도로가 없는 맹지를 조심하기!

타운하우스 집짓기 주의해야 할 것들!

일반적으로 건물을 짓기 위해서는 도로가 개설이 되어야 합니다. 이 당연한 것들이 타운하우스 단지에서는 무시가 되기 일쑤입니다. 실제 이용 가능한 도로가 있다고 하더라도 그 도로가 실제 사용승인(준공)이 났는지에 따라 도로 유무는 완전히 새로운 문제가 되기도 합니다. 따라서 도로가 없는 맹지인지를 판단하는 것은 타운하우스 집짓기에서 매우 중요한 요소라 할 수 있습니다. 

처음 로잔빌리지(분양상으로는 파크힐타운하우스)에 분양 계약을 하러 왔을 때만 해도 당연히 도로가 있는줄 알았습니다. 도로 포장이 안 되기는 했으나 여전히 차로 이동은 가능했기 때문입니다. 

처음 집을 지을 때의 도로 모습 - 포장이 안 되어 있으나 도로로 이용은 가능합니다

처음 계약 당시에는 분양대행사에서 도로에 대한 개설 여부를 설명해주지 않았습니다. 다만, 도로에 대하여 소유권을 공유지분으로 이전을 해야 하는데, 이는 주택을 지을 수 있는 대지에 비해 비교적 늦은 7개월 후까지를 약속을 하였습니다. 이때만 해도 이 이야기가 무엇을 의미하는지 잘 알지 못하였습니다. 

특약사항을 보면 토지는 지번 확정 후 명도 이전을 2017년 10월에, 도로에 대해서는 2018년 5월에 하는 것으로 되어 있습니다

그런데, 인허가 절차를 진행하던 중 황당한 이야기를 듣게 됩니다. 제가 매매한 토지는 경사도 기준에 의하여 도로를 함께 인허가를 내야만 건물에 대한 준공이 날 수 있다는 것이었습니다. 이 이야기는 결국 첫째, 경사도에 하자가 있는 부지를 아무런 설명없이 매매한 사기 분양이라는 것, 둘째, 도로가 아직 인허가(사용승인)가 나지 않는 땅이었다는 것입니다. 

도로 사용승인이 나지 않았다는 것은 결국, 도로가 사용승인이 먼저 나야 건물 사용승인이 난다는 의미입니다. 아무리 집을 빨리 지어봐야 도로에 대한 사용승인이 나기 전에는 실제 준공이 안 되니 대출이나 입주에 대해 제약이 생기게 됩니다. 로잔빌리지를 분양한 시행사는 도로 사용승인을 내지 않았으면서 토지에 대한 잔금 납부 기간이 지나자 연체이자를 매기기 시작합니다. 

그런데 황당한 것은 도로 사용승인이 나지 않았던 주 원인 자체가 도로 포장을 하지 않았기 때문이었습니다. 도로 포장을 하지 않는 이유는 계속 단지가 개발이 되며 건물들 공사가 시작되게 되는데 그 때마다 도로를 파서 각종 기반시설을 인입하는 공사를 해야 하기 때문에 차일피일 미루게 됩니다. 

도로 소유권 이전을 약속한 2018년 5월을 훌쩍넘긴 9월달의 도로 모습

더욱 황당한 것은 인허가 관청인 처인구청의 태도입니다. 사용승인을 위하여 도로 포장을 이행시켜야 하나, 처인구청은 도로 포장에 대해 시행사가 향후 하겠다는 약속을 받고 사용승인을 내주게 됩니다. 시행사는 입주자와 협의하에 도로 포장의 시기를 지연하기로 약속하였다고 하나, 포장이 안 된 도로 주변의 입주자들에게 동의를 얻은 적이 전혀 없었습니다. 결국, 도로는 2019년 1월 8일 입주한 저희 집이 사용승인이 날 때 함께 준공처리가 되게 됩니다. 그 이후에도 도로 포장은 지속적으로 지연이 되다가 민원을 지속 제기하기 시작하자 2019년 7월에야 포장을 해주었습니다. 

도로가 없는 땅은 이른바 맹지입니다. 도로가 없는 땅은 단순히 육안으로 살펴볼 때 도로가 없는 것뿐만 아니라 실제 도로가 있어보여도 사용승인이 나지 않는 도로라면 맹지로 보아야 합니다. 맹지에 건물을 짓게 되면 사용승인이 나지 않으며, 주택을 담보로 대출 실행이 되지 않습니다. 재산권에 대한 심각한 제약이 있게 됨은 물론입니다. 이에 대해서 분양 당시 주의사항을 이야기하지 않는다면 이는 사기분양에 해당합니다. 

특히, 도로가 없는 땅을 팔면서 도로 준공이 늦어져서 발생한 잔금 지급 시기 지연에 대해 연체료를 내라는 악랄함을 보이고 있습니다

택지 분양은 원칙적으로 도로 확보 의무가 존재합니다. 대법원 2014.3.27. 선고 2011다107184 판결에서는 택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업에 대하여, 명시적 약정이 없더라도 분양 사업자가 수분양자들에게 주택 건축 및 통행이 가능하도록 인접 부지에 도로를 개설하여 제공하고 수분양자들에게 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 분양 계약이 이루어졌다고 추정되는지에 대한 여부를 물어본 결과, 택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면 분양 계약에 명시적 약정이 없더라도 분양 사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자들에게 통행이 가능하도록 조성 및 분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계법령의 기준에 맞는 도로를 개설하고 수분양자들에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양 계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다고 판결한 바 있습니다. 

그런데 로잔빌리지의 경우에는 처음 그 단지 내 라인에서 처음 개발되는 건축주에게 도로 인허가를 함께 포함시켜 도로를 내도록 하고 있으며, 이도 모자라 그 도로에 대한 지연 원인이 시행사에게 있음에도 택지분양에 따른 잔금 지급 지연에 대하여 연체이자를 물리고 있는 것입니다. (연체이자 건은 다음 연재 때 자세하게 설명드리도록 하겠습니다) 

또 하나 중요한 것은 이러한 단지 내 도로의 개설 문제는 사실 쪼개기 개발과도 관련이 있습니다. 쪼개기 개발이 되지 않고 단지 전체에 대해 사업계획승인을 받고 개발이 되면 당연히 부대시설인 도로 역시 개발을 시행사에서 진행하여야 하나, 쪼개기 개발을 통해 개별 건축허가로 타운하우스가 만들어지다보니 바로 이러한 문제들이 생기는 것입니다. 인허가 관청에서는 나몰라라 식으로 건축허가를 낼 것이 아니라 면밀한 검토를 진행하여야 할 것입니다. 

제발... 처인구청이여!!!!

다시 정리하자면, 

첫째, 도로가 보이고 이용을 하고 있다 하더라도 실제 도로 사용승인이 났는지를 확인하셔야 합니다. 

둘째, 도로 사용승인이 안 났다면 어떻게 사용승인을 낼 것인지를 물어보십시오. 다른 건물 준공 때 묶어서 사용승인을 낼 계획이라면 그 건물이 준공이 나지 않으면 도로 역시 준공이 나지 않는 맹지입니다. 

셋째, 도로 사용승인 관계가 늦어질 경우 재산상, 잔금 지급 등의 문제에 피해가 발생하는 경우라면 이를 명확히 지적하고 특약 등에 명시를 하셔야 합니다. 해결이 되지 않는다면 처음부터 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 

이미 저와 같이 당하셨다면?

그 때는 이렇게 외쳐야 합니다. 

일본드라마 한자와 나오키의 명대사!