2024년 3분기 국내 상업용 부동산 트렌드
Overall
어느덧 2024년을 마무리하는 단계에 접어들고 있습니다. 전세계적으로 통화정책 전환 기조는 확실해졌습니다. 11월 FOMC에서는 0.25%p 기준금리 인하가 결정되어 현재 미국의 중앙은행 기준금리는 4.75%입니다. 아직 우려가 완전히 가시지는 않았으나, 미국의 소비시장과 고용시장이 전반적으로 견조한 흐름을 보이고 있고, 물가 상승률도 점차 안정세를 보이고 있어 향후 기준금리 인하 속도는 그리 빠르지 않을 것으로 전망됩니다. 다만, 예측불가한 트럼프 미 대통령 당선인의 성향으로 인해 향후 미국 경제정책 방향의 불확실성도 해소되지 않고 있습니다. 특히 향후 관세 압력으로 인한 물가 상승률로 인해 기준 금리 인하의 속도는 더 낮춰질 가능성이 있습니다.
우리나라의 경우, 10월에 한국은행 기준금리를 0.25%p 인하하면서 현재 3.25%입니다. 물가 상승률은 안정세에 들어선 것으로 보이나, 주거 부동산 가격 상승에 대한 우려가 커지고 있어 향후 부동산 가격이 금리 인하 속도에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 동시에 부동산 PF 위기에 대한 우려도 커지고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 11월 금융통화위원회에서는 기준금리 동결, '25년 1~2월 중 0.25%p 인하할 것이며, 내년까지는 한미 금리 역전 현상이 유지될 것이라는 전망이 지배적입니다.
아래의 내용은 CBRE Korea, Savills Korea, JLL Korea, Cushman & Wakefield Korea의 '24년 3분기 마켓 리포트를 참고한 글입니다.
Office
서울 오피스는 여전히 낮은 수준의 공실률과 임대료 상승세를 기록하고 있으나, 이전과는 다른 분위기가 감지되고 있습니다. 대기업조차 가파르게 오른 임대료를 감당하기 힘들어 타 권역으로의 사무실 이전을 택하는 사례가 등장하고 있습니다. 임대료 상승률 둔화 시그널인지 주목할 필요가 있어 보입니다.
서울 A급 오피스는 평균 2.7%의 공실률을, CBD 2.2%, GBD 1.8%, YBD 4.8%를 기록하고 있습니다. YBD의 경우, 원센티널(구 신한금투 사옥)과 앵커원의 공급으로 상대적으로 높은 공실률을 기록했습니다.
금번 분기 서울 A급 오피스 실질임대료는 전분기 대비 0.7%, 전년 대비 13.0% 상승한 35,402원/㎡(116,827원/평)를 기록해 여전히 상승세를 이어가고 있습니다. 주요 권역 실질 임대료는 CBD 34,580원/㎡(114,114원/평), GBD 39,626원/㎡(130,766원/평), YBD 32,126원/㎡(106,016원/평)을 기록했습니다. 평당 관리비의 경우 서울 평균 46,400원, CBD 48,300원, GBD 44,300원, YBD 45,400원으로 조사됐습니다.
거래시장에는 다양한 오피스 매물들이 쏟아지고 있습니다. 그러나 아직까지 거래 종결이 쉽지 않은 상황에서 매물을 거둬들이거나, 우선협상대상자가 수차례 변하는 등 높은 임대료와는 별개로 거래 시장의 분위기는 녹록치 않습니다.
Logistics
국내 물류센터는 여전히 힘든 시기를 보내고 있습니다. 특히 저온 물류센터 공급량이 해소되지 않으면서 저온 물류센터를 상온으로 전환하거나 설비를 둔 채 상온으로 운영하는 사례가 등장하고 있습니다. 최근에는 외국계 투자사들이 부천, 김포 등 서울과 가까운 지역을 위주로 투자하는 경향이 나타나고 있습니다. 국내 연기금 및 금융기관은 아직까지 물류 자산에 대해 매우 보수적인 입장을 견지하고 있으나, '26년 이후로는 분위기가 달라질 것으로 보입니다.
수도권 물류센터의 평균 명목 임대료는 월평당 34,800원을 기록했습니다. 경기 북부 및 서부 지역의 물류센터는 월평당 약 40,000원으로 가장 높은 명목 임대료를 기록했으며, 경기 남부 지역은 약 31,000원으로 가장 낮은 수준을 보였습니다. 관리비는 지속적으로 상승해 평당 3,000원대가 자연스러워질 것으로 보입니다. 수도권 물류센터의 Cap.Rate는 약 5.5% 수준을 보이고 있습니다.
물류센터는 특히 옥석 가리기 현상이 매우 두드러질 것으로 보입니다. 좋은 입지의 대형 우량 자산은 향후 높은 임대료 상승 폭이 기대되면서 서서히 거래 시장에서 활로를 찾을 것으로 보이나, 물류센터 공급 폭발 시기에 낮은 퀄리티로 준공된 자산들은 앞으로도 외면받을 것으로 보입니다. 최근까지 물류센터 착공량에 기여했던 신탁사의 책임준공 확약과 펀드 및 리츠의 선매입 약정에 대해서 향후 금융기관들은 매우 보수적으로 접근할 것으로 보입니다.
Retail
미국 소비자심리지수가 호조세를 보이는 것과 반대로, 국내 소비자심리지수는 얼어붙은 현실을 보여주고 있습니다. 다만, 스몰 럭셔리에 대한 관심을 바탕으로 향수 업계의 성수동 등 가두시장 진출이 두드러지고 있습니다. 성수동 팝업스토어는 여전히 높은 관심을 받고 있으나, 최근에는 그 상승세가 둔화되는 것으로 현장 분위기가 감지되고 있습니다.
거래시장에서는 홈플러스 및 롯데마트 매각 건이 다수 등장하고 있으며 명동의 눈스퀘어도 매물로 등장했습니다. 무신사는 여전히 상업용 부동산 시장에 높은 관심을 보이고 있는 것으로 보이며 최근 거래종결된 왕십리역 엔터식스에 대한 매입 의사를 표하기도 했습니다.
Hotel
호텔에서 오피스, 또는 오피스에서 호텔로의 전환 사례가 등장하고 있습니다. 외국인 방한객 등이 코로나 이전 수준에 가깝게 회복하면서 서서히 거래시장에서도 관심받고 있습니다. 호텔의 경우 운영사의 크레딧이 중요할 뿐만 아니라, 우리나라 호텔 투자에서 통용되는 MRG(Minimum Rent Guarantee)가 호텔 시장 회복기에는 upside를 충분히 누릴 수 없기 때문에 거래종결 사례가 쉽게 등장하지 못하고 있습니다.
외국인 방한객 중 중국인의 비중이 낮아지고 국적이 다양해지고 있고, 금리 인하 국면이기 때문에 호텔 시장 자체에 대해서는 긍정적으로 전망되고 있습니다. 이에 따라 최근에는 관광 목적의 서울, 부산, 제주 지역, 비즈니스 목적의 동탄 등 다양한 지역에서 호텔 매물이 등장하고 있습니다. 국내 금융기관이 외국계 호텔 운영사 및 투자사와 함께 딜을 검토하는 사례도 등장하고 있습니다.
Housing
국내에서는 외국계 투자사를 중심으로 최근 임대주택에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그간 낮은 수익성과 우리나라 주거 시장 특유의 전세-자가로 이어지는 주거 사다리, 그리고 임대주택에 대한 선입견으로 인해 주거 섹터는 기관 투자자들 사이에서 외면받아왔습니다. 이에 따라 HUG에서 주관하는 공공지원 민간임대주택 리츠와 같이 정책성 리츠에 한해 실물 자산운용이 이루어져 왔습니다. 그러나 이전 정부에서부터 이어진 급격한 서울 부동산 가격 상승으로 인해 임대형 주거시장이 성장할 것으로 기대된다는 점, 최근 정부가 초장기 임대주택 리츠, 시니어 하우징 활성화 등 정책적으로 지원하려는 움직임을 보인다는 점 등으로 인해 서서히 투자시장에서도 관심받고 있습니다. 또한, 해외에서 양호한 수익률을 보인 Multifamily, Affordable Housing 등에 대한 관심이 외국계 투자사들을 중심으로 국내로 전이되고 있는 것으로 보입니다.
현재 서울시내 주요 대학가 중심으로 임대주택 섹터는 빠르게 저변을 넓히고 있으나, 낮은 수익성과 우리나라 특유의 주거시장 규제 리스크를 고려할 필요가 있을 것으로 보입니다. 현재는 국내 펀드 vehicle을 활용한 외국계 투자사들이 주요 플레이어로 움직이고 있으나, 향후에는 국내 투자기관도 참여하면서 대학 기숙사, 시니어 하우징 등 다양한 사례가 등장할 것으로 기대되고 있습니다.
