부동산 경매 임장시 체크리스트 6

경매 1년에 단 한건만해도 월세보다 낫다

1) 전입세대 열람

주민센터에 방문하여 전입세대열람원을 발급받아 해당 소재지에 전입된 사람이 소유자인지, 임차인인지, 전입 시점은 언제인지 파악해야 한다. 전입세대열람원을 발급받으려면 대법원 경매사이트나 경매 정보사이트에서 사건번호와 매각물건의 주소가 나오는 화면을 출력하여 신분증과 수수료를 지참하고 주민센터에 방문하면 된다. 참고로 전입신고된 사람이 아무도 없다면, 빈집이라 확신하지 말고 현장에 방문하여 거주자가 있는지 확인해야 한다. 혹시라도 외국인이나 재외동포가 거주한다면 출입국관리사무소에 신고되어있을수도 있다. 만약에 출입국관리소에 신고한 선순위 임차인 외국인이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있기 때문이다. 전입세대 열람은 매각물건의 소재지와 상관없이 전국 어느 주민센터에서나 발급받을 수 있다.

2) 미납관리비

공동주택(아파트, 연립 등)은 관리사무소에서 관리비를 징수하는데, 거주자가 관리비를 체납하는 경우가 종종 있다. 법원에서는 관리비를 전용부분(개인이 사용하는 부분)과 공용부분(공동으로 사용하는 부분, 엘리베이터 유지비, 경비비 등)으로 나눠서 그중 공용부분은 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 판시하고 있다.

요즘엔 경매가 많이 대중화되어서 관리사무소에서도 알고 있는 곳이 많다. 그래서 공용부분에 대한 금액만 알려주는 곳도 있다. 그래도 공용부분만의 금액인지 꼭 물어봐야 한다. 미납관리비는 명도할 때 거주자와 협상하여 해결해야 한다. 간혹 몇백만원씩 미납한 아파트도 있다. 잘못하면 생각지도 못한 폭탄을 떠안게 된다. 수도나 전기료는 해당업체에 얘기하면 낙찰자가 인수하지 않아도 되니 큰 문제는 안된다.

3) 건물의 노후도

건물의 직접적인 외곽과 내부를 자세히 보는 것이 현장조사의 포인트이다. 등기부등본을 발급받아 보존등기가 언제 이루어졌는지 확인하면 건축후 몇년이 지난 건물인지 알 수 있다. 외곽을 볼 때는 물줄기가 생기지 않았는지 확인한다. 물줄기 자국이 있다는 것은 누수의 가능성이 있거나 최근에 누수가 되었다는 증거이기도 하다. 물론 내부에는 누수가 없을 수도 있다. 그러니 집 내부를 되도록 확인하는 것이 좋다.

4) 편의시설

3,4인의 맞벌이 가족에게 필요한 시설이 주변에 잘 갖춰져 있는지 살펴보면 된다. 특히 이시설들을 많이 이용하는 주부의 입장에서 보는 것이 좋다. 주변에 마트, 시장, 학교, 병원, 학교, 도로, 지하철 등이 가까이 있다면 더 좋다. 특히 학군과 학원은 주택의 가격이 오르는 가장 큰 요인이다.

5) 혐오시설

아무리 교통이 좋고 살기가 편하다 한들 집 근처에 유흥업소나 공장들이 있다면 그것은 심사수곡해야 할 부분이다. 아이들을 키워야 하는 집에 창밖으로 술취한 사람의 소리나 공장 기계소음이 난다면 악취가 심해 여름에도 창문을 못연다면 좋은 집이라 말할 수 없다. 이런 곳의 주택은 가격도 잘 오르지 않는다.

6) 조망권, 일조권

조망권은 우리가 흔히 얘기하는 '뷰(view)'이다. 전망이 좋을수록 매도하기 좋으며 일조권은 '볕'이 얼마나 잘 드는지 파악하는 일이다. 규모가 큰 다세대(빌라)단지 중에는 동 간 거리가 너무 가까워 햇빛이 전혀 들지 않는 곳도 있다. 2~4층이라도 빛이 들어오지 않으면 습기를 제외하고는 반지하와 다름없다.