늘어난 것이고 2020년부터 2023년까지 최소 4억의 소득은 신고가 되어있어야하는 것이죠.
(2) 부채의 상환액 (빚을 갚은건 재산이 는거로 봄)
2020년 1월의 부채액과 2023년 12월의 부채액을 비교합니다. 예를들어 2020년 1월에 5억이었는데 2023년에 1억으로 감소하면 4억이 줄어들었으니, 2020년부터 2023년까지 최소 4억의 소득은 신고가 되어있어야 하는 것이죠.
(3) 해당 기간동안 국세청에 신고된 가용소득(소득 - 지출)
가용소득은 소득금액증명원의 소득금액 - 세금 - 신용카드사용액 - 현금영수증 금액으로 구합니다.
예를들어 소득이 4억이고 세금이 2억 카드사용액이 5천 현금영수증이 5천이면 사용할 수 있는 가용소득 금액은 1억인 것이죠.
이렇게 Gross방식으로 광범위하게 조사하기 때문에 단순하게 세무조사가 나올 가능성을 살피기엔 어려움이 있고 검토에 시간도 꽤 오래 소요됩니다.
자금출처조사가 염려된다면 1,2로도 볼수 있지만 3의 방식으로 검증을 하는는 것이 더 정확합니다. 실제 세무조사가 그렇게 이루어지기 때문이죠.
자금출처에 대한 세무조사가 고민이신 분들에게 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
