주택담보대출 용어 쉽게 정리하기
아리송한 LTV, DTI, DSR
주택담보대출 증가에 관한 뉴스를 접할 때나 은행에서 대출 상담 시 LTV, DTI, DSR에 대한 용어가 빠지지 않고 등장한다. 주택을 담보로 대출한도 심사 시 금융회사별로 공통된 기준이 필요한데 이때 필요한 것이 LTV, DTI, DSR라고 할 수 있다.
우선 LTV(주택담보대출비율)는 Loan to Value의 약자이다.
Loan은 대출금액을 Value는 집값을 의미한다. 즉, 집을 은행에 담보로 제공하고 그에 대한 대가로 대출을 받을 수 있는 최대한도를 나타낸다고 볼 수 있다. 식으로 표현하면 LTV = 대출금액 / 주택가격 으로 표현된다.
예를 들어 주택가격이 5억 인 경우 LTV 70% 적용하면 은행에서 대출을 받을 수 있는 최대한도는 3.5억이 된다. 말 그대로 최대한도이므로 담보로 제공한 주택에 이미 임차인이 살고 있는 경우나 방개수에 따라 최대한도 3.5억은 변동될 수 있다.
현재 시중은행은 LTV를 70%를 적용하고 있지만 금융당국에서 주택대출에 대한 과열을 줄이고자 한다면 LTV를 60%, 50% 등을 적용하여 더 낮게 규제할 수 있다. 또한 LTV가 높게 적용되는 대출을 받은 경우 일정기간 이자만 내는 방식이나 만기에 한꺼번에 갚는 만기일시상환방식이 아닌 대출 취급 후 바로 원금분할이 되는 구조로만 상환방식 선택이 제한될 있다.
일반 소비자의 경우 5억 인 집을 담보로 제공하는데 5억보다 낮게 대출이 되는 것을 의아하게 생각할 수 있다. 하지만 대출을 하는 은행 입장에서는 대출을 취급하고 연체가 될 경우 연체이자나 경매비용 그리고 담보 환가에 대한 제반 비용 등을 고객에게 돌려받아야 하기 때문에 집값의 100%를 담보대출을 취급하지 않을 것이다.
이번에는 DTI에 대한 정리이다.
DTI(총부채상환비율)는 Debt to Income의 약자로 Debt은 대출을 신청하는 소비자의 연간 갚아야 하는 이자와 원금의 합을 의미하고 Income은 연간소득을 의미한다. 조금 더 자세한 식으로 나타나면 DTI = (주택담보대출에 대한 연간 이자 및 원금상환액 + 기존 기타부채 이자) / 연간소득 으로 나타낼 수 있다. 즉, 주택담보대출 취급으로 인해 금융기관에 갚아야 하는 원금과 이자를 개인의 연간소득에서 일정 비율 이내로 적용하는 것을 의미한다.
연간소득의 경우 근로소득자이면 근로소득원천징수영수증을 통해 확인이 가능하고 사업소득자는 세무서(홈택스)에서 발행한 소득금액증명원을 제출하면 된다. 근로소득이나 사업소득 증빙이 어려운 경우에는
- 연금소득
- 국민연금 : 공단 발급 '연금산정용가입내역확인서'
- 건강보험료 : 공단발급 '건강 장기요양보험료 납부확인서'
- 신용카드 사용액, 임대소득
등 별도 추가로 인정되는 서류로 소득서류를 대체할 수 있다.
처음에 살펴본 LTV는 집값에 따라 받을 수 있는 최대한도를 나타내는 반면에 DTI는 본인의 연간소득에 따라 받을 수 있는 대출한도액을 의미한다고 볼 수 있다. 예를 들어 DTI가 60%이고 연소득이 5천만 원인 경우 연간 갚아야 할 원금과 이자는 3천만 원을 안 넘도록 규제한다는 것이다. DTI가 낮을수록 개인의 상환능력은 높은 것으로 판단되므로 소득이 적은 사람보다 많은 사람이, 기존에 대출이 많은 사람보다 적거나 없는 사람이 주택담보대출 한도는 더 높게 받을 수 있는 것이다.
계산의 편의성을 위해 금융감독원 사이트의 금융계산기를 이용할 있다.
http://consumer.fss.or.kr/fss/consumer/main.jsp
마지막으로 가장 최근에 대두되고 있는 DSR에 대해 알아보자.
DSR(총부채원리금상환비율)은 Debt Service Ratio 약자이다.
DSR은 주택담보대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대한 원금과 이자를 고려한다는 점에서 기존의 DTI보다 한 단계 업그레이드되고 깐깐해진 지표라고 할 수 있다.
- DTI : 주택담보대출 심사 시 주택담보대출에 (원금+이자 상환액)과 기존 대출의 이자 상환액만을 더한 뒤 연간소득으로 나눠서 산출
- DSR : 주택담보대출 심사 시 주택담보대출에 (원금+이자 상환액)과 기존 대출의 (원금+이자 상환액)을 더한 뒤 연간소득으로 나눠서 산출
기존 대출이 있는 경우 이자만 고려되는지 이자와 원금이 함께 고려되는지에 따라 DTI와 DSR을 구분할 수 있는 기존 대출의 원금상환액을 고려하는 DSR이 DTI보다 대출 가능한도액이 적게 산출됨을 알 수 있다.
DTI와 DSR 공통적으로 기존에 받고 있는 대출금액이 포함되므로 주택담보대출 한도를 높게 받기 위해서는
1)기존 대출을 미리 상환하거나
2)사용하지 않는 마이너스 통장은 한도 해제를 하고 난 후
주택담보대출을 신청하는 게 좋은 방법이 될 수 있다.
DSR 적용 시 가계대출의 건전성 확보라는 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만 소득이 적은 사람에게는 주택담보대출 한도가 적게 적용되는 구조로 내집마련이 더 멀어질 수도 있다.
주택담보대출 상담 시 LTV, DTI, DRS에 대해 고객에게 설명할 때면 지나친 영문 약자 사용으로 고객이 혼란스러워 할 때가 많다. 바쁜 일상 속에 주택담보대출 용어에 대해 일일이 암기할 필요는 없지만 적어도 주택구입 시 은행에서 주택담보대출 한도를 산정하는 할 때는
1) 집값의 전액이 아니라 일정 부분만 대출이 가능하다.
2) 집을 담보로 대출을 받는 것임에도 본인의 소득에 따라 대출 한도가 달라질 수 있다.
라는 2가지 사실은 알고 있어야 자금에 맞는 주택구입에 도움이 될 것이라고 생각한다.
나은권
(나는 은행을 이용할 권리가 있다.)
