겨우 30대 초중반, 종잣돈 1천을 50억으로 불렸다
「 20대부터 시작하는 부동산 공부 」 포이 작가
Q. 저자 소개
안녕하세요. 네이버 블로그 ‘포이의 부동산노트’ 운영자 ‘포이’라고 합니다. 네이버 블로그 통해 부동산 관련 인싸이트에 대해서 공유하고 있습니다. 지금까지 약 7년간 부동산 공부와 투자를 하며 알게된 인싸이트를 많은 분들게 공유하고 싶어 ‘20대부터 시작하는 부동산 공부’를 출간하게 됐습니다.
Q. 7년전이면 부동산 경기가 바닥이었다가 서서히 올라오는 시점인 것 같습니다. 그 시점에 부동산 투자를 결심하시게 된 계기가 있으신가요?
부동산 공부 초반엔 지역 분석만 했습니다. 상대적 저평가 아파트를 찾는 등 공부를 했지만 선뜻 매수는 못하겠더라구요. 그래서 과거 부동산 가격을 보며 왜 이렇게 움직였는지를 파고 들었습니다. 부동산 흐름 공부를 시작한 것이죠. 계속 파고들고 시장 흐름의 ‘본질’에 대해서 확신이 생기다 보니 2015년 당시가 상승 흐름 초반임을 알았고 매수할 용기가 생겼습니다.
Q. 월 1천만원으로 7년만에 50억 자산가가 되셨다고 하는데 그 과정에 대한 이야기를 듣고 싶습니다.
부동산 시장 흐름의 ‘본질’을 이른 시기에 깨우치고 상승흐름에 초입부란 확신을 가지는 것이 자산가가되는 핵심이라고 생각합니다. 확신을 가진 이후엔 꾸준히 저축한 돈과 전세가 상승분으로 지속적인 갭투자를 진행 했습니다. 당시 전세가율이 높아 소액으로 갭투자 할 수 있었습니다. 자산을 늘리는 과정은 다른 자산과들과 대동소이합니다. 또 한가지 말씀드릴건 제가 깔고 앉는 돈을 최소화 했습니다. 처음부터 보증금이 적은 월세 살이를 했고 7년이 지난 지금도 월세 30만원짜리 월세 거주 중입니다. 이렇게 삶의 질은 어느정도 포기하며 인내하며 최대한 종잣돈을 모아 투자한 것이 지금의 자산을 만들어 낼 수 있었습니다.
Q. 가장 큰 수익을 가져다 준 부동산은 어떤 거였을까요?
단연 아파트입니다. 특히 15년도에 매수한 분양권이 가장 큰 수익을 안겨줬습니다. 당시 하락흐름을 지나 상승 흐름 초입부로 아직은 투자자가 진입하지 않은 시장이었습니다. 많은 사람들이 앞으로 시장에 대해 부정적이었기 때문에 시장에 대한 확신만 있었다면 프리미엄 없이 쉽게 매수 할 수 있었습니다.
Q. MZ세대가 부동산 투자에 관심을 가져야 한다면 그 이유는 무엇일까요?
MZ세대는 과거와 다르게 본인이 주체가 되는 삶을 살고 싶어 합니다. 수직적이지 않고 수평적이며 과거와 같이 회사에 혼신을 다하기보단 본인이 하고자 하는 것이 주가 되는 삶을 살고자 합니다. 하지만 현재 사회는 아직 MZ세대를 받아들이지 못한 상황이라 생각됩니다. 과도기로 볼 수 있죠. 그리고 아직 사회 시스템적으로도 어려운 것도 사실입니다. 예를들어 주 52시간 근무제도 대기업만 잘 지키고 있지 그 외에는 52시간 근무제를 지키지 못하고 있습니다. 따라서 사회 시스템의 변화를 기다리는 것이 아닌 본인 스스로 삶의 주인이 될 수 있도록 준비 해야합니다.
Q. 회사에 다니고 일을 하는 이유는 무엇인가요? 자아실현?
그것도 맞지만 근본적인 이유는 ‘돈’을 벌기 위함입니다. 돈만 해결되면 많은 사람들은 정말 본인이 원하는 일을 할 수 있을겁니다. 때문에 우리는 회사에서 주는 월급에 그치는 것이 아닌 그 돈을 이용하여 투자에 관심을 가져 본인을 지켜줄 수 있는 자산을 만들어야 합니다. 사회속에서 어떤 누구도 나를 지켜주지 못합니다. 나를 지켜줄 수 있는건 오직 ‘자산’ 뿐이 없다는걸 명심해야합니다.
Q. 초기 1천만원을 모으기까지의 과정은 어떠셨나요? 종잣돈을 마련한 노하우가 있으신가요?
특별한 노하우라 할 수 있는건 많은 사람이 지겹도록 말하는 최대한 소비를 아끼는 것입니다. 종잣돈 모을 때 생각하면 정말 서러울때도 많았습니다. 대학생때는 매일 점심을 짜파게티 컵라면을 먹었고 값싼 캔커피조차 먹으려면 자판기 앞에서 수차례 고민하다 안먹을 정도였습니다. 물론 그땐 단순히 돈을 모으는 것을 떠나 아버지가 사업 실패로 집에 돈이 너무 없었기에 그럴 수 밖에 없었습니다. 그렇게 집에 돈이 없었음에도 식비를 최대한 줄이고 설 명절, 가끔하는 아르바이트 등 돈이 생길때마다 통장에 계속 저축했습니다. 신기하게 졸업하는 시점에 1,000만원을 모았더라고요. 그런 습관으로 대기업에 취업해서도 저축을 계속 했습니다. 롯데리아 햄버거 세트도 수차례 고민 끝에 먹고 가장 값싼 치즈버거 세트를 먹거나, 할인 쿠폰을 사용할때만 먹곤 했죠. 누군간 저런 삶은 인간 같지 않다고 할 수도 있겠지만 그런 과정이 있었기에 어려운 상황 속에서도 빠르게 종잣돈을 모을 수 있었다고 생각합니다. 그러나 그렇게 소비를 최소화 하는 삶을 계속 하라면 저도 못합니다. 길어야 3~4년 정도? 그때만 바짝 소비를 축소시켜 종잣돈을 빠르게 모을 수 있을뿐더러 삶에 있어서도 한번쯤 해볼 수 있는 좋은 경험이라 생각합니다.
Q. 2030이 부동산 공부를 시작한다고 한다면 어떻게 시작해야 할까요?
가장 좋은 방법은 제 책을 읽는 것입니다. 그리고 5번 반복해서 읽는 것입니다. 그렇다면 제가 7년전 많은 시간을 들여 알게 된 시장 흐름의 본질을 알고 확신을 빨리 가지는게 가장 중요합니다. 그리고 1채 매수하면 됩니다. 책을 5번 읽은 무주택자라면 반드시 1채 매수 하실 수 있을겁니다.
Q. 부동산 시장의 흐름을 분석하려면 어떻게 해야 할까요?
부동산 시장의 흐름을 분석하려면 과거 부동산 시장의 역사를 공부해야 합니다. 그리고 왜 가격이 이렇게 움직였는지 계속 파고 들어가야합니다. 그렇게 파고들다보면 부동산 시장이 흐름이 생기는 ‘본질’ 이 무엇인지 분명 도달할 수 있을 겁니다.
Q. 부동산 투자를 시작하면 흔히 지역분석을 많이 하는 것 같습니다. 지역분석만 잘하면 투자에 성공할 수 있을까요?
지역분석만 하면 절대 성공할 수 없습니다. 왜냐하면 부동산 시장은 싸이클이 있기 때문입니다. 상승하락을 반복하기 때문에 지역분석만 하며 주택수를 늘린 사람은 하락흐름 대응이 어렵기 때문입니다. 그런데 지역분석만 하는 투자자는 없습니다. 문제는 공부 중 지역분석의 비중이 너무 높은게 문제인 것이죠.
Q. 50억의 자산가가 되시면서 아파트 투자 공부의 핵심은 무엇이라고 생각하시나요?
아파트 투자 공부의 핵심은 아파트 시장 흐름을 좌우하는 ‘본질’이 무엇인지 깨우치는 것이며, 어떤 상황에서도 흔들리지 않는 ‘확신’을 가질 수 있게 공부하는 것입니다. 이렇게만 말하면 이해가 안가실 수 있습니다. 제 책을 보시면 알 수 있을겁니다.
Q. 부동산 시장이 상승할지 하락할지 흐름을 잡는 방법이 있을까요?
과공급이 얼마나 지속될 수 있는지? 공급의 부족함이 얼마나 지속되는지가 흐름을 잡는 핵심입니다. 경제, 금리 등 대내외 변수는 경중의 차이는 있지만 흐름을 결정 짓는 ‘본질’이 아닙니다. 이걸 깨우치고 확신을 가지는데 오랜 공부가 필요한 것이죠. 단순하지만 사람들을 규제때마다 경제 위기때마다 혼란스러워 하는데 시장의 본질을 모르기 때문입니다.
Q. 미분양이 많이 난 지역은 어떻게 옥석을 가려내야 할까요?
미분양은 임계점 이상인 경우에만 문제가됩니다. 만약 미분양이 임계점을 넘은 지역이 많다면 옥석을 가려내는건 간단합니다. 앞으로 공급이 지속적으로 부족한 상태인 곳에 투자하면 됩니다. 예를들어 김포가 임계치 이상 미분양이 발생했는데 앞으로 공급이 3년간 부족하다면 투자 해야하냐? 이렇게 접근하면 안됩니다. 제 책을 보시면 아시겠지만 먼저 큰 밑그림부터 그리고 디테일한 그림을 그리듯이 우선 수도권 전체의 공급이 지속적으로 부족함을 확인한 후 김포의 공급 부족이 수도권 김포 외 지역보다 더 심하다면 김포를 선택하는 것입니다. 그런데 이렇게 수도권이 앞으로 상승흐름으로 전환되는 시점에서 먼저 상승할 지역을 선택하는건 전문가 수준입니다. 그렇게 하지않더라도 수도권 전체가 상승흐름에 들어간다면 괜찮은 입지 아무곳이나 사더라도 결국 상승하게 되어 있습니다. 그리고 서로 영향을 주지 않는 지역의 미분양 수치는 관계 없습니다. 예를들어 수도권을 투자하려고 하는데 부산의 미분양이 많은건 전혀 상관 없는 일이라는 것입니다.
Q. 전세가율을 보고도 이 아파트에 투자할지 하지말아야할지 알수 있을까요?
네 물론입니다. 그런데 이것도 특정 지역 단지의 전세가율을 보고 결정하면 안됩니다. 수도권 전체 아파트의 전세가율을 보고 현재 아파트시장이 상승 중반인지 후반인지는 대략 알 수 있습니다.
Q. 전세가율이 상승하는 경우는 어떤 경우이고, 하락하는 경우는 어떤 경우일까요?
제 책의 사이클 이론을 보면 기본 개념이 설명되어 있습니다. 보통 전세가율이 상승하는 경우는 상승흐름 초반, 그리고 하락기 중반, 하락기 후반입니다. 상승흐름 초반은 매매가에 비해 전세가의 상승 속도가 빠르기 때문에 전세가율이 오르는 현상입니다. 하락기 중반은 매매가 하락이 전세가 하락보다 큰 경우이며, 하락기 후반은 매매가는 하락하는데 전세가는 상승하는 경우입니다.
전세가율이 하락하는 경우는 상승흐름 중반, 상승흐름 후반, 하락기 초반입니다. 상승흐름 중반은 매매가 상승이 전세가 상승보다 크기 때문이고, 상승흐름 후반은 매매가는 상승하는데 전세가가 떨어지는 경우입니다. 그리고 하락기 초반은 매매가의 하락보다 전세가의 하락이 더 큰 경우이죠.
Q. 부동산 사이클이 만들어지는 이유에 대해서 설명해주신다면?
책에서 약 30페이지에 걸쳐 부동산 사이클에 대해서 설명하고 있습니다. 여기서 간단하게만 말씀드리면 부동산의 공급 주체는 민간 건설사라는 것에 주목해야합니다. 이들은 이익이 있어야만 분양을 하고 이익이 없다면 분양을 안합니다. 그리고 아파트는 단기간에 건설할 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 택지에 건설하더라도 적어도 2~3년 이상 기간이 필요합니다.
따라서 공급이 부족하여 분양이 완판되는 시점에 이익이 늘어나는 건설사들의 분양이 점점 늘어나게 됩니다. 완판만 된다면 건설사는 무조건 이익을 보기 때문이죠. 그리고 준공 이후 가격이 올라가던 내려가던 상관하지 않은게 건설사입니다. 그러니 상승흐름에 분양은 급격히 늘어나고 이는 몇년뒤 지속적인 입주물량을 만들어 내어 결국 후반에 분양하는 건설사는 미분양이 발생하게 됩니다. 그러면 건설사는 너도 나도 분양을 멈추게 되겠죠. 이런 특징으로 공급이 급격하게 늘어나는 시점과 급격히 줄어드는 시점이 만들어 질 수 밖에 없습니다. 꾸준한 지속적 공급이 안된다는 것이죠. 그래서 아파트 시장은 무조건 사이클이 만들어 질 수 밖에 없는 특징을 가지고 있습니다.
Q. 매매가가 떨어질 때 나타나는 징조 들이 있나요?
매매가가 떨어질 때 나타나는 징조들은 제 책에 자세하게 설명되어 있습니다. 그 중 가장 확인하기 쉬운 건 미분양으로 보는 것입니다. 그런데 위에서도 말씀드렸지만 단지 미분양이 증가한다고 매매가가 떨어지는 것이 아닙니다. 미분양은 임계 수치를 넘어서야 하며 임계수치를 넘어섰더라도 이후 지속적인 적정수준 이상 공급이 지속 될 때 오랜 기간 하락 흐름으로 진입하게 됩니다.
Q. 경제 위기가 오면 부동산 가격이 폭락할까요?
폭락은 어렵습니다. 나라가 망한다면 폭락할 수도 있겠죠. 경제 위기가 부동산 시장에 미치는 영향력을 알기는 굉장히 쉽습니다. 책에도 설명하고 있는데 2009년 금융위기 당시 수도권과 부산의 매매가격 지수만 봐도 단번에 알 수 있습니다. 수도권은 2009년 이후 오랜기간 하락흐름에 접어들었지만 부산은 상승흐름을 시작하게됩니다. 그러면 금융위기가 수도권에만 영향을 주고 부산에는 영향을 안주는 것인가요? 그럴 리가 없죠. 그렇다면 경제 위기가 부동산 상승 하락의 주 원인이 아니라는건 알 수 있습니다. 그런데 10%정도의 하락은 있을 수 있습니다. 그런데 이건 단지 조정일 뿐입니다. 길어야 1년~1년6개월 가량 조정 받고 원래 흐름대로 가게 됩니다. 그리고 이런 조정을 하락 흐름이라 하지 않습니다. 하락흐름은 3~4년간 지속되는 경우만 하락흐름이라 합니다.
Q. 금리가 인상되면 부동산 시장이 폭락할거라는 견해도 있습니다. 어떻게 생각하시나요?
금리로 인해 시장이 폭락하려면 2가지가 중요합니다. 얼마나 짧은 시기에/많이 올리냐입니다. 즉, 1년에 기준금리가 1.5% 상승한다면 이는 하락할 가능성이 높습니다. 1년에 0.25%씩 7차례 올리는 경우겠네요. 그런데 0.25%씩 한두차례 상승하는건 현 부동산 시장을 하락 흐름으로 전환시키지 못합니다. 단지 약간의 조정이 있을 뿐이죠. 그리고 금리가 급격하게 상승되면 어떤 원리로 하락흐름에 접어들게 되는지는 책에 자세하게 나와 있습니다. 힌트를 조금 드리면 금리 상승은 전세가격을 먼저 무너트리게 됩니다.
Q. 전세가는 언제 안정화 될까요?
전세가는 안정화 되기 위해선 공급이 늘어나야 합니다. 그 외의 모든 규제들은 단지 시장을 왜곡 시킬 뿐입니다. 만약에 공급이 충분한 상태에서 임대차 2법이 시행됐다면? 전세가가 폭등 했을까요? 절대 그럴 수 없습니다. 즉 전세가 안정은 그 어떤 정책으로 가능한 것이 아닌 전체 공급이 늘어나야 가능합니다. 단지 공급 외 모든건 시장 왜곡 or 시간 끌기 용입니다.
Q. 지금 부동산 가격이 많이 오른 것 같은데 투자해도 될까요?
무주택자라면 투자는 좋은 선택입니다. 현재 매수수요는 20~30대 무주택자입니다. 당연 9억 이하가 투자 대상이 됩니다. 그다음은 15억 이하겠죠. 따라서 9억 이하 아파트에 투자한다면 아직 좋은 수익률을 얻을 수 있을겁니다.
Q. 20살로 돌아가신다면 뭐부터 시작하실건가요?
20살로 돌아간다면 지금과 다를바 없이 공부부터 시작할 것입니다. 그리고 투자를 준비해야겠죠.
Q. 부동산 공부를 시작하려는데 뭘 어떻게 해야할지 모르는 MZ세대들에게 공부 절차(단계)를 조언해주신다면?
부동산 공부의 목적은 결국 부동산 매수를 위함입니다. 그렇다면 내가 부동산을 살 수 있는 확신을 가질 수 있어야 합니다. 그러기 위해선 시장의 ‘본질’을 알아야 합니다. 즉, 최대한 빨리 시장의 ‘본질’을 깨우치고 확신을 갖는데 온 힘을 다해야 합니다. 그걸 알게 되면 뒤의 절차는 자연스럽게 진행 될 것입니다.
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