임대인 우위의 서울 오피스 임대차 시장

국내 오피스 시장은 임대인 우위 현상이 지속되고 있습니다. 전세계 시장에서는 코로나 이후 근무방식 변화로 인해 공실률이 증가하는 모습을 보였지만 서울은 이와 정반대의 양상을 보이고 있습니다. 서울의 주요 권역은 CBD를 제외하고 자연공실률 미만의 공실률을 보이고 있습니다. 컬리어스에 따르면 2022년 2분기 CBD의 자연공실률은 5.3%, YBD는 2.0%, GBD는 1.1%로 사실상 모든 권역에서 오피스 임차가 쉽지 않은 상황입니다. 임차 경쟁이 치열해짐에 따라 특히 GBD에서는 오피스가 준공되기 전 선임차 계약이 완료되는 사례가 발생하고 있으며 A급 대형 오피스의 경우에는 모두 임대가 완판되었습니다. 또한 계약기간이 만료되기 전 임차인이 퇴거를 요청해도 임대인이 흔쾌히 받아들이는 경우도 발생하고 있습니다. 새로운 임차인과의 계약을 통해 더 높은 임대료를 수취할 가능성이 높기 때문입니다.

공급 부족과 인플레이션이 가파지면서 임대료 및 관리비도 크게 상승하고 있습니다. JLL에 따르면 서울 A급 오피스의 월 평균 평당 실질임대료는 111,300원으로 전년 대비 15% 상승하였습니다. 평균 렌트프리 또한 지난 분기 2.6개에서 1.8개로 감소하였습니다. B급 오피스의 월 평균 평당 실질임대료 또한 전년대비 11% 상승한 85,600원입니다. 보다 구체적으로 살펴보자면, CBD의 월 평균 평당 실질임대료는 112,100원, YBD는 93,700원, 그리고 GBD는 122,500원을 기록하였습니다. YBD의 이같은 수치는 전년 대비 22%나 증가한 것이며, GBD의 평균 렌트프리는 1개 미만을 기록하였습니다.

이같은 상황의 근본적인 원인은 당연 오피스의 공급 부족입니다. 특성상 불규칙적인 주기로 공급될 뿐더러 수요에 즉각적으로 반응해 공급을 늘리기도 어렵습니다. 현재 예정되어 있는 대형 오피스의 공급도 2025년 또는 2026년 이후이며 최근에는 글로벌 경제 환경의 변화로 이마저도 불투명해지고 있습니다. 그러나 단순히 공급부족으로만 치부하기에는 더 복합적인 요인들이 존재하는 것으로 보입니다.

요인 중 하나로는 사무환경의 패러다임 변화를 꼽을 수 있습니다. 기업들은 인력 이탈 방지, 또는 확보를 위해 휴게 공간 등을 적극적으로 도입하면서 근로자 1인당 공간이 매우 큰 폭으로 증가하였습니다. 근로자들의 근무 만족도에 있어 시설 환경이 가장 큰 변수이기에 이를 향상시키려는 기업들이 늘어나고 있습니다. 인력 관리가 중요한 금융업 또는 IT 기업들의 오피스 이동이 매우 활발하다는 점이 이를 방증합니다. 팬데믹 상황에 적응하면서 미국에서 대퇴직시대(Great Resignation)이라는 용어가 등장한 것처럼 눌려있던 이직 활동이 활발해졌다는 점도 이에 한 몫 하고 있습니다.