계약서 내용 우기기!
타운하우스 집짓기 주의해야 할 것들!
타운하우스 집짓기를 하면서 가장 황당한 것은 바로 계약상의 내용에 대한 이행을 주장할 때입니다. 계약서 상의 내용이 버젓이 있는데도 이를 잘 지키지 않습니다. 그러니 계약서에 없는 구두상의 내용은 얼마나 무시를 할지 상상이 갑니다. 결론부터 먼저 말씀드리면, 절대로! 반드시! 모든 것은 문서화를 해야 합니다. 문서화를 해도 지켜지지 않습니다. 만약 문서화가 어렵다면 모든 내용은 녹취를 하셔야 합니다. 아예 계약서를 작성하는 가장 첫 번째 미팅 때부터 녹취를 하시는 것이 좋습니다.
이번 글은 시행사의 말바꾸기에 대한 내용입니다. 또 그들의 계약서 상의 해석에 대한 내용입니다.
우선 내용을 이야기 전에 앞서 저희 상황을 한 번 들려드리고 판단을 해보시라고 말씀을 드리겠습니다.
우선 그동안의 연재에서도 이야기했듯이, 저희는 2017년 4월 처음 토지매매계약을 체결합니다. 이 때 조건은 2017년 10월까지 토지에 대한 소유권 이전, 2018년 5월까지 도로에 대한 지분 소유권 이전을 약속합니다. 계약서에는 무시무시한 내용도 있는데 잔금을 치르지 않을 경우 연간 13%의 연체이자를 매기겠다고 써있습니다. 하지만, 2017년 10월에는 소유권 이전이 되지 않습니다. 이후 잠잠하다가 2018년 4월이 되어서야 소유권 이전을 하기로 한다고 합니다. 그런데 뭔가 이상합니다. 처음에는 개별등기가 조건이었는데 갑자기 2018년 4월에는 옆집을 포함하여 공유지분등기를 하여야 한다는 것입니다. 이유는 경사도가 문제가 되어 지분등기를 할 수 밖에 없다고 합니다. 이제와서 황당하여 받아들일 수 없다고 하자, 그제서야 특약조건으로 향후 6개월간 잔금 유예 및 이자대납, 그리고 준공 후 개별등기를 해주겠다는 약속을 넣습니다. 그렇게 토지 담보 대출을 받아 일부 잔금을 지급하고 나머지 잔금이 남게 되었습니다.
당시, 6개월이라는 것은 6개월 내 충분히 준공이 날 수 있고, 그러면 준공 이후 주택담보대출이 발생하여 나머지 잔금을 치를 수 있기 때문이었습니다. 하지만 6개월이 지나도록 준공은 나지 않습니다. 다른 글에서도 언급했지만 도로포장이 안 되어 도로 준공이 나지 않았고 이에 따라 건축 준공 역시 처리가 안 되었기 때문입니다. 결국, 2019년 1월이 되어서야 준공이 납니다. 그런데도 여전히 개별등기를 해주지 않습니다. 이에 수차례 개별등기를 요청하자 그제서야 개별등기에 대해 착수를 하였고 결국 2019년 5월 말에 개별등기가 나게 됩니다.
조금 복잡하여, 이를 요약하겠습니다~
1. 2018년 4월 : 땅에 대해 소유권 이전을 하는데, 처음 이야기되었던 개별등기가 아닌 공유지분등기조건임 - 잔금 중 토지담보대출을 받고 나머지 잔금은 이후 건축준공이 나는 시점으로 고려하여 잔금을 치르기로 함 - 특약조건으로 6개월간 잔금 유예 및 이자대납, 준공 후 개별등기를 조건으로 함
2. 2018년 10월 : 6개월이 지난 시점으로 원래대로라면 이때 건축 준공이 나서 잔금을 갚기로 했으나, 도로 준공이 지연되어 물려있는 건축준공까지 지연됨
3. 2019년 1월 : 도로포장이 되지 않았으나 구청에서는 시행사가 도로 포장을 약속하고 준공을 내주게 됨 (실제 도로 포장은 2019년 7월에 진행)
4. 2019년 5월 : 개별등기를 차일피일 미루다가 준공 후 5개월 여 지난 시점에서 개별등기가 됨
자! 이 상황에서 그렇다면 언제부터 잔금을 치루지 않는 연체이자를 내야 할까요?
① 2018년 4월부터 6개월간 잔금 유예이니, 2018년 10월까지 유예 이후 11월부터 계산하여 잔금을 치루는 것이 맞다
② 잔금 유예, 준공 후 개별등기를 해주는 조건이었으니, 개별등기가 완료된 2019년 6월부터 계산하여 잔금을 치루는 것이 맞다. 특히 땅을 판 시행사의 도로포장 지연이 준공 지연의 원인이니 이에 대해서는 연체이자를 내는 것은 부당하다
③ 6개월간 잔금 유예를 한 조건으로 2018년 4~10월까지는 유예, 개별등기가 처리되는 기간인 2019년 1~5월까지는 제외한 2018년 11월부터 12월까지는 연체이자 계산을 하는 것이 맞다
로잔빌리지(파크힐타운하우스) 시행사가 생각하는 정답은?
아무 것도 없습니다! 시행사는 저희에게 소유권 이전을 한 시점인 2018년 4월부터 현재까지 모든 연체이자를 내라고 통보가 옵니다. 특약 조건? 이런 건 아무 소용이 없었습니다!
이 무슨 계산법이냐?
그들의 논리는 이와 같습니다.
"매수인은 본사의 업무 지연(토지분할, 개별등기 등) 등의 이유로 본사의 귀책사유로 인하여 잔금기일이 지연되었다 주장하고 있으나, 본사는 토지의 소유권 이전 등기를 완료한 시점이 본사의 분양자로서의 권리를 다했다 할 것입니다. 다만 토지현황상 옆 단지와의 공동명의로 진행해야 함이 분양토지의 단점이여서 분양자로써의 도리로 토지분할 및 이에 관련된 비용(공유분할상 등기비용 등)을 본사에서 부담하여 진행했던 것입니다"
(고담측에서 보내온 내용증명 답변서 中)
이 논리라면 계약서 상 특약이 왜 필요하며, 또한 분양토지의 단점이 있는데도 분양 시 언급을 하지 않은 이유는 또 무엇인지 모르겠습니다. 실제 저희들은 토지와 관련한 계약을 2회 진행을 하였습니다. 1차는 처음 분양 당시의 계약으로, 2차는 소유권 이전 시의 법무사 분양계약서입니다. 원칙적으로는 1회만 계약서를 작성해도 상관없으나, 내용이 달라진 부분이 있어 부득이하게 특약을 써서 다시 분양계약서를 작성하게 됩니다.
처음 계약당시의 내용은 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 특히 소유권의 행사를 제한하는 권리, 모든 하자 및 부담을 제거하여 소유권을 이전하도록 되어 있습니다. 특약에는 별도의 지번 확정 후 명도 이전을 하도록 되어 있습니다. 모든 분양 광고에서도 개별 등기를 진행한다고 하여 이를 의심하지 않았습니다. 그런데 소유권 이전이 예정된 2017년 10월이 지나도록 소유권 이전이 되지 않습니다. 그러다가 2018년 4월이 되어서야 소유권 이전을 시행하자고 이야기합니다. 그런데 황당한 것은 토지가 경사도 문제로 인하여 공유지분으로만 등기가 될 수밖에 없다는 이야기를 듣게 됩니다.
공유지분 등기는 재산권의 제약이 분명하며, 앞서 계약한 소유권의 행사를 제한할 수 있기 때문에 이를 인정할 수 없다고 하였습니다. 그러자, 특약을 다시 명시하여 준공 후 개별등기를 한다는 조건, 그리고 토지 대출 이외의 잔금은 6개월간 유예 및 이자대납의 조건으로 다시 계약서에 명시를 하게 됩니다.
그런데도 특약사항은 무시하고, 시행사는 준공 후 개별등기를 하되, 그 기간이 늦어지든 말든 연체이자는 내놔라, 토지 대출 이외의 잔금은 6개월간 유예이지만 연체이자를 내노라고 주장합니다. 그렇다면 잔금 유예를 안 하게 되면 어떻게 되는 것인지요? 그때는 연체이자를 내놓아야 하겠지요. 그런데 잔금 유예를 하더라도 내놓으라고 합니다. 심지어 처음 2번째 계약서는 소유권 이전 시 첨부되어야 할 요식행위 계약서라고 주장하기도 하였습니다.
어차피 매도인과 매수인간에 남는 것이 계약서밖에 없기 때문에 계약서 작성은 매우 중요합니다. 이렇듯 계약서에 명시되어 있는 것 조차도 무시하는 경우가 많습니다. 본 계약서 상의 위반사항은 다음과 같이 정리될 수 있습니다.
1. 소유권의 행사를 제한하는 권리, 하자 및 부담을 제거하지 않았습니다.
2. 토지의 소유권 이전이 2017년 10월에 진행되지 않았습니다 (6개월간의 재산권 침해)
3. 도로의 소유권 이전은 2018년 5월 예정이었으나 아직까지 진행되지 않고 있습니다.
4. 6개월간 잔금 유예 및 이자대납, 준공 후 개별등기 조건이 늦어졌음에도 연체이자를 소유권 이전 시점부터 부과하기 시작합니다.
5. 그들 주장대로 분양토지의 단점이 있었음에도 계약상 어떠한 명시, 설명이 없었습니다.
6. 2번째 분양계약서는 요식행위로 자신이 작성한 적이 없다고 주장합니다.
이러한 피해를 막기 위해서는
우선, 계약서는 법무사 또는 변호사의 검토를 받으셔야 합니다. 비용을 생각할 것이 아니라 향후 발생할 수 있는 더 큰 피해를 방지하기 위함입니다. 또한 계약서 상의 명시되지 않는 편법이 있을 수 있습니다. 예를 들어 2차 계약 당시의 "준공 후 개별등기한다" 이 조건에 대해 시행사는 개별등기한다는 말은 공유지분자들끼리 개별등기하는 것으로 해석할 수도 있다고 어이없는 주장을 한 적이 있습니다. 이른바 주어가 없다의 논리입니다. 이 경우 명시를 계속 하지 않으려 한다면 녹음을 반드시 하시기 바랍니다.
이른 바 주어가 없다고 주장할 가능성이 높은 놈들입니다!그런데도 여전히 계약서 내용을 가지고 막무가내로 우긴다면?
이미 저와 같이 당하셨다면?
그 때는 이렇게 외쳐야 합니다.
(한일관계를 생각하면 일드를 링크하기가 그렇지만 워낙에 통쾌한 장면이므로! 사실 우리 한일관계에서도 우리가 외쳐야 되는 말이기도 합니다!)
