전세사기 고소당한 임대인 및 중개보조원, 무혐의 인정
무죄 성공사례, 무혐의 인정 받은 방법
전세사기로 고소당한 임대인의 경우, 최초 1건의 수사 결과가 사건 전체를 좌우하는 경우가 많다.
이 사례는 바로 그 첫 사건에서 무혐의를 받아낸 실제 사례이다.
박00씨는 충청북도 청주에서 오랫동안 거주하면서 고기집을 운영해왔다. 고기집은 잘 운영이 되었으나, 환갑이 넘어가면서 힘이 들어서 더 이상 직접 요식업을 하기에는 부담이 컸다.
마침, 박00씨의 장남이 공인중개사사무실에서 중개보조원으로 일한 경력이 있었던바, 박00씨는 경기도에 번듯한 건물을 매입하여 노후를 준비하기로 결정했다.
박00씨와 그 아들은 경기도 성남시의 어느 신축 다가구 건물을 소개 받았다. 중소형 시행사가 건축한 건물이었는데, 이제 막 준공이 완료되었기 때문에 깨끗한 건물이었다.
박00씨는 고민 끝에 해당 건물을 매입하기로 하고, 2021년 중순경 해당 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하였다.
빌라 오피스텔 다가구 건물 전세시장의 급격한 침체
박00씨와 그 아들은 여러 공인중개사 및 컨설팅 업체들(이른바 "컨")에게 임차인을 모집하여 줄 것을 요청하였고, 총 11개 호실에 임차인을 들일 수 있었다.
그런데 "빌라왕" 사태로 인하여 전세시장이 냉각되면서, 전세보증금 시세가 최소 30%, 최대 50% 가까이 폭락하였다.
그러다가 최초 임차기간 2년이 종료하면서, 임차인들은 더 이상의 임대차계약 갱신을 거절하며, 일시에 보증금 반환을 요구하였다.
박00씨는 새로운 임차인을 들였지만, 전세가격이 폭락하여 1호실당 5,000만원 ~ 1억원의 현금을 추가하여야만 기존의 보증금을 반환하는 것이 가능했다.
여유자금을 모두 동원하여 5명의 임차인의 보증금을 간신히 동원하였으나, 이내 현금성 자산이 모두 바닥나게 되었다.
임차권등기 - 다가구건물에 유독 치명적인 이유
박00씨는 임차인들과 협의하면서 순차적으로 보증금 반환을 해주었지만, 어느 임차인 1명은 모든 협의를 거절하였다.
그 임차인은 즉시 임차권등기를 경료하였고, 이를 본 다른 모든 임차인들도 일시에 임차권등기를 경료하였다.
다가구 건물은 모든 호실이 1개의 등기부등본을 함께 쓰므로(호실별로 등기부등본이 나오지 아니함), 단 하나의 임차권 등기가 경료되기만 하여도, 새로운 임차인을 구하는 것이 매우 어려워진다.
임차권등기가 경료된 이후로, 박00씨는 새로운 임차인을 들일 수가 없게 되었다.
임차인들의 고소 - 최초 1건을 어떻게 방어하느냐가 관건
임차인들은, 임대인 박00씨가 애초부터 보증금을 과도하게 비싸게 받은 결과 보증금을 반환하지 못하게 된 것이라면서, 이른바 "전세사기"로 박00씨를 고소하기 시작하였다.
박00씨는 전세사기에 경험이 많은 변호사를 수소문하다가, 필자를 찾아와 의뢰하였다.
임차인들이 고소를 여러 건 하더라도, 수사기관의 판단은 최초 1건의 결과에 많이 좌지우지 된다. 최초의 고소 사건에 모든 역량을 집중해야 하는 이유이다.
그리하여 서울 00경찰서 사건에 집중하여 변호인의견서 제출, 수사접견 등을 실행하였다.
임대인 건축주 전세사기 무혐의 인정받은 방법
임대인 전세사기 고소 사건의 경우, 수사관이 사기죄의 성립 여부를 쉽게 판단할 수 있게 핵심적인 사실관계를 정리해야 한다.
필자의 경우, 아래의 사실관계를 집중적으로 정리하여 제출하는데, 이는 모두 전세사기의 성립 여부에 관한 하급심의 판단기준에 따른 것이다.
전세보증금 금액의 과다 여부 - 인근 유사 물건지와 비교하여 국토부 실거래가 정리
전세계약 체결의 과정 - 전형적인 "전세사기"의 징후가 있는지 여부
건물 매수 및 전세계약 체결 당시 임대인의 자산 - 최소한의 유동성이 확보되어 있었는지
임대인의 건물 관리비 납부 내역, 건물 수리 등 임대인의 의무 이행 여부 - 정상적인 임대차계약의 체결 및 이행으로 볼 수 있는지
변호인의견서에는, 임대인 건축주 전세사기의 법리, 하급심의 판단 기준, 하급심 판단 경향을 포함시켜서, 수사관이 변호인 의견서만 참조하더라도 쉽게 불송치 결정서를 쓸 수 있도록 한다.
경찰 수사관이 결론을 쉽게 낼 수 있도록 유도하는 것에는 여러 기술이 필요하다.
조사 받을 때의 복장이나 태도도 중요하고, 수사관이 묻는 질문에 응답하는 방식도 사전에 점검해야 한다.
전세사기 사건은 최초 고소 사건의, 최초 경찰 조사에서 적절한 방어권을 행사하는게 가장 중요하니, 해당 분야에 대하여 잘 알고 있는 변호사의 조력을 받기를 바란다.