Chapter 9.내돈내산 캐나다 콘도
토론토 콘도 분양 과정
<원하는 세입자에 따른 지역 선택>
저를 포함한 대부분 사람들의 부동산은 자산의 매우 큰 부분을 차지할 것입니다. 이런 막대한 자금이 들어가는 부동산을 살 때 아무렇게나 고르고 살 수는 없습니다. 한국에서도 마찬가지겠지만 캐나다에서도 부동산을 매매할 때 가장 중요한 고려 항목은 지역일 것입니다. 저의 경우는 토론토 대학교 학생들과 금융가 직장인들을 테넌트로 생각하였고, 나중에 제가 직접 거주하기에도 편리한 하버프런트 지역 위주로 선택하였습니다.
<토론토의 시공사들>
지역 다음으로 고민한 부분은 Builder (시공사)입니다. 저는 혹시라도 모를 불상사를 미연에 방지하기 위해서는 대형사들 위주로 선택하였습니다. 캐나다의 대표 시공사는 Tridel, Daniels, Great Gulf, Cresford, Pinnacle Internternational, Concord Adex, Alterra, Menkes, Diamante, Centrecourt Developments 등이 있습니다. (https://dwelly.ca/blog/best-condo-developers-toronto/)
위에 시공사 말고도 좋은 시공사는 많을 겁니다. 다만, 큰돈이 들어가는 투자이니 만큼 지역도 중요하지만 개발 시공사도 같이 확인하는 것을 추천드립니다.
<토론토 콘도 분양 순서>
1. 콘도 지역 & 건축회사 & 유닛 선택 : 처음 콘도를 고를 때 원하는 콘도를 선택 후 콘도회사가 지정한 리얼 터들을 통해 직접 분양사무실에서 계약하는 방법도 있지만, 바이어 리얼 터들을 통해 추천 콘도 중에 선택 후 계약하기도 합니다. (저의 경우 MLS를 이용해서 원하는 지역의 가격들을 확인한 후 후에 바이어 리얼터를 통해 적합한 콘도를 찾아 계약하였습니다.)
분양계약은 대부분 분양사무실에서 이뤄지며 선착순으로 계약을 맺습니다. 목적에 맞는 사이즈 및 층을 선정 후 (당연히 남향, 많은 방 수와 높은 층을 선택할수록 SQ당 비싼 가격이 책정됩니다. 거주 목적이 아니라면 보통 1 bed 혹은 1+den(문이 따로 없는 작은 방)을 많이 선택합니다.
2. Worksheet (콘도 구매 의사를 표시하는 신청서) 제출: 신청서 제출 후 마음이 바뀔 경우 10일 이내에 위약금 없이 취소가 가능합니다.
3. Agreement of Purchase and Sale (분양 계약서) 작성: 수표 5장 (처음 계약금을 위한 1장 + 2년 동안 5%씩 지불할 중도금을 위한 4장)과 government ID를 준비합니다. 해당 계약서에는 입주예정일, 분양면적, 분양가, 주차장, 락커 포함 여부와 해당 금액, 계약금과 중도금 금액*과 납부시기, 자재 등이 자세하게 적혀 있습니다.
*해당 계약금과 중도금은 시공사의 과실로 계약이 이행되지 못할 경우 안전하게 보장됩니다. (TARION에서 운영하는 Ontario New Home Warranty Program은 최대 $20,000까지 보장하고 있습니다. ONHWP의 보증금액을 초과하는 금액은 반드시 신탁계좌에서 관리하도록 규제하고 있으며 해당 신탁계좌에 돈을 인출할 경우 별도의 보증보험을 구입하도록 안전장치가 되어 있습니다.
4. 분양 계약서 검토: 변호사를 통해서 계약서 내용을 검토합니다. 보통 추가 비용 발생 여부, 전매 여부, Interim Occupancy 규정, 개발분담금 등을 검토합니다. Condominium Act에 따라 10일간의 cooling off (계약 취소 시간)이 주어지며, 해당 기간 내에 법적으로 위약금 없이 취소가 가능합니다. 보통 계약서 작성 후 3-4년 후에 입주를 합니다.
5. 중도 전매 시기: 완공 전에 전매를 원하는 투자자의 경우 빌더가가 허가한 기간에 전매가 가능합니다. 보통 이 기간은 빌더가 유닛을 다 팔았거나 콘도가 거의 지어졌을 때입니다. 전매의 경우 MLS에 광고하지 못하고 kijiji나 개인 웹사이트를 통해서만 매매가 가능합니다.
6. Notice of Confirmed Occupancy date (확정 입주일자 통지 수령): Tentative Occupancy date이 도래 하기까지 90일 전까지 확정 입주일자를 통지받지 못할 경우, 당초에 통지된 tentative occupancy date이 확정 입주일자로 간주됩니다.
7. Pre-delivery Inspection (입주 전 검사): 입주 직전 계약한 유닛이 잘 시공되었는지, 선택한 디자인이나 마감재가 잘 사용되었는지 확인하는 절차이며 하자 발견 시 빌더에게 계약서대로 이행해줄 것을 요청 가능합니다. 신축 콘도의 경우 수리 항목에 따라 입주일로부터 최장 7년까지 warranty를 받을 수 있습니다.
8. Occupancy Closing 후 열쇠 수령: 계약서에 따른 임시 입주 대금을 납부해야 합니다.
9. Interim Occupancy (입주 통보 후 등기 시까지의 임시 입주기간): 임시 입주기간은 Occupancy date (임시 입주일)로부터 Title Transfer (소유권 등기일)까지의 기간으로 보통 3개월에서 길게는 1년까지 소요됩니다. 이 기간 동안은 시공회사에 매달 Occupancy fee를 지급하며 해당 금액은 콘도의 월 관리비+유닛의 재산세+남은 잔금액 기준 이자비용을 합한 금액을 초과할 수 없습니다.
10. 미지급 잔금 납부 및 Final Closing (등기): 나머지 잔금 납부 및 소유권 등기를 완료합니다.
콘도 구매 시에는 구매 가격 이외에도 기타 구입비용이 들어간다는 사실을 생각해야 합니다. 일반적으로 기타 구입비용에는 변호사비, 취득세, 개발분담금, HST (입주 혹은 렌트를 준기간 1년 후에 정부에 환급 신정이 가능), 교육세 등이 있으며, 외국인일 경우 외국인 취득세 15%가 추가됩니다.
