부동산, 카페, PC방, 세탁소 등 다해보고 느낀 점
「 똑똑한 사람들은 월세 낼돈으로 건물주 돼서 창업한다 」 김기환 작가
Q. 저자 소개
안녕하세요! 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다!의 저자 김기환입니다.
Q. 지금까지 해보신 사업들은 어떤 것이 있을까요?
먼저 부동산을 오류동과 서초동에서 운영했었고요, 크린에이드 오류점, 카페라떼떼 고척점, 아이비스pc방 중동점, 고스트캐슬pc방 오산점, 비전스포츠(유아체육), 헬스장, 코나빈스커피&레스토랑, 사격장가는 길 커피숍, 놀이학교, 영어유치부, 호텔, 닭갈비 매장, 상품권 판매, 애견용품, 쇼핑몰 등등이 있습니다.
Q. 수많은 창업을 해보시면서 느끼신 점이 있으신가요?
사업을 하고 하나씩 망할 때마다 느껴지는 것이 생기더라구요! 재고의 중요성 악세서리, 테이프 판매시절, 졸업식 꽃 판매시절, 내가 할 수 있는 것과 없는 것, 주방장 이라던가, 학원에 가르침 등 중요 역할에서 내가 할 일이 없으면 창업을 보류해야한다! 매장에 주인이 꼭 있어야한다. 가장 중요한건 직원을 잘 만나야 한다! 사람을 잘 써야한다. 물론 직원입장도 마찬가지겠지요!
Q. 그중 가장 괜찮다고 생각했던 사업과 가장 별로였던 사업은 어떤 것일까요?
제 전공인 부동산이 가장 좋았고요! 사실 별로라고 말하기는 좀 그렇지만 투자대비 수익률로 굳이 따지자면 커피숍이 생각보다 수익이 좋지 않았습니다. 특히 커피 원두 가격 자체는 원가 비중이 작을수 있지만, 인건비 등이 생각보다 높아서 기대했던 수익 만큼은 아니었습니다.
Q. 많은 5060들이 은퇴를 앞두고 창업을 고민합니다. 어떻게 생각하시나요?
당연히 고민되는 부분들이지요! 지금 저의 강의를 듣는 분들의 상당부분이 퇴직을 앞두신 분들인데요. 그분들의 고민은 똑 같습니다. 100세 시대 퇴직 후 마음껏 쉬면서 놀수 있는 경제적 여건도 안되고 아직 일도 충분히 할 수 있는데 기존에 하던 일 말고는 할게 없고 하더라고 치킨집, 커피숍(비하하는 건 아님) 등 가장 기초적인 일만 해야하는데 초보다보니 생각보다 비용은 많이 들고 수익은 적은 어려움들을 토로하시곤 합니다. 그래서 제 책 뒤에 적어 놓은 내용처럼 퇴직금으로 임대 사업하시라고 동기부여를 해드리고 있습니다.
Q. 많은 자영업자들이 창업에 실패하는 이유는 어디에 있을까요?
충분한 준비가 되지않고 무언가 안하면 큰일 날 것 같은 생각에 충분한 시장조사를 하지도 못하고 프랜차이즈의 유혹에 넘어가 덜컥 계약을 해버리고 맙니다! 물론 모든 프랜차이즈가 그런 것은 아니겠지만 그들이 보여주는 프랜차이즈 광고내용과 냉엄한 현실은 큰차이가 납니다. 그러나 이미 소중한 퇴직금은 모두 투자하다보니 이제와 빠져나올 수 도 없는 지경이 되는 거지요!
Q. 은퇴자가 자영업을 하려고 한다면, 무엇부터 생각해보아야 할까요?
내가 잘하는 일이 무엇일까? 좋아하는 일은 무엇일까? 또 좋아하는것과 사업은 다릅니다! 예를 들면, 1인 음식 만들기와 불특정 다수에게 음식을 만드는 것은 다릅니다. PC게임을 좋아 한다고 PC방을 하면서 관리를 안하면 안되잖아요? 정말 급할 경우 종업원이 없어도 매장에 영향이 생기지 않도록 해야 합니다. 그런데 내가 모든 일을 처리할 수 있나? 이런 것들을 생각해보아야 합니다.
Q. 창업 아이템으로 카페를 많이 생각하시는 것 같습니다. 실제 카페 창업 경험이 있으신데 실제로 어떠셨나요?
아까도 잠깐 말씀드렸지만 사실 카페는 보기에는 굉장히 좋아 보이고 고상해 보이지만 사실상 투자대비 수익률은 낮습니다. 더군다나 인테리어라던가 투자비용의 감가상각까지 고려한다면 굳이 추천 드리고 싶지 않습니다. 그냥 본인 인건비 정도 수익으로 여유를 즐기시려는거라면 몰라도 어떤 업종이든지 실제 잘되는 곳은 10% 정도인 것 같습니다. 보통 고만고만하고 사실 1년도 안되서 폐업하는 곳도 굉장히 많고요.
Q. 카페 창업 이전에 생각했던것과 막상 해보았을 때 가장 달랐던 것은 무엇이 있으셨나요?
프랜차이즈 본사에 설명과는 다르게 생각보다 비용은 예상보다 많이들고 수익은 줄어들더라구요
특히 인건비, 임대료, 재료비 비중이 예상과는 많이 달랐습니다. 기타 세금 등등 따지면 아까 말씀드린 것처럼 큰 수익을 기대하기는 어려웠습니다.
Q. PC방창업도 하셨더라고요? PC방 창업은 어떠셨어요?
pc방은 기본적으로 컴퓨터를 좀 만지실 줄 알고 프랜차이즈 없이 하는게 좋은 것 같습니다. 저는 모르다보니 프랜차이즈르 택했고 인테리어 비용과 프랜차이즈 로열티등으로 수익이 예상 보다 별로 였고 특히 컴퓨터 업그레이드라는 비용이 굉장히 큰 부분이었습니다. 초기 투자비용을 작게 한다고 컴퓨터를 리스로해서 진행했는데 그비용 또한 만만치 않았고 그러다보니 실제 투자대비 수익이 별로 였습니다.
Q. PC방 창업시 고려할 점은 어떤 것이 있을까요?
그렇지만 요즘은 무인 결제 시스템이라던가 금연등으로 예전에 제가 했던 시절보다는 많이 좋아진 것 같습니다. 코로나로 모두 어려운 부분은 똑같다고 한다면 최소비용으로 컴퓨터를 세팅과 수리를 하실 수 있는 분이 오토로 운영 하신다면 좋을 것 같습니다. 최소한의 인테리어와 컴퓨터 세팅으로 하신다면 좋을 것 같습니다.
Q. PC방 창업하면서 가장 어려웠던점은 무엇이 있었을까요?
비용 줄인다고 리스로 컴퓨터를 구입한 것과 컴퓨터 사양이 금방금방 변하기 때문에 주기적으로 업그레이드를 해줘야 한다는 점이 어려웠습니다. 조금만 사양이 떨어지거나 근처에 새로운데가 생기고 비용을 저렴하게 해주면 금방 그리로 가버리거든요!
Q. 지금은 부동산 투자를 주로 하시는 것 같습니다. 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주가 돼서 창업한다는데 무슨말인가요?
사실 창업을 하면서 가장 비율이 많이 차지하는 것 중에 하나가 임대료인데요! 재료비, 인건비, 못지 않게 많이 들어가는 임대료 만이라도 줄이면서 사업한다면 그만큼 수익도 더 생기고 경쟁력이 생기겠지요! 그런데 보통 대부분의 초기 창업하시려는 분들은 창업하려면 보증금 권리금 주고 임대해서 들어 가야 한다고 생각하세요! 물론 내건물에서 하면 좋지! 하지만 내건물로 하려면 큰 목돈이 있어야 하잖아! 라고 생각하시는데 사실 그렇지 않습니다! 경매로 하면 우선 권리금이 없고요! 임대차 3번 등에 영향을 받지 않고요! 무엇보다도 실질적으로 임대 보증금 정도로 내건물을 낙찰받아서 대출받고 그이자만 내고 운영이 얼마든지 가능합니다!
Q. 경매를 많이 해오셨던데, 부동산 경매로 은퇴준비를 할수 있을까요?
네~얼마든지 가능합니다! 다른 사업을 준비하시는 것처럼 간절한 마음으로 차근차근 준비하시면
누구나 경매로 은퇴준비 하실 수 있습니다!
Q. 경매를 하겠다고 하면 돈은 얼마나 필요할까요?
상황에 따라 다르겠지요! 중요한건 본인의 상황에 맞게 내가 가용 할 수 있는 금원과 나의 신용 상태등을 체크하고 그에 맞게 얼마든지 진행 할 수 있습니다. 누구나 최소한의 예.적금과 신용대출등은 가능하지 않습니까!
월급에서 50~100만원을 예.적금 하듯이 그돈을 경매에 투자하시는 겁니다. 그럼 최소한 예.적금의 몇배의 수익으로 돌아올 겁니다.
Q. 퇴직금을 가지고 임대사업을 통해 월세를 받고자 하는 분이 있다면, 어떻게 해야할까요?
우선 제 책을 비롯한 쉬운 경매 책을 최소 한번 이상씩 정독하시길 추천드립니다. 전 개인적으로 어려운 책보다는 만화 책이라도 이해하기 쉽고 도움을 주는 책이 좋은 책이라고 생각합니다. 그렇게 우선 경매와 친해지시고 마찬가지로 비슷한 강의나 유튜브 등을 보세요! 그리고 어느정도 준비가 되시면 최소 한번정도는 실수 하지 않으시도록 전문가의 도움을받아 낙찰을 받아 보시면 그다음부터는 본인 스스로 낙찰받아 진행 하실 수 있을겁니다. 백문이 불여일견이고 백견이 불여일행이라고 공부도 중요하지만 한번 낙찰은 받아보는 것이 정말 중요합니다! 그렇게 모든 과정을 겪고 나면 그땐 하지 마시라고 해도 계속 하실겁니다!
Q. 은퇴준비가 되어있지 않은 5060의 경우, 경제적인 문제를 해결하기 위해서 어떤 것부터 시작하면 좋을까요?
수익형부동산, 작은 상가라던가, 빌라, 또는 오피스텔 등을 해보시는 걸 추천 드립니다. 큰 부담도 없고 이자를 제하고도 매달 꼬박꼬박 얼마씩 월세 수익이 들어오는 걸 경험하시면 마음이 편안해 지실겁니다.
Q. 퇴직금이 2억원정도 있는 5060이라면, 어떤 방법으로 은퇴준비를 해볼 수 있을까요?
작은 상가하나와 빌라 하나 정도를 추천 드립니다. 하나는 월세 받는 용으로 하나는 단기차익 용으로요.
Q. 신도시에 상가나 하나 분양받아서 월세 받아야지 하시는 분들이 많은 것 같습니다. 상가투자시 주의할점이 있을까요?
상가분양하시는 분들이 들으시면 굉장히 화내고 욕하실 얘기지만 사실 전 상가 분양은 왠만하면 받지 마시라고 합니다. 아주 좋은 위치에 메이저급 브랜드가 임차인으로 들어 온다면 모르지만 그렇다 하더라도 상가가 굉장히 비쌀거구요! 신도시라든가 새로운 상권이 생기면 상권이 자리잡기까지 최소한 5년에서~7년이상이 걸리기도 합니다. 잘못된 상가를 분양 받으셨다가 월세는커녕 관리비에 이자에 견디다 못해 경매로 나오는 경우가 허다합니다. 전 오히려 그런 경매물건을 낙찰받으시라고 추천해 드리고 있습니다.
Q. 상가투자를 통해 월세를 받아 노후생활을 하시려는 분들이 투자시 꼭 살펴보아야 하는 것은 무엇이 있을까요?
이 상권이 유행타는 곳은 아닌지 유행타는 업종은 아닌지 주의하시고요! 어떤 업종이든지 자유롭게 들어 올 수 있는 곳, 필수적으로 있어야한는 업종 그런 상가들을 투자하시는 게 좋습니다. 물론 본인이 직접 운영할 수 있는 상가라면 더할 나위 없이 좋겠죠!
Q. 부동산 경매를 하시는 5060들도 많을텐데, 경매투자해서 돈 벌 수 있나요?
네~ 차근차근 준비해서 하시면 얼마든지 제 2의 월급을 받으실 수 있습니다.
Q. 5060들이 주로 찾는 경매물건 같은게 특별히 있을까요?
대부분 수익률 좋은 재임대 가능한 물건 들을 좋아 하십니다!
Q. 5060들이 경매에 참여할 때 특별히 주의할 것이 있을까요?
경매 권리분석과 상권분석은 필수 요소들입니다. 집에서 가깝과 관리하기 편한 그지역을 잘 아는 곳부터 시작하시는게 좋을 것 같습니다!
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부동산, 카페, PC방, 세탁소, 프랜차이즈 등 창업을 해보고 느낀 점 I 김기환 1부
내가 다시 PC방, 카페 창업을 한다면 무조건 이렇게 합니다 I 김기환 2부
노후 생활비 500만원, 창업 하지말고 경매로 하세요 I 김기환 3부
노후 생활비를 만드는 가장 안전하고 확실한 방법 I 김기환
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차이즈 등 창업을 해보고 느낀 점 I 김기환 1부
