토지-건축 패키지 계약의 실체!
타운하우스 집짓기 주의해야 할 것들!
처음 타운하우스를 알아보는 사람들은 타운하우스 단지라는 곳을 하나의 회사에서 모두 개발하는 것으로 알고 있는 것이 일반적입니다. 실제로 많은 회사들에서는 타운하우스 단지 개발을 땅을 분양받으면 건축까지 완벽하게 해준다는 광고를 하고 있습니다. 예를 들어 제가 거주하고 있는 로잔빌리지(분양사에 따라 파크힐타운하우스로도 소개)를 예로 들어보겠습니다. 제가 분양을 받을 당시의 기사들에는 "파크힐 타운하우스는 각각 개별등기가 가능하며 단독형 타운하우스다. 입주자의 라이프 스타일, 디자인 취향 등에 맞는 주방가구, 바닥재, 벽과 타일 등 인테리어 마감재료와 외관마감재료를 본인 취향에 따라 선택할 수 있도록 했다." 라며, 홍보를 하기도 하였습니다. 참고 기사: 용인시내에 위치한 용인 파크힐타운하우스 마감 앞둬
이 기사를 본 분양자들은 당연히 토지와 건축이 함께 하나의 회사에서 책임지고 시공을 한다고 생각할 수 있습니다. 타운하우스 분양을 받을 당시 분양 설명서를 보시겠습니다.
분양 당시 파크힐타운하우스 공급내용계약시 4천만원 지급이라고 되어 있습니다. 이는 1,500만원 건축 계약비, 2,500만원 토지 계약비를 합쳐서 제시한 부분입니다. 또 대지와 건축물에 대한 면적이나 분양대금 지급 스케쥴이 하나의 공급과 같이 묶여 있는 것을 볼 수 있습니다. 계약 당시 건축 시공은 다른 곳에서 할 수 있는 조건은 없습니다. 누가보더라도 분양내용만으로는 이곳에 계약하면 하나의 관리체계 하에서, 내 땅에서 내 집짓기가 가능한 구조로 보여집니다.
그런데, 계약자들이 주의해야 할 것이 있습니다. 바로 이 광고에서 처렴 토지 계좌번호와 건축비 계좌번호가 다른 것입니다. 당연히 토지 주인과 건축 시공자가 다르기 때문으로 여겨질 수도 있으나, 이러한 게약체계가 있다면 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
이게 왜 문제가 되는 거지??? 라고 생각하지 말고 이게 아주 큰 문제가 되기도 합니다!!
분양대행사는 자신들이 더 많은 땅을 팔기 위하여 이렇게 시공사를 끼고 들어와 건물을 짓는 계약을 함께 하는 경우가 종종 있습니다. 분양 당시에는 자신들이 이 단지에 계속 상주하고 있으니 토지, 건축 양쪽에 문제가 될 것은 없고 본인들이 잘 조율하겠다고 합니다. 그런데 실제로 일이 생기는 것은 분양 그 이후부터입니다.
로잔빌리지 역시 여러 문제들이 발생하기 시작합니다. 그 문제는 시행사(토지)와 시공사(건축) 모두가 서로 어느 정도의 책임이 있는 경우가 많습니다. 그런데, 계약 이후에는 그동안의 태도가 완전 돌변하기 시작합니다. 시행사는 입주를 못하고 늦어지는 이유는 무조건 건축쪽의 책임으로 돌립니다. 건축쪽에서는 토지가 완벽하게 인허가가 되지 않아 건축 준공이 나지 않는다고 핑계를 댑니다. 결국 서로가 이렇게 책임을 떠넘기기 급급한 상황이 발생합니다.
그런데도 토지를 판 시행사가 당당하게 이렇게 주장하는 것은 바로 처음 계약 당시 계약을 2건으로 진행하기 때문입니다. 바로 토지는 분양계약으로, 건축은 수분양자들이 건축주가 되어 시공사와 계약을 하는 직영공사 형식을 띄기 때문입니다. 그럼에도 처음 집을 지을 때 이 부분이 문제가 될 것이라고 생각하기는 쉽지 않습니다.
결국, 이렇게 패키지 계약을 강요하여 토지 - 건축 계약을 하게 되지만, 자신들이 불리할 때는 각각의 계약이고 자신들은 아무런 관계가 없다고 주장하게 됩니다. 아무런 관련도 없는데 토지를 개발하고 이익이 생겼을 때 내는 개발부담금을 시공사가 떠안는 이상한 구조의 계약을 하게 됩니다. 이 토지 개발부담금은 초기 계약 이후 목재로 집을 지으면 하자가 너무 많아 자신들은 책임을 못 진다며 이후 다시 철근콘크리트 계약을 강요하며 이 때 개발부담금을 다시 건축주에게 떠안기는 형태를 가져오게 됩니다. (이 부분은 나중에 시공사의 문제점을 별도 연재글로 설명드리도록 하겠습니다)
결국, 시행사 - 시공사 - 분양대행사 셋이서 패키지로 건축주를 속이는 계약을 하게 되고, 향후에는 모두 빠져나갈 길을 만들어 나몰라라 하는 경우를 볼 수 있습니다.
타운하우스 단지 계약시 이러한 구조라면 당당하게 요구하시기 바랍니다.
첫째, 시행사 - 시공사와의 관계를 명확히 하고, 하나의 계약이나 책임 소재를 분명히 하여야 합니다.
둘째, 만약 시공사가 직영공사 계약이라면 굳이 내가 원하지도 않는 건축회사랑 계약할 필요가 없습니다. 건축회사 능력있고 올바른 곳 많습니다. 건축계약은 하지 마세요. 무조건 건축이 패키지 형태라면 나중에 분명 탈이 납니다. 왠만하면 그곳에는 입주하지 말아야 합니다.
셋째, 나중에 문제가 생길 경우를 대비하여 시행사 - 시공사 - 분양대행사의 관계를 잘 파악하시고 특히 패키지 계약 형태의 증거물은 수집하세요. 셋이서 서로 책임을 못 미루도록 함께 소송을 걸어야 할 수도 있습니다.
다시금 강조하지만!
타운하우스 단지 개발하는 시행사(토지)는 대형 건설사가 아니기 때문에 대부분 토지만 팔고 빠지는 경우가 많습니다. 이때 건축을 끼고 계약을 해야 보다 계약이 빨리 진전되기 때문에 건축시공사를 끼고 분양을 시행하지만 나중에는 별도의 계약이라며 책임을 회피하는 경우가 많습니다.
이미 저와 같이 당하셨다면?
그 때는 이렇게 외쳐야 합니다.
