20년 경력 부동산 투자자가 결론을 낸 최고의 투자처
「 부린이 탈출을 위한 부동산 투자 입문서 」저자 고경민
Q. 저자소개
안녕하세요 닉네임 토지대장 고경민 입니다. 저는 20대 중반에 부동산 투자를 시작했으며, 30대 초반에 부동산 투자&개발법인 운영 시작하였으며, 재테크 강연 시작하였습니다. 30대 중반에 부동산 재테크 교육센터를 운영하였으며, 부동산중개사무소 운영하고 있습니다.
Q. 지금 부동산 시장은 어떻게 보고 계신가요?
부동산은 통화량과 반비계관계입니다. 과거 코로나 펜데믹으로 인한 경기침체를 막기위해 양정완화 및 저금리로 통화 팽창시기였습니다. 이럴땐 전국적으로 부동산 시장이 좋았습니다. 지금은 코로나 펜데믹으로 풀린 통화량을 다시 거두워들이는 통화긴축시기입니다. 거기다 인플레이션을 잡기 위해서 금리도 올리고 있고요. 이런 시기에는 부동산 시장이 국지적으로 움직이게 됩니다. 올라간 금리 이상으로 저평가되어 있거나, 미래가치가 높은 지역은 하방경직성도 높고 가격이 상승할 수 도 있지만 그 외 고평가지역은 위험합니다.
Q. 앞으로의 부동산 시장은 상승? 하락? 어느쪽이신가요?
지역별로 다르게 움직이게 되는데, 수도권 및 광역시급 도시들은 고평가상태인데 금리까지 올라가면 악영향을 받을 수 있고요. 중소도시들이 상대적으로 저평가되어 있는데 이런지역들은 상승할 수 있습니다.
Q. 20대 중반부터 부동산 투자를 시작하셨다던데 얼마나 성과를 내셨나요?
투자로 성과는 좋지는 않았습니다. 성과가 좋았다가 나빴다가 했는데 경험치가 계속 쌓이면서 돈을 버는 노하우, 관리하고 쓰는 노하우가 생기기 시작했습니다. 돈을 벌때 보다 오히려 돈을 잃으면서 지나친 욕심은 화가된다는 것을 배웠으며, 내가 쓸 돈 이상만 벌 수 있고, 나만의 시간을 많이 가질 수 있는게 더 중요하다고 생각합니다.
Q. 부동산 중에서 토지에 관심을 가지신 이유
저도 처음에는 아파트 경매부터 시작했는데 경쟁이 너무 치열해서 상가 투자 공부를 하는데, 그 당시 교수님께서 부동산을 제대로 배울려면 토지부터 배우라고 조언해주셔서 토지투자에 관심을 가지게 되었습니다. 단지 눈에 보이지 않고, 정보의 불투명성 등으로 어렵다는게 문제죠. 그래서 조금만 공부하시면 오히려 경쟁자가 적어서 좋은 재테크 수단이 될 수 있습니다. 안전하고 수익률이 높고, 경쟁자가 적습니다.
Q. 토지투자가 다른 부동산 투자에 비해 갖는 매력
수익률은 높은데 안정성까지 높습니다. 토지의 특성 중에 부증성과 영속성이 있습니다. 토지는 다른 상품과 다르게 물리적인 양이 늘지 않는 부증성, 계속 이용되는데도 불구하고 소모나 마멸되지 않는 영속성이라고 합니다. 이런 특징으로 인해서 상승기에는 가장 높은 상승률을 보여주고, 하락기에는 가격하락이 매우 낮은 편입니다.
Q. 투자유망지역을 찾는 노하우가 있으시다면?
토지투자는 재테크의 3요소. 수익성, 안정성, 환금성 중에서 수익성과 안정성은 높은데 환금성이 떨어집니다. 그래서 실패를 하지 않으려면 환금성이 높은 토지를 사야합니다. 주식투자 수익성과 환금성은 높은데 안정성이 떨어지니 안전한 주식을 사는것처럼 토지는 잘 팔리는 땅이 최고 좋습니다. 토지투자에서 수요는 결국 인구인데, 상주인구가 증가하거나 유동인구가 증가하는게 좋습니다. 상주인구는 일자리가 많이 생겨나고, 아파트가 지어지면 상주인구가 증가하며, 교통 접근성이 좋아지면 유동인구가 증가합니다. 결국 신도시나 재개발, 재건축 처럼 아파트가 지어지거나 도로 및 철도의 개통으로 교통이 좋아지는 지역이 핵심입니다.
Q. 부동산을 볼 때 땅부터 보아야 하는 이유
아파트도 30~40년이 지나면 결국 건물값이 아니라 토지가치가 높은 지역이 재건축이 됩니다. 모든 부동산은 땅을 먼저 개발하고 건물을 짓고, 다시 건물이 낡으면 토지가 남게됩니다. 결국의 감가보다 토지의 가치 상승이 높은 부동산이 좋은 부동산입니다. 결국 아파트나 상가도 좋은 땅이 생명입니다.
Q. 좋은 토지란 무엇인가요?
첫번쨰, 수요가 풍부한 지역의 토지
두번째, 도로를 접하고 있는 토지. 건축법에 의해 도로가 있어야지만 건축물을 지을 수가 있습니다. 토지의 생명은 도로 입니다.
세번째, 용도지역이 좋은 토지입니다. 토지이음이라는 사이트에서 "토지이용계획확인서"라는 서류를 확인할 수 있는데 여기서 용도지역이 상업지역, 주거지역, 공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역이 좋습니다.
Q. 토지투자를 할 때 반드시 살펴보아야 하는 서류들
토지에 대한 계획 및 이용가능성을 확인할 수 있는 토지이용계획확인서, 소유권 및 권리관계를 확인할 수 있는 등기사항전부증명서(등기부등본), 반드시 확인해야하며 추가로 지적도랑 토지대장(임야대장)을 확인하셔야합니다.
Q. 토지투자를 통해 가장 큰 돈을 번 사례
저는 전업 투자자였다보니 한번에 큰 돈을 벌기보다는 사고 팔고를 자주했었는데 가장 큰 수익은 24억짜리 토지를 16억에 사서 8억정도 싸게 산 경우가 있고, 3억6,500만원짜리 토지를 9억에 팔았던 적도 있습니다. 그 뒤로 5천만원~2억원가량 차익을 자주 봤습니다.
Q. 토지투자에서 실패한 사례
싸다고 샀지만 가격이 안오르는 경우가 있었고요. 가격은 올랐으나 땅이 너무 커서 수요가 안받쳐줘서 안 팔리는 경우가 있었습니다. 초보 시절 속아서 산 땅이 있는데, 도로가 없는 땅이나 지분으로 잘게 쪼개진 땅을 조심하셔야합니다. 토지투자는 속지만 않아도 성공한다는 말이 있습니다.
Q. 구독자에게 하고 싶은 말
투자란 돈을 버는 기술이 아니라 사람과 세상을 배워가는 철학입니다. 100억을 벌기위해서는 3년만에 불가능할 수 도 있지만, 100억을 버는 지식을 배우는것은 3년이면 가능합니다. 진정한 경제적 자유는 단순히 돈이 많은게 아니라 내가 쓰는 돈 보다 많이 벌면 되는 것이고, 그 외 시간과 건강, 관계 4가지를 종합적으로 챙길 수 있어야합니다.
▶ 고경민 작가님의 이야기가 더 궁금하시다면...
약 20년 부동산 투자자가 가장 관심을 많이 가지고 있는 투자처 I 토지대장 고경민
