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Jul 30. 2019
시공사는 다른 세상 사람이에요
타운하우스 집짓기 주의해야 할 것들!
미리 이야기해두지만, 모든 시공사가 다 사기꾼은 아닙니다. 저 역시 집을 지으면서 하자보수나 추가 인테리어 공사, 그리고 정원공사를 맡긴 시공사들은 매우 건실하고 믿음직스러웠습니다. 지인을 통하여 꽤 실력있는 시공사들은 내가 지불한 금액이 전혀 아깝지 않았습니다. 하지만, 이말은 반대로 모든 시공사가 다 믿음직스럽지는 않습니다. 타운하우스 단지 분양대행사가 소개해준 시공사는 정말이지 최악이었기에 이에 대한 이야기를 하지 않을 수 없습니다. 그들은 똑같은 세상에 사는 사람들이 아닙니다. 그들은 다른 세상의 사람들이었습니다.
로잔빌리지(파크힐타운하우스) 단지에서 처음 분양을 받을 때 저희 말고 많은 수분양자들은 동일한 조건이 하나 있었습니다. 토지를 분양받으면서 동일한 시공사에게 건축을 맡기는 이른바 패키지 계약이었습니다. 패키지 계약의 조건으로는 목재건축을 시행하고 이에 대해서는 조경, 싱크대, 신발장, 데크, 인허가비 및 설계비용, 개발부담금 포함, 시스템 에어컨 1대, 드레스룸 행거 등을 포함한 가격이었고, 여기에서 별도는 주차장 비용밖에 없었습니다.
최초의 계약 조건이렇게 2017년 4월에 계약하고, 이제 곧 착공에 들어가겠구나라고 생각하였습니다. 5월부터 어떻게 집을 지을지, 설계를 어떻게 할지 매우 들떠있었습니다. 계약 후 살고있는 집이 팔리지 않으면 잔금 역시 치룰 수 없기에 집도 시세보다 낮게 내놓았고 다행히 빨리 집이 매매가 되어 11월에는 타운하우스에 입주를 해야 했습니다. 그런데, 시공사에서는 정작 공사를 할 기미가 전혀 보이지 않았습니다. 그렇게 시간이 하염없이 흘러가자 저는 불안한 나머지 시공사를 찾아가게 되었습니다. 다른 단지 공사를 하고 있는 현장에 8월에 가서 빨리 시공하지 않으면 계약을 해지하겠다고 하자, 그제서야 시공을 약속합니다.
그런데, 문제는 그 다음입니다. 그 다음주 정식 공사 계약을 하자며 이야기하는 것은 목재공사는 하자가 많이 발생하여 책임을 못지겠다며 철근콘크리트 공사로 변경을 요구합니다. 그러면서 당연히 공사비 상승은 물론이고, 개발부담금도 공사비에서는 도저히 감당하기 어려우니 개발부담금을 건축주가 부담하는 것으로 계약을 변경합니다. 이미 1,500만원 계약금이 들어간 이상 지금 해지하는 것이 쉽지 않아 이를 수용하였습니다. (결국 시행사 - 시공사는 처음 계약시에는 개발부담금이 포함되었다고 하면서 이렇게 시행사는 시공사에게, 다시 시공사는 어물쩍 건축주에게 책임을 전가하게 됩니다.) 그렇게, 다시 2차로 8월에 시공계약을 체결하게 됩니다.
2차로 체결한 계약 (철근콘크리트로 변경)이미 너무나 건축이 늦어졌지만 이미 이사 날짜가 잡힌 이상 빨리 시공을 해달라고 하였으나, 11월 이사때까지는 쉽지 않을 수 있다며 한 달정도는 다른 곳에서 머물면서 12월 20일 완공예정일을 제시하게 됩니다. 그 때는 한달은 다른 곳에서 짧게 머무르자고 생각하고 이를 수락하였습니다.
하지만, 실제 공사는 매우 더디게 돌아갔습니다. 8월부터 주차장이 올라갈 때만 해도 10월, 11월, 12월 지나면서 조금 늦어지는건 아닌지 걱정이 들기 시작했습니다. 다른 현장에 시공 책임자가 있으니 우리 집은 아무도 신경쓰지 않았고 건물은 12월이 되어서도 골조만 올라가게 됩니다.
이제는 완공예정일에 공사가 끝날 수는 없을 듯 했습니다. 임시로 사는 집에는 계속 한 달만 더, 한 달만 더 있게 해달라고 부탁을 하게 됩니다. 2018년 2월까지도 여전히 골조와 단열, 외부 공사가 진행중이게 됩니다. 이 때 또 황당한 일이 발생합니다. 갑자기 외벽 석재 공사비용은 추가라는 것! 목재공사 평당 450만원에서 철근으로 바꾸며 평당 550만원으로 상승하고 개발부담금까지 제외되었는데 갑자기 그동안 이야기하지 않은 외부석재공사비용을 약 2천만원 정도를 추가로 요청하는 것이었습니다. 현재 금액은 스타코 시공 기본이라는 것입니다. 더 이상 금액을 낼 수 없다고 판단하여 그러면 원래 기본 스타코 시공으로 견적을 냈다고 주장하니 이미 단열 시공방법이 석재공사를 염두해두어 이를 수용할 수 없다고 주장합니다. 이를 두고 더 이상 진행이 어렵다고 하자, 우선은 자신들이 비용을 부담하여 진행하겠다는 이야기를 하고 석재 공사를 시작하게 됩니다.
완전 자기들 멋대로!!
건축공사는 결국 5월까지 진행이 됩니다. 더 이상 임시 살고 있는 집에서 연장할 수 없어, 무조건 2018년 5월 12일에는 입주를 하겠다고 통보하자 그제서야 부랴부랴 마감공사를 하게 됩니다. 심지어 5월 11일 보일러를 설치하게 되어 겨우 들어올 수 있었으나, 새집 입주 전 보일러를 세개 틀어 나쁜 독소를 빼내는 베이크 아웃을 할 수도 없었습니다.
비오는 날의 입주 (2018년 5월 12일)하지만 입주만을 위한 건축공사가 완료된 것이지, 여전히 정원공사는 해주지 않았습니다. 아니, 이후 마무리 공사는 이제 완전히 물건너 간 것이었습니다. 두달이 지나도록 아무런 공사가 되지 않은 그랜드캐년과 같은 모습이 계속 이어지게 되어 결국 저희는 따로 정원공사를 할 수 있는 시공사를 찾고 자체적으로 공사를 준비하게 됩니다.
결국 그 이후 정원을 만들고, 인테리어 공사 및 하자보수 공사는 저희 몫이었습니다. 하자에 대해 아무리 문제제기를 해도 시공사는 오지 않았습니다.
2018년 11월 자체적으로 시공한 정원공사 모습이러한 황당한 과정에서 여전히 집에는 여러 하자가 많습니다. 특히, 겨울철 얼었다가 창틀에서 물이 새는 누수 문제가 매우 심각합니다. 외부석재는 손을 쓸 수 없을 정도로 부식이 되고 있습니다. 공사한지 1년만에!! 그들은 이 세상 사람들이 아니었습니다.
시공계약을 할 때 분명히 하자보수에 대해 책임을 지는 문제, 완공에 대한 예정일이 명시되어 지체상금이 존재한다는 것 등은 그냥 무시하는 시공사입니다. 그리고 외부 석재공사에 대해서도 갑자기 추가공사비용을 요구하는 등 그들은 매우 뻔뻔스럽고도 교묘하게 추가 비용을 요구하게 됩니다.
통상적으로 저와 같이 총 공사대금을 정하여 체결한 공사도급계약은 정액도급계약의 경우 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용이 들었다고 하여도 수급인은 도급인에게 추가공사대금을 청구할 수 없습니다. (대법원 2006. 4. 27 선고 2005다63870판결) 따라서 추가비용에 대해서는 일체의 공사대금을 청구하는 것 자체가 문제로 보아야 할 것입니다.
결국, 시공사에 대해 주장을 해야 하는 것은 다음과 같은 것들입니다.
첫째, 계약 당시 정액도급계약의 경우 공사비가 추가적으로 소요될 것이 있는지를 확실히 확인을 받아야 하며, 추가 비용이 없다고 한다면 중간에 공사비용의 증가는 물가상승에 대한 부분이 아닌 이상 무시하셔도 됩니다.
둘째, 민간건설공사 표준도급계약 일반조건에 대해 제시하는 공사자재의 검사, 공사기간 및 지체상금, 준공검사, 하자보수 등의 사항을 면밀히 체크하시고 이에 대해 확실히 관리를 받으셔야 합니다. (이는 시공사 기분이 상할까봐 못하는 그냥 무시할 수 있는 문제가 아닙니다. 확실히 요구하세요!)
셋째, 표준도급계약 일반조건은 그대로 따르지만 가장 중요한 맨 앞장 계약서에는 지체상금율 등을 제외하는 경우가 꽤 있습니다. 지체상금율은 통상적으로 0.5/1000입니다. 반드시 명시하여야 지지부진한 공사를 예방할 수 있습니다.
넷째, 반드시 잔금은 입주 및 준공검사가 완료되었을 때 주어야 하며, 하자보수보증금 또는 증권을 받으셔야 합니다. 보증증권을 주지 않으면 잔금을 치루지 말아야 합니다.
생각보다 꽤 많은 시공사들이 초기에는 단돈 얼마면 집을 지을 수 있다고 이야기하고 계약금을 요구하고, 계약금을 받은 이후 저와 같이 공사 자재를 변경하는 등을 통해 공사비 추가를 요청하거나, 기성금 조항이 없음에도 성의를 보여야 공사를 할 수 있다는 이해할 수 없는 행동을 많이 보이게 됩니다. 절대 끌려 다니지 말고 처음 계약과 다른 조건은 앞서 말씀드린 대법원 판결 등을 제시하여 적극 대응하셔야 합니다.
이미 저와 같이 당하셨다면?
그 때는 이렇게 외쳐야 합니다.
일본드라마 한자와 나오키의 명대사!
