기획부동산 출신이 말하는 기획부동산이 정말 위험한 이유
나는 오르는 수익형부동산만 산다
Q. 저자 소개
안녕하세요 저는 부동산 분양 상담일을 하면서 직접 투자도 하고 있는 작가 고진영이라고 합니다. 부동산 분야 네이버 블로그도 8년째 운영 중이며 책 출판 이후 온라인 강의하며 독자들과 소통 중입니다.
Q. 부동산 투자 입문 계기
어릴 때 돈을 벌고자 하는 막연한 기대가 있었는데, 우연히 친구가 부동산 회사에 가서 돈도 벌고 부동산 투자도 배워보자 해서 재미있을 거 같아 시작한 것이 계기였습니다.
Q. 부동산업계에서 일을 하면서 탁월한 실적을 낼 수 있었던 이유
부동산일을 시작한 첫 3~4개월간은 매일 열심히 고객을 만들어도 방법을 몰라 실적이 나오지 않아 고민이었습니다. 그래서 회사에서 진행했던 모든 방과 후 교육은 다 참여하면서 매일 회사에 남아 열심히 하는 모습을 본 회사 임원이 나를 스카웃하여 그분 소속으로 옮겼습니다. 그때 영업하는 법을 제대로 배우고 나서, 회사 전체에서 거의 계약을 휩쓸 듯이 쓰면서 한 달에 수천만 원씩 벌게 되었습니다. 열심히 하는 것은 기본이고, 영업에 있어 어떤 사수를 만나느냐가 큰 결과를 낳게 되는 것 같습니다.
Q. 기획부동산에서 일을 하면서 느꼈던 점
땅이라는 분야가 일반인에게는 생소하고 어려운 분야인데, 이것을 부동산을 하나도 모르는 초보들에게 파는 데에만 급했지, 일하는 직원들도 ‘내가 파는 땅이 과연 거래가 되고 얼마나 오르는 것인가? 에 대해서는 아는 사람이 거의 없었을 것입니다. 일을 하는 직원들도 투자 지식수준이 높지 않은 가정주부님, 소위 아주머님들이 많았습니다.
무지한 봉사가 더 모르는 사람들에게 길을 알려주는 흉내를 내는 것이라 생각하시면 됩니다. 저도 잘 모르는 입장에서 잘될 것이라 믿고 일을 했고, 저도 돈을 벌어서 직접 투자에 이르게 된 것입니다. 그러나 실제로 투자를 하고 나니 내 생각처럼 이익이 날수 없는 구조였으며, 원망을 하고 싶어도 회사는 사라졌으며, 그 모든 돈의 손실은 나 혼자 감당을 해야 했습니다.
Q. 부동산 투자를 하기 전에 꼭 기억해야 하는 2가지
1. 부동산 투자경험이 없을 때, 권유하는 사람의 말만 믿지 말아야 합니다.
2. 내가 넣은 투자금이 모두 없어지거나, 팔지 못하게 묶일 수 있다는 최악의 경우도 생각해야 합니다. 그래서 투자하는 금액은 이 돈이 모두 사라진다고 가정했을 때 감당할 수 있는 수준에서 시작해야 합니다. 이미 실행된 다음 책임질 사람은 나밖에 없습니다.
Q. 10억 원을 날리고 깨달은 것
부동산 땅 투자해서 많이 올랐다는 성공사례들만 자꾸 듣다 보면, 일단 대충 투자해놓기만 하면 대박이 날 것 같은 환상이 생깁니다. 그리고 땅이라는 것이 원금을 까먹지 않기에 “이걸 사놓으면 설마 언젠가는 오르겠지, 그래도 주변에 개발을 하고 있는 곳이라는데” 이것이 나를 묻지 마 투자의 함정으로 빠지게 하는 안일한 생각이었습니다. 그러나 부동산 중에서 최고로 어려운 분야인 토지, 땅에 대해 너무 만만하게 보고 공부도 하지 않고 검증하지 않고 큰돈을 덜컥 투자해버린 것이 가장 큰 실수였습니다.
아무리 옆에서 대단한 개발을 하고 있다고 하더라도 내 마음대로 혼자 팔 수도 없고, 내 땅 자체에서 건축행위가 어렵다면 그것은 언제 돈으로 만들 수 있을지 언제 얼마가 오를지, 거래가 될지 아무도 모른다는 것입니다.
Q. 기획부동산의 시초와 현재 기획부동산의 문제점
기획부동산은 서해안의 간척지를 농지로 만들어 쪼개어 팔았던 영농조합에서 시작되었다고 합니다. 개발이 쉽지 않은 농지나 야산 임야 등을 통으로 팔면 금액이 크기에 개인이 투자하기 좋은 1000만 원 2000만 원 3000만 원 등으로 금액을 쪼개어 큰 땅을 지분으로 몇 분의 1 이런 식으로 소유권을 나눠서 등기를 해주는 방식입니다. 그러다 보니 땅 1필지에 소유권이 몇십 명씩 묶여있어 내 땅을 사고팔기도 어렵습니다.
Q. 언론의 기사들을 믿어서는 안 되는 이유
요즘 인터넷 기사들은 낚시성 클릭 횟수 때문에 자극적인 제목이 많습니다. 특히 제목에 부정적인 단어를 썼다면 모르는 사람이 봤을 때 기억에 잘 남기 때문에 걸러서 들어야 합니다. 그리고 기사를 쓰고 광고를 돈 받고 내기 때문에 항상 객관적인 기사 내용이 어디까지인지 여러 개의 기사를 비교해 보는 것도 필요합니다
Q. 돈이 없을수록 수익형 부동산에 투자해야 하는 이유
1. 아파트, 토지보다 상대적으로 소액으로 시작할 수 있어 부담이 적습니다. (소형 원룸, 수도권 추천)
2. 시세차익보다 월세 투자의 리스크가 적습니다. - 안 오를 경우, 월세만 잘 받아도 됩니다.
3. 신축분양을 받게 되면, 오래된 건물보다 신경 쓸 것이 적어 관리가 편합니다. 또한 추후 되팔 때도 신축이 팔기 좋습니다.
Q. 기획부동산에서 일했던 사람이 알려주는 토지 투자법
1. 땅을 사는 목적을 확실하게 하고 시작하세요. - 건물 지어 실거주 vs 투자용
실거주라면 건축허가가 가능한지 시군구청에 먼저 알아보고 건축비용까지 생각하고 땅을 구매해야 합니다.
2. 투자기간을 정해야 합니다 - 단기 (3년 이내)인지, 중장기 (5-8년)인지, 장기로 10년 이상인지
단기라면 주변 개발단계가 어느 정도 왔는지 몇 년내 시세가 오를 것인지 확인 후 매도시점을 잡아놓고 매입을 하세요. 중장기로 가면 마찬가지로 개발호재를 확인하되, 가능한 여윳돈으로 투자를 해야 기다릴 수가 있습니다.
3. 땅을 개발하고 팔 것인지, 그냥 원상태로 팔 것인지 정하세요.
전답, 임야를 그대로 팔면 돈은 적게 들지만 투자기간이 길어집니다.
집도 새 임차인을 구할 때 도배장판을 예쁘게 해 놔야 새 주인을 빨리 찾듯, 땅도 마찬가지입니다. 아예 큰 건축물을 짓지 않더라도 나무, 잔디 등 땅을 손봐서 가꿔놓을 때 보기에 예쁘기 때문에 임자가 빨리 나타납니다. 투자금을 빨리 회수하고 싶을 때, 최소의 비용으로 효과를 봐야겠지만 땅도 가꿔놓고 파는 것도 방법입니다.
Q. 완벽한 투자를 위해 반드시 지켜야 하는 원칙들
1. 부동산 투자하기 전에, 투자에 관련한 책을 50권 이상 읽어서 준비하고 투자하세요.
2. 수익을 내려고 하면 반드시 손실도 있을 수 있습니다. 다만 리스크(원금손실)를 가장 적게 하는 투자를 위해 노력하세요.
3. 부동산 투자유망지역이라고 추천하는 신도시, 교통이 좋은 곳, 최근 ktx, gtx, 철도나 도로 개발지, 대규모 산업단지 등 개발이 진행되는 지역 등을 투자하기 시작하세요. 지역은 일단 자기가 아는 지역, 서울, 수도권 주변부터 시작하셔도 좋습니다.
4. 투자를 시도하며 반복된 경험으로 투자 범위를 넓히되, 가능한 5년 내에 짧게 사고팔면서 경험을 쌓아나가세요. 성공 실패 경험이 쌓이면서 점점 완벽한 투자로 성장해나갈 것입니다.
Q. 대한민국 수익형 부동산을 지배하는 10가지 원칙
우리나라 부동산 투자가 왜 잘될 수밖에 없는가? 몇 가지 특징을 찾아보았는데요,
1. 땅덩어리가 좁고 인구가 많습니다.
2. 산이 많고 바다로 둘러싸여 곳곳에 좋은 경치가 많습니다 - 풍수로 명당자리도 많으며 바라보이는 뷰등이 평지보다 훨씬 좋습니다
3. 태평양 건너면 육지와 처음 만나는 동북아 시작점이다. - 중요한 허브의 위치로, 인천공항 같은 경우도 이런 입지 때문에 더욱 세계적 공항이 되었을 것입니다
4. 빠른 경제성장 – 빠른 국민성, 경제력 증가로 부동산 구매력 상승
5. 경제 발전하며 도로망과 철도망도 빠르게 개발됨 – 이런 개발이 진행될 때 땅값 보상, 개발로 인한 부동산 가격 상승들을 많이 경험하게 됩니다.
6. 경제활동 인구 대부분이 대도시에 집중되었다. - 이 역시 부동산의 집중현상, 인구의 집중현상을 가져와 부동산 가격 상승 요인이 되었을 것입니다
7. 수출, 산업단지 주변의 부동산 개발이 진행되었다. - 수출 위주의 경제 발전으로 물건 실어 나르는 항만 주변에 제조업, 철강, 등의 산업단지가 많아지며 이 주변의 부동산 값 상승도 많이 경험하게 되었습니다
8. 경제발전으로 인구가 늘어나면서 신도시가 많이 생겼다 – 서울 중심의 빠른 경제성장으로 서울 같은 대도시 주변의 경기, 인천 수도권에 신도시 개발 역시 우리나라 부동산 가격 성공사례 특징 중 하나입니다.
9. 국토 대부분이 바다에 접해있어, 관광지로 개발할 곳이 많습니다 – 리조트와 관광지 개발 역시 사람을 모을 수 있는 아름다운 자연환경 역시 부동산 개발로도 좋은 특징입니다.
10. 국민성이 부지런하고 빠르다
- 자연환경도 중요하지만, 결국 투자는 사람이 하는 것인데 부지런하고 화끈하며 급한 우리나라 사람의 성향이 부동산 투자 바람의 큰 요인이 아닌가 싶습니다.
Q. 10년 이상의 시간 동안 부동산 업계에 몸담으면서 느끼는 것들
우리나라에는 부동산에 관심들은 많지만 아직 투자의 초보자들이 훨씬 더 많습니다. 그런데 부동산 일을 하는 사람은 직업윤리의식이 정말 필요하다고 생각하는데, 공인중개사를 포함한 일부 의식이 없는 부동산 분양상담사들이 ’ 나만 돈 벌면 돼‘ 하는 생각으로 고객에게 무리하게 투자하게 하거나, 분양 계약 이후의 관리가 전혀 안되어 고객이 혼자 헤매는 사례도 많이 눈에 띕니다. 안내받고 투자하시는 분들도 너무 내가 아무것도 모르는 것을 자랑치 마시고 투자에 대해 배우고 경험하려는 태도가 필요하고, 부동산을 분양하거나 판매하는 사람들도 고객의 눈높이와 경제사정에 맞춰 투자를 안내해주고 오랫동안 관리해 줄 수 있는 직업의식, 투자를 보는 실력을 갖춰 나갔으면 좋겠습니다.
Q. 구독자분들에게 해주고 싶은 말
저도 지금 분양업에 몸담고 있지만, 경매하는 사람은 경매만 하라고 하고 신규로 분양받으면 비싸다 하는 등 부정적인 소리를 많이 합니다. 그러나 물건을 신규 분양을 받던지, 부동산에서 급매로 사던지, 경매로 받던지 그건 중요한 것이 아닙니다. 그 물건의 가치를 알고 이것의 적정 가격과 시세를 파악하고 있는 것, 그리고 몇 년정도 후에 어느 정도로 이 물건의 가격이 올라갈 것인지 흐름을 알고 계시는 것, 입지조건을 잘 아시는 것이 더 중요합니다. 한마디로 싸게 사서 비싸게 팔아야 남는 것인데, 이것이 지금 싼 지 비싼지에 대한 눈을 키우게 되면 어떤 도구를 이용해서 사시던지 상관이 없습니다. 그런 선입견을 버려주셨으면 좋겠습니다.
▶ 고진영 작가님의 인터뷰 보러가기
(한류스타 태연도 당한) 요즘 부동산 사기 모르면 100프로 당한다 I 고진영 1부
