개발부담금 떠넘기기에 대하여
타운하우스 집짓기 주의해야 할 것들!
집짓고 난 뒤 사용승인(준공)이 나게 되면 그 뒤에는 개발부담금을 내야 합니다. 개발부담금이란 땅에 건물을 지을 수 있게 대지로 용도가 바뀐 뒤 지가가 상승하는 등 개발이익이 발생하게 되는데 이에 따른 부담금을 내는 것을 이야기합니다. 로잔빌리지에 처음 입주할 때 여러 광고에서는 개발부담금이 포함된 가격으로 분양을 받을 수 있다고 이야기를 듣습니다. 그때만 해도 개발부담금이 뭔지, 얼마나 나올지도 전혀 알지 못했습니다. 그런데, 개발부담금이란 녀석은 매우 주의깊게 보아야 하는지 나중에 문제가 되어서야 알게 되었습니다.
개발부담금에 대해 알기 위해서는 "개발이익 환수에 관한 법률"을 먼저 알 필요가 있습니다. 이 법률에 따르면 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 이 법이 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수하여야 한다고 소개하고 있습니다.
여기에서 대상사업은 택지개발사업등 9개사업과 이들 사업과 유사한 사업으로서 29개 유형(대상사업: 법률시행령 제4조 별표1 참조)을 의미합니다. 개발부담금 산출식은 간단하면서도 어려운데, 간단히 우선 이야기하자면 개발부담금은 개발이익의 25%입니다. 여기에서 개발이익이란 부과종료시점의 지가에서 부과개시시점의 지가를 뺀 이익분을 내되, 다시 부과개시시점에서 개발비용과 정상지가상승분은 제외하도록 되어 있습니다.
즉, 산식은 다음과 같습니다.
개발부담금 = 개발이익 × 25% = 부과종료시점의 지가 - (부과개시시점의지가 - 개발비용 - 정상지가상승분)〕× 25%
여기에서 개발비용이란, 사업시행자가 당해 토지개발사업시행과 관련하여 지출한 비용으로 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비, 기타경비로 구분하여 각각을 합산한 금액으로서 그 산출내역서와 증빙서류를 갖추어 제시한 금액입니다. 따라서 이 부분이 매우 복잡하다보니 통상적으로는 개발비용을 산정하는 용역사를 통해 개발비용을 산정하여 예상 개발부담금을 시청에 신고하고, 시청에서는 별도의 산정업체를 통해 평가를 실시하게 됩니다. (마치 감정평가와 같은 프로세스와 유사합니다) 개발비용내역서의 제출은 사업준공일로부터 40일 이내 실시해야 하며 미제출시 200만원 이하의 과태료를 부과하게 됩니다.
참고로, 개발이익 환수에 관한 법률 제7조의 2에 보면 임시특례 감면조항이 있는데, 2015년 7월 15일부터 2018년 6월 30일까지의 인가 등을 받은 개발사업에 대해서는 수도권은 50%, 수도권 이외 지역은 면제를 하도록 규정하고 있으니 참조하시기 바랍니다.
그리고 납부 의무자로는 개발사업을 위탁이나 도급을 한 자, 토지를 임차하여 개발사업을 시행할 경우 토지소유자, 사업시행자의 지위를 승계한 자로 되어 있습니다. 사실 저와 같이 개발에 따라 이익을 취한 사람이 토지를 판 분양회사(저희 경우에는 로잔빌리지 개발자인 주식회사 고담이 되겠지요)이 내야 함에도 불구하고, 제가 낼 수 밖에 없는 구조가 되어버렸습니다. 그렇게 된 이유를 살펴보도록 하겠습니다.
처음 제가 로잔빌리지(파크힐타운하우스)에 계약을 하러 왔을 때만 해도 분양설명자료에는 개발부담금이 포함된 가격으로 설명을 듣게 됩니다. 당연히 당시에는 개발부담금이 얼마나 나올지 제대로 설명해주지 않았습니다. 그러니 크게 관심을 두지 않았습니다. 또한, 처음 계약 당시에도 시공사에게 개발부담금을 넘기고, 시공사는 개발부담금이 포함된 가격으로 계약을 추진하게 됩니다.
밑에 설명에 개발부담금 포함이라고 써있습니다
그런데, 이미 계약한 이 서류에 대해 4개월이 지나서 시공사는 목재건축은 하자가 너무 발생이 많이 나니, 철근콘크리트 건축으로 변경을 요구하였고, 평당 건축비 100만원과 함께 개발부담금 역시 건축주가 부담하는 것으로 합니다. 이미 패키지로 계약이 진행되고, 이사 날짜가 결정된 이후라 이를 거부하기가 쉽지 않게 만들며 개발부담금을 슬그머니 떠넘기는 수법입니다.
8월에 시공계약 2번째로 맺은 서류에는 개발부담금이 불포함으로 변경됩니다이렇게 개발부담금은 원칙적으로 개발을 통해 이익을 취한 자에게 부과를 해야 하는 것이 원칙이지만 몇 번의 알아채기 힘들거나, 사정상 들어줄 수 밖에 없는 형태로 개발부담금을 건축주(입주자)에게 부담을 주게 됩니다. 분양자는 이미 개발을 통해 지가가 오른 가격으로 토지를 구매하였는데도 말이지요. (공시지가는 개발 전과 후가 이미 10배 가까이 상승되었으며 그 이득은 이미 시행사가 취했습니다) 이는 개발이익 환수에 관한 법률에도 상당한 문제점이 있는 것입니다. 앞서 개발부담금 부과 대상자는 개발사업을 위탁이나 도급을 한 자, 토지를 임차하여 개발사업을 시행할 경우 토지소유자, 사업시행자의 지위를 승계한 자로 볼 수도 있으나 이렇게 중간에 토지소유권이 이전되면 토지소유자가 개발이익을 취하지 않았는데도 개발부담금을 내야 하는 것입니다.
더 황당한 일도 있습니다. 개발부담금을 산정하는 용역에 대해서 로잔빌리지(파크힐타운하우스) 단지는 2018년까지는 시행사가 전체 용역사와 총괄계약을 실시하여 용역비를 부담하였다고 합니다. 앞서 연재에도 밝혔듯이 저희 건축 준공은 시행사 책임인 도로 준공이 늦어지면서 함께 늦어진 부분이 있습니다. 도로만 포장이 일찍 이루어졌다면, 아니 도로랑 같이 공유지분으로 묶지만 않았더라면 준공이 늦어질 이유가 없었지요. 그러다보니 2019년 1월 8일 준공이 나게 되어 필요도 없는 용역비를 내야 하는 처지가 되게 됩니다. 결국 앞서 여러 문제점을 지적드린 것이 다 연관성을 갖고 부당하게 다가오게 됩니다.
용역사와 시행사가 체결한 용역계약서 - 2018년까지 용역기간이 정해져 있음이외에도, 도로와 저희 집, 그리고 옆집을 함께 인허가 처리를 하다보니, 향후 개발부담금 부과 역시 도로와 옆집까지 포함하여 개발부담금을 내게 됩니다. 당연히 각자 내면 좋겠으나, 이렇게 그동안 뻔뻔하게 나온 시행사가 도로 개발부담금을 어찌 낼지도 의문이 듭니다.
정리하자면,
첫째, 주택부지를 구매할 때, 개발부담금 포함 여부를 확인 하시고, 개발부담금 부과 주체를 명확히 하세요. 지역이나 지목에 따라 다르겠으나 약 2,000~3,000만원 가까이 부과될 수 있습니다.
둘째, 개발부담금이 포함이라 하더라도, 제 경우처럼 시공사에게 떠넘기거나, 향후 변경될 수 있는 여지를 반드시 막으셔야 합니다. 사실 시공사는 개발부담금 부과대상이 아닙니다. 이는 말도 안 되는 계약입니다.
셋째, 개발부담금의 감면대상인지를 살펴보기 위해 건축인가 시점을 확인하시기 바랍니다. 상황에 따라서는 50% 또는 전액면제가 가능합니다.
넷째, 쪼개기 개발만 아니었어도 개발부담금 부과 대상이 개별로 부과되지 않을 수 있습니다. 쪼개기 개발을 적극 막으시기 바랍니다. (사업시행자에게 부과하기 때문에 일반적으로 사업계획승인을 받은 주택단지 개발 사업시행자는 모든 단지가 조성된 뒤 이를 분양하기 때문입니다)
이미 저와 같이 당하셨다면?
그 때는 이렇게 외쳐야 합니다.
(한일관계를 생각하면 일드를 링크하기가 그렇지만 워낙에 통쾌한 장면이므로! 사실 우리 한일관계에서도 우리가 외쳐야 되는 말이기도 합니다!)
