그 많던 저가 김밥집 프랜차이즈는 왜 사라졌을까?
「 인생 2막을 위한 상가 투자와 창업 」저자 박균우
Q. 저자소개
90년대 초부터 97년까지 유통업을 하다가 IMF 나던 97년에 사업을 정리하고, 그해부터 사업과 창업 관련 컨설팅을 하고 있습니다.
주요 컨설팅 업무영역은
- 기업과 금융기관 본,지점 개설과 이전시 상권분석
- 병.의원 치과,한의원 개원시 후보지 입지조사와 상권분석
- 상가시행사 시행전 상권분석과 MD구성과 전략컨설팅
- 상가투자자를 대상으로 한 상가투자 컨설팅과 자영업 창업자를 위한 상권분석 컨설팅을 하고 있습니다.
강의 : 정부와 기관, 단체의 상권분석 강의
저서 : < 인생2막을 위한 상가투자와 창업> < 병.의원 치과 한의원 개원 상권분석 >
Q. 상권분석컨설팅을 시작한 계기
자영업과 개인들 투자자 대상으로 컨설팅을 하다가 1999년 IMF 이후 지역은행(신협, 새마을금고, 지역농협)이 점포 구조조정으로 홍역을 앓을 때 상권분석의 중요성을 인지하고 저희에게 의뢰하면서 전국 지역은행들을 대상으로 컨설팅 하게되면서 다양한 지역의 상권분석을 접하면서 전문으로 하게되었습니다. 이후 전국에 약 500개 지역은행 점포를 컨설팅하면서 전국적인 상권분석을 하게되었습니다.
Q. 코로나이후 상권에 일어나고 있는 변화들
몇가지만 예를 들면 .
- 이동의 감소 ( 2호선 지하철 승객감소 )
- 밤새던 상권도 10시 전후면 고객이 끊어짐
(모임 제한이 풀린이후 주말에도 12시 이후에는 사람이 없다. )
- 대형 매장 : 가족, 단체 중심 => 개인중심
( 놀이방, 실속형 면적과 주거지역 상권 중심으로 재편)
Q. 업무형태 변화로 인한 상권변화
- 김영란법 : 접대문화 실종
- 근로시간단축 : 직장내 모임과 회식 실종
- 재택근무, 유연근무제 확산 : 직장인의 싱시근무자 숫자 가소
영향 : 오피스가 상권, 역세권, 중심상권부터 위축
테헤란로, 사당역, 교대역, 광명 철산역상권등
Q. 자영업자들이 어렵다고 하는데 막상 상가매물이 잘 나오지 않은 이유
시장에 공급되는 상가의 공급보다 수요가 많았기 때문입니다. (구분상가 보다 통상가) (주: 구분상가는 하나의 상가에 여러명이 각국 구분하여 일정공간을 취득하는 형태이고, 통상가는 하나의 상가에 건물주가 하나인 경우, 구분상가는 공실이 많다. )
저금리가 지속되면서 통상가의 경우 상가를 취득해서 임대를 하여 얻는 임대수익율보다 취득을 해서 일정기간 이후 매각하여 얻는 시세차익이 커지면서 통상가 공급이 원활하지 않았습니다. ( 보유하면 시세차익이 커진다는 인식이 컸다)
고금리가 되면 이상황은 시세차익보다 임대수익율 중심을 바뀔 가능성이 높아서 시세차익은 줄어듭니다.
Q. 2000년대 유행하였던 김밥 ** 이 사라진 이유
IMF 이후 특별한 기술이 없는 퇴직자들이 본사에서 모든 재료와 기술을 제공하는 프랜차이즈 김밥집은 매력적입니다. 명퇴금, 퇴직금으로 중요상권 A급 입지 10평 – 15평 내외를 임대하면 기본적인 매출이 오르고 김밥은 철저히 저임금 여성 근로자에 의지 (IMF 이후 여성 실직자들의 일터) 이후 김밥 **이 사라진 것은 인건비가 오르면서 1000원 김밥집이 견디지 못하고 폐업했습니다.
Q. 학원가 상가는 어떻게 변화하고 있나요 ?
과거 입시학원 : 대형 강의장에 수험생을 집중하는 형태나 기숙학원
현재 : 비대면 강의의 일상으로 대형강의장으로 나올 필요가 없어짐
대표적인 학원가들이 코로나 이전부터 입시, 어학원의 대형학원이 위축이 시작되었습니다. ( 대표적 상권 – 노량진)
Q. 상가투자나 창업을 할 때 상가시장 이해당사자들을 알아야 하는 이유
상업용부동산은 이해당사자 입장에 따라서 이해가 달라지는데 특히 직장인, 주부들이 많이 투자하는 구분상가의 경우 입장이 명확합니다.
- 택지, 신도시 시행사 (LH. 지방도시공사) : 공급예정가 보다 높은 가격에 상가용지를 판매하는게 이득이다. - 고액 낙찰제
- 시행, 분양사 : 상가를 시행하면 높은 가격에 분양 완판하는게 목표이다 ( 상권, 상가활성화를 위한 선임대등 분양 이벤트는 수단이지 목표가 아니다, )
- 상가 수분양자 (투자자 ) : 싼 분양가에 수분양을 받고, 공실없이 높은 임대료로 상가수익율을 높이는게 최상의 이익이다.
- 상가 임차인 : 활성화된 상가에 낮은 입대료로 안정적으로 오래 장사하는 것 .
- 상가 수분양자와 임차인은 이해가 충돌하지만 공실없는 상가의 안정성이란 측면에서 이해관계가 일치한다.
Q. 신도시의 상업용지 비율이 낮으면 좋은 상권인가?
신도시 상업용지 비율이란 신도시를 계획하면서 각각 토지 용도를 배분해 비율로 나타낸 토지이용계획표상의 비율을 이야기합니다.
신도시 조성목적이나 지형적인 차이에 따라서 비율의 차이가 났습니다.
즉, 자족기능이 높은 마곡이나, 판교, 행정타운의 세종시 등이나 광교와 같은 호수와 공원이 많은 도시는 상대적으로 상업용지 비율은 낮지만 실제로는 공급과다인 경우가 많습니다.
신도시는 상업용지 비율이 중요한 것이 아니라 도시의 개발 목적에 따른 용도의 배치, 각각 용도별 비율, 숨어 있는 상가 지역, 상권의 구조를 이해해야만 앞으로 상권이 어떻게 안정화를 찾을지에 따라서 경쟁력에서 차이가 납니다.
Q. 상가 분양가와 임대료는 어떻게 결정되는가?
상가분양가는 토지 비용+건축 비용으로 구성되고 토지비용은 상가용지를 매입할 때 들어가는 땅값이고 건축비용은 건축을 하는데 들어간 인허가, 건축비용과 관리비, 각종 수수료와 예비비및 마진을 포함합니다. 임대료는 상가수분양자가 상가분양가나 매입비용을 감안한 상가의 기대수익율을 말합니다. 일반적으로 시세차익이 크지 않은 시장이라면 금리와 시장의 기대수익율에 의지하지만 시세차익이 큰 시장이라면 임대료에 연연하지 않습니다.
Q. 상권분석에서 도로와 상권동선이 중요한 이유?
상가는 전면도로이든, 이면도로이든 도로를 기초로 하여 위치하여 시행 건축되기 떄문에 어떤 도로에 상가가 위치하는지는 중요합니다. 또한 상권은 소비자의 이동 흐름 즉, 동선에 따라서 상권이 활성화되고, 침체되기도 합니다. 상권 동선에는 차량동선, 도보동선 뿐만 아니라 상권, 환경에 따른 이동흐름에 따라서 달라집니다. 상권환경 동선에는 토지 용도에 따른 동선(상업지역, 준주거, 주거지역), 분양가에 따른 동선, 생활소비동선, 식음료동선, 조망권동선, 학원 동선등이 있습니다.
Q. 신도시에서 역세권은 상권에 어떤 영향을 미치나 ?
아파트: GTX, 지하철역이 신도시를 통과한다는 계획이 확정되면 미래 가치가 현재에 반영되는 효과가 있습니다.
상업용부동산 : 분양시점에 시행분양사는 지하철, 기차 신설 계획만으로 분양가를 높입니다. 그러나 상가의 준공이후 역사가 개통되지 않으면 상권은 활성화되지 않아서 공실을 피할수 없어서 활성화되지 않는다.
또한 철도계획은 계획된 시점이 있지만 경우에 따라서 10년 이상 늦어지거나 아예 취소가 되므로 공사가 개시되지 않았다면 신뢰하면 안된다
Q. 상가투자를 위한 신도시 상가의 조사과정은 ?
1 ) 도시계획분석
- 도시의 규모, 어떤 목적의 도시인가?(주거, 자족도시 등)
인구의 규모는?등등
- 토지이용계획표 : 각각의 용지 공급계획
- 토지이용계획도 : 도시의 상권구조 이해 (각각 용지의 위치)
2) 상권구조 분석
도시에서 주거지, 상업용지, 준주거, 근린생활용지. 자족용지 등의 각각의 용지의 위치를 현장확인하여 상권구조를 분석하는 과정이다.
3) 인구세대수 평가
- 인구 세대수의 시점에 따른 계획 확인
- 공동주택 공급 분석 : 어떤 아파트가 어느 시점에 들어오는가 ? (분양, 임대)
- 학교계획 : 초등학교, 중등학교, 고등학교 – 각각 학교에 통학권에 따라서 상권 범위가 달라진다
4) 상권 한경분석
- 교통, 집객시설, 지형지물 분석등
5) 상가분석
: 상가의 규모, 분양가, 시행분양사의 상가활성화 전략, 대출조건 분석
Q. 오토형 창업에 대해서 설명해 주세요.
오토형 창업 : 상주하면서 근무하는 것이 아니라 무점포나 매니저를 두고 자신은 신경쓰지 않아도 되는 창업을 오토형 창업이라 말합니다.
주로 창업이나 상가투자 초보자들인 주부, 직장인들이 미래에 대한 불안으로 투자에 관심을 가집니다.
오토형창업을 위해서 투자자가 알아야 하고 필요한 조건에는
- 매니저나 직원 관리능력
- 무점포라도 1일 1회이상 순회 관리( 청소, 물품보충 )
- 매니저, 직원만 두는 경우 예상외로 투자비가 많이 들어서 투자비 만큼 수익이 되지 않는 경우가 많습니다.
- 무엇보다 해당 업종에 대해서 충분히 알아야 투자해야 합니다.
이런 점 때문에 얼마전에도 가족 건물에 스터디카페를 무점포 운영을 하겠다는 의사 부부에게 투자비에 비해서 수익이 높지 않으니 임대주고 투자 하지말라고 조언한 적이 있습니다 .
Q. 골목길 상권에 투자할 때 주의 할 것을 설명해 주세요
골목실상권은?
- 2010년도 이후 상업용 부동산의 임대료가 폭등하여 밀려나는 현상인 젠트리피케이션에 의해해서 형성 ( 경리단, 연남동등 )
- 스마트 폰의 보급으로 나만의 상권, 점포를 찾는 소비자 욕구
- 형태는 다가구 주택 구조의 비율이 높습니다.
: 건축면적 25평 전후의 다가구 주택이나, 공장등 준공업지역의 건물을 리모델링하여 꼬마빌딩 상가로 바뀐 사례가 대부분이다.
- 투자에 주의할 것 : 소비자의 기호가 바뀌어 상권의 활성화가 침체가 반복되므로 짧으면 3-4년 길면 5년 전후를 기점으로 상권이 이동하는 사례가 많다, ( 경리단 상권도 2013~2016년이후 침체 )
Q. 항아리상권은 투자하기 적절한가요?
항아리상권 : 항아리 상권은 호리병의 목에 해당하는 위치에 상권이 형성되고 좌우와 북쪽은 모두 막혀 있거나 장애요소가 있어서 한 번 들어오면 빠져나가기 쉽지 않은 상권을 말합니다.
상가 시행분양사들이 항아리형 상권의 경쟁력을 강조하지만 우리나라 지형은 기본적으로 배산임수형 지역이 많아서 항아리형 상권이 많습니다.
항아리형상권의 문제점은 : 교통과 유통채널의 다양화로 항아리상권에서 소비보다 외부 상권에서 소비가 증가하고 비대면 채널등을 통한 소비가 늘어납니다,
항아리형 상권 투자시 경쟁력있는 상가는?
생활서비스 업종인 병원, 학원이 집중된 상가의 경쟁력이 뛰어나고, 상가 규모가 한 필지보다는 두 필지 이상을 합쳐서 시행한 상가가 중심 상가가 될 가능성이 습니다.
또한 대부분 배후세대를 기반으로 한 근린 상권으로 항아리상권에 잘되는 업종은 제한되어 있으므로 수익률이 낮더라도 임대를 빨리 맞추는게 오래 안정적으로 유지하는 지름길입니다. (업종이 제한적으로 나중에 진입시 공실이 증가할 수밖에 없는 것이 항아리 상권이다. )
Q. 선임대와 확정수익율의 상관관계
시행사에서 선임대를 맞춘뒤 분양하는 형태로 이때 입주한 임차인에게는 짧게는 3개월, 길게는 1년이상 임대료를 면제하는 렌트프리가 적용되고 이 임대료 면제기간에는 상가 투자자에게는 투자대비 확정수익율을 지급하는 형태
- 상가투자자는 안정적인 임차인을 구한다는 의미가 있고 임차인에게는 상권활성화 이전에 임대료를 지원받는다는 의미가 있다. (순수 의미로 )
- 그러나 확정임대료를 지원하거나 렌트프리 기간 이후에 상권이 활성화되지 않아서 임차인이 폐업하게되면 오히려 장기공실에 빠질수 있어서 충분히 검토후 투자나 창업에 임해야 합니다.
Q. 구독자에게 하고 싶은 말은 ?
창업이나, 투자는 결국 자기 책임하에 진행되기 때문에 대박이든 쪽박이든 본인이 안고 가야 합니다.
따라서 투자와 창업에 나서기 전에 충분히 검토후 나서야 합니다.
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신도시 상가투자가 어려움을 겪을 수 밖에 없는 이유 (feat. 위례신도시 상가) I 박균우
