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Mar 18. 2020
[왕비재테크 미션] 215＞꼬마빌딩은 없다1
[재테크 방법]
20.03.18
꼬마 빌딩은 없다1
어떤 이야기로 시작해야 할까?
모두들 원하는 일 하지 않아도
돈이 나오는 시스템.
가만히 앉아서
꼬박꼬박 나오는 월세.
이런 시스템을 갖추기 위해서
모두 꿈꾸는 투자 “상가투자”
그런데 미안하지만 둘 다 틀렸다.
이제 그런 부동산은 없다.
그래서 상가용 부동산.
즉 신도시, 위성도시,
택지지구에 상가를 많이 찾는다.
수익률이 높다고 이런 곳에 가서
컨테이너 분양사무실을 돌아다니며
정보도 얻고, 투자 물건을
보러 다니는데
난 절대 반대다.
수익률만 보아선 안 된다.
이런 개발 상가는
강남의 건물 값 오르듯
땅값이 오르는 투자처가 아니다.
201호, 301호란
그 공간에 대한 블록 상가의
어느 한 공간을 사는 일이다.
물론 수익률이 아주 많이
높을 수도 있지만,
교통량과 교통기관, 도시시설
주변 상가의 규모, 도시계획,
도시의 소득 수준을
다 같이 참고해야 한다.
그리고 그 물건과
강남의 50억짜리 건물을
주변의 입지와 상권, 통행량 등을
다시 세세하게 분석한 후
이 물건이
가격 대비 가치가 높은지
판단해 볼 수 있다.
즉 결국 강남의 50억 건물이
비싼지 싼 건지는
전국 광역시의
중심 상업지역 입지를
다 분석해 볼 수 있을 때 판단된다.
서울특별시와
6대 광역시는 우선 다르다.
같은 50억짜리 물건이라도
강남 50억은 월세가 낮아
RTI 적용이 쉽지 않지만.
6대 광역시 50억 건물은
거의 빌딩 수준이다.
즉 특 /광역 /시, 군 /구, 읍, 면, 리, 동
본번 - 블럭 단위
부번 - 각 필지
(광역 분석) (지역분석)
(지구 분석) (지정 분석)
구매의 사이즈는 인구에 따라
가격이 100배 차이 난다.
시와 도/시와 군에 따라 다르다.
상가를 살 때 구매의 기본은
물건지의 물건 평가다.
우선 은행의 감정평가가
절하나 절상.
이것을 판단하는 것은 어디까지나
주관적일 수도, 객관적일 수도.
내 경우 그 누구에게도
이런 근린 상가를 사라고
권한 적이 없다.
왜냐고?
아주 수십 년 전부터 지금까지
내가 아는 부자들은
절대 이런 상가를 사지 않았다.
공실이 나도 건물이 딸린
땅을 샀다.
상가 투자가 매력적이라 하지만
매력적이게 공실도 높다.
부동산에 부도 모르는
주부나 은퇴자 그리고
아무것도 모르고 시작한 첫 투자.
직장인들이 상가투자에 관심이 높다.
수익형 투자는 초보가 한다.
그래서 위험하다.
첫째, 공실 위험.
둘째, 많은 물량.
셋째, 높은 분양가.
그래서 쉬이 함부로 수익률만 보면
위험천만이다.
그래도 인기는 높다.
위험성이 높아도
수익성이 높기 때문에
상가나 빌딩을 못 사니
단지 내 근린 상가는
월급 받는 사람에게 매력적이라
혹 할 수 있다는 것.
APT 월세에 비해
임대료 인상이 높다는 것도
즉 50억 이라는
강남에 건물이 있다고 할 때
이 50억이라는 가격의 근거는 무엇일까?
가격은 가치를 기초로 한다.
첫째도 위치.
둘째도 위치.
셋째도 위치다.
3L이라 한다.
위치는 접근성으로 판단한다.
무엇에서부터 무엇으로
새로 생길 것이냐 vs 사라질 것이냐
(도로나 역, 개발 방향을 뜻한다.)
즉 판단은 그 도시의 도시계획에 있다.
서울에서 강남 건물 50억짜리의 가치는
도시계획 안에서 찾는 일이다.
첫째. 그 도시의 속성을 이해하고,
둘째. 그 도시의 의식주 문화를 이해하며,
셋째. 그 도시의 재정상태 규모
돈의 자립도를 파악해야 하며.
넷째. 인구가 늘어날 것인가에 대한
개발의 근거를 알아야 하며,
그런 다음
그 50억짜리의 물건
세부사항, 입지의 상권을
분석 할 줄 알아야 한다.
크게
를 할 때 그 평가는
실제 그 물건지의 이해 관계자들을
잘 살펴 분석해야 한다.
상가는 내부적 요인과 외적 요인이
잘 결합되어야 한다.
여기서 내부적 요인은
부가적인 주변의 요소를 말한다면,
외부적 요인은 그 도시의
인구와 인구밀도, 세대수,
+관리가 쉽다는 점.
그런데 그만큼 수익이 높으면
위험도 존재한다.
자신이 직접 장사를 하지 않을 경우
공실도 대비해야 하는데,
상권이 죽어버리면
다시 활성화되기도 어려운 게 상가다.
그래서 매매가도 상승할 거라 믿지만
공실이 나면 관리비 부담까지
떠안아야 하고, 매매가 쉽지 않다.
그래도 소액 1억, 2억으로
대출 70%-80% 안고
투자하는 사람들이 많은데
공실에 안 팔릴 경우
대출 이자는 어디에서 감당할 것인가.
대표적으로 근린상가, 테마상가,
신도시 내 상가, APT 상가 등
다양한 상가 종류만큼
공부도 다양하게 해보아야 한다.
아무리 초 역세권 상권이라도
사람이 이동하지 않으면 무너진다.
사람의 동선이 돈인데
사람이 안 다니면 쫄딱 망한다.
수익률에 절대 혹하면 안 된다.
서울 시내 소공동 기업의 사옥들은
5000억은 기본이며,
강남에 테헤란로에 즐비한 사옥들은
기본 3000억이다.
이럴 때 중요한 건 매물도 없다.
역세권과 겹친 광로의 매물은
아예 접근 불가라 할 수 있을 만큼
부는 대물림이다.
꼬마빌딩 투자를
쉽게 접근하게 말하지만
서울 강남에서 꼬마 빌딩은
50억 이상이다.
2종 주거지역 매물도
시가 35억이 평균인게 팩트인데,
매물은 골목골목 안
막다른 골목 안에나 있다.
문제는
수익률 1.8% 이상 되는
물건도 없고,
RTI를 충족시키는
매물이 없다는 걸 감안하면
실제 거래가는
더 비싸다고 보아야 한다.
그래서 일반인이 죽을 때까지
월급 30년 모아도
못 살 수밖에 없는 이유는
비싸서가 아니라,
계속 오르기 때문에.
돈 모으는 속도 보다
가파르게 오른다는 이유가 그 설명이다.
그래서 건물주가 되는 일은 대물림이다.
그런데 무조건 건물을 물려주거나
물려받는다고 환영할 일은 못 된다.
부동산의 근거를 들어보자.
나는 부동산은 위치가 생명이고,
그 생명은
사람들의 동선 이라 생각한다.
즉 사람이 없으면
상가건물은 창고다.
10년 후 20년 후 땅값이 없어서
강남 변두리 맹지보다 못할 수 있다.
월 300만원 수입, 년 3600,
10년 3억 6천이 될 수는 있어도
상가는 투자금이 적다는 이유로
수익률이 높다는 이유로 뛰어드는데
절대 반대다.
이런 부동산 투자하려고
임장을 가는 건 시간 낭비다.
초보는 위험성이 너무 높다.
차라리 주거용 APT가 더 안전하다.
상가는 상업용 부동산
즉 토지와 건축물이 같이 있는
물건을 말하는데,
이런 물건은 50억 이하가
서울 강남에는 없다.
50억 이하 물건을 찾으면
이면 도로에 주택을
근생으로 바꾸어 놓았을 뿐
수익도 없다.
이런 시장에서 꼬마빌딩은
어디까지를 말하는 건가?
수익형 부동산 투자<상가 편 1>
조물주 위에 건물주 되기.
몸 안에 장기를 팔아도
부동산을 팔면 안 된다.
조물주 위에 건물주는
그냥 생겨난 말이 아니다.
대한민국 모든 사람들의 꿈이
건물주가 되어 일을 하지 않아도
따박따박 월세가 나오는
부동산을 소유하고 싶은 꿈.
그 꿈이 조물주가 되는 일 보다
더 어려워졌다는 것이다.
그건 따박따박 월급 받는 사람들이
따박따박 월세를 받는다는 게
어렵다는 것이 아니라.
이제는 건물주가 되는
기회조차 박탈을 당해
그만큼 어렵다는 이유고 논리다.
좀 지루하긴 하지만
<시도별 최고, 최저가 현황>표를 보자.
-수업 시간에 나눠준 표 참고-
전국의 상업지 가격이
다 오른 건 사실이지만,
서울특별시는 특별하게 급등이다.
강남 네거리는
호가 10억에 매매가 7억.
서울 광로 강남의 경우
역세권 평균 2억이다.
뒷골목 6m 도로만 물어도
1억, 1억 5천.
4m 도로만 물어도 1억인 걸 보면
주택지도 평균 6천-8천선인 걸
인지하고 생각해 보면
우리가 꿈꾸는 건물주의 건물은
어떤 건물을 뜻할까?
꼬마빌딩 20-30억 짜리가
수익률에 비해 2배로 올려
시장에 내놓다 보니,
강남은 주택도 50억이다.
예로 사람들이
꼬마빌딩 꼬마빌딩 찾는데
그런 물건은 아예 없다.
거기다 수익률 1.6% 넘는 것도 없다.
서울 강남에 84m2 아파트도
20억이 넘는데,
압구정 현대나 한양 아파트
대형 평형은 아파트도 50억인데
아직도 이런 꼬마 빌딩이나
상가 찾는 이들이 있다.
잘못 사서 망하거나
그곳을 창고로 써야 될지 모른다.
제발 이슈가 된다고
준비 없이 기웃거리며
폐망하지 말기를.
왕비 재테크 카페
올해로 15년째.
이 일만 28년째 하고 있는데
혹시 그런 돈 되는 물건 있으면,
나에게 소개 시켜 주시면
당신의 연봉을 드리리다.
