평당 얼마입니까?
매년 1~2월이면 봄공사를 보고 설계를 하셨던 분들의 견적요청이 들어오기 시작합니다.
도면에 치이며 몇 달을 보내고 나면 어느새 봄은 훌쩍 지나버리죠. 그렇게 치열한 시간을 보내지만 그 노고가 시공의 연으로 이어지는 건 열에 하나 정도 되나 봅니다.
그럴 때면 우리도 흔히 말하는 하우징 업체들의 평단가표를 만들어 상담하고 계약하는 방식으로 해볼까 싶기도 합니다.
도면도 없이 몇몇 타입의 자재리스트 몇 장만으로 계약하는 것이 너무도 편해보이기 때문이죠.
하지만 그 생각은 이내 접을 수 밖에 없습니다. 아직 최소한의 양심은 남아있기 때문에.....
많이들 알고계시리라 생각됩니다만 평단가 계약방식의 가장 큰 문제는 연면적이 동일하다 하더라도 구성에 따라 공사면적이 달라질 수 있다는 것입니다.
위 그림에서 보듯이 세 도형의 면적은 120㎡로 모두 동일합니다.
하지만 둘레와 외벽체의 면적은 모두 다르죠. 벽체물량이 40% 이상 차이나는 경우도 있습니다.
쉽게 말해 비비 꼬인 도면일수록 공사면적은 늘어나게 된다는 것입니다.
또한, 같은 평면이라 하더라도 층고에 따라 벽체면적은 또 차이를 보이게 되고 지붕의 경우 경사도에 따라서도 면적이 달라집니다.
결국 설계가 완성되기 전까지는 정확한 공사비를 산출하기 어렵다는 것이죠.
그럼에도 평단가 계약 방식은 이러한 부분에 대한 보정작용이 미약한 것이 현실입니다.
물론 여기에는 나름의 이유가 있을수도 있습니다.
거의 모든 하우징 업체들이 내부설계를 통해 시공을 하기 때문에 자신들이 설정한 기준에 맞춰 설계를 진행할 경우 단가표에 산정한 공사면적에서 벗어나는 범위를 최소화할 수는 있기 때문입니다.
하지만 이를 다른 쪽으로 생각해본다면, 설계에 건축주의 의지가 반영될 여지가 매우 적다는 것이 되므로 오로지 우리 가족의 취향과 라이프스타일을 반영한 단독주택이라기 보다는 기성품에 가까운 집이 될 수 밖에 없다는 한계로 귀결되는 것이기도 합니다.
내 스타일을 고집해 설계에 반영할 수는 있겠지만, 추가공사비용과 관련한 논쟁의 시발점이 될 수도 있기에 이에 따른 스트레스는 어느 정도 생각해야할 수도 있습니다.
상담 전화를 받다보면 종종 평당 얼마면 공사가 가능한지를 여쭤보시는 분들이 계십니다.
그럴 때면 도면에 따라 다르지만 구조별 대략 얼마 정도의 비용이 든다고 안내해드리곤 하는데 여기에서도 예기치 못한 갭이 발생하게 됩니다.
하우징업체에서 말하는 평단가는 벽체로 둘러쌓인 공간만을 기준으로 하는 경우가 많기 때문입니다.
예를 들어 평당 600만원이라고 말할 때 집의 구성에 포함되는 테라스나 데크, 우오수 관로공사 등 제외되는 것이 일반적입니다. 심한 경우 테라스 난간조차도 별도항목으로 분류하는 곳도 있구요. 현관 앞쪽에 비를 피할 목적의 작은 지붕조차도 포치구성으로 별도비용을 받기도 합니다.
이렇듯 '차' '포' 다 떼고 평단가인 것이죠.
하지만, 도면의 물량을 산출하는 상세견적을 기준으로하는 저희 입장에서 말하는 평단가는 도면의 모든 요소를 반영해 산출된 총액을 연면적으로 나누는 정도의 기준으로 평단가를 말하는 것이기에 당연히 더 높은 단가로 여겨질 수 밖에 없는 것입니다.
이러한 내용을 이해하시는 건축주도 많지만, 단지 들려지는 평단가만을 기준으로 '비싸다' 말씀하시는 분을 만나면 솔직히 맥이 빠지곤 합니다.
단지 그 평단가만을 기준으로 계약하고 집을 짓는 분들이 조금은 안타깝기도 하구요.
시간이 좀 흐른 자료이기는 합니다만, 어느 하우징 업체 단가표의 일부입니다.
특정 평단가 기준 적용되는 자재리스트인데, 변경 부분에 주목해 볼 필요가 있습니다.
지붕마감재가 이중그림자슁글로 잡혀있는데 이를 컬러강판이나 스패니쉬오지기와로 변경할 경우 추가되는 비용을 안내해주는 부분인 것 같습니다.
먼저 눈에 띄는 부분은 해당 자재의 시공면적이 아닌 연면적 기준으로 추가비용을 받는 것입니다. 당연히 설계가 나오지 않은 상태이니 시공면적을 기준으로 할 수가 없겠죠. 여기서 첫 번 째 오류가 발생합니다. 지붕면적이 바닥면적보다 넓은 단층구조인 경우는 조금 덜하겠지만, 2층 이상의 다층구조에서는 연면적 대비 지붕면적의 비율이 점점 더 작아지기 때문입니다.
아스팔트슁글이 싫어서 컬러강판으로 자재를 변경했는데 2층 혹은 3층집으로 설계를 하는 경우 더 많은 비용을 지불하게 되는 것입니다.
저희가 시공했던 집의 개요입니다.
연면적은 177.96㎡(약 54평)이지만 지붕면적은 126.74㎡(약 38평) 정도에 그칩니다.
이 도면에 위의 추가조건을 반영하면 지붕변경에 따른 추가비용은 21,600,000원에 달합니다.
하지만 해당 시점에 슁글과 컬러강판의 시공비용은 1㎡ 당 약 40,000~60,000원(작업팀 인건비에 따라 차이가 있을 수 있습니다) 정도로 보여지는데 60,000원을 기준으로 시공면적에 반영하면 로스율을 포함하더라도 8,00,000~9,000,000원 정도면 변경이 가능할 것으로 보입니다.
결국 더 많은 돈을 주고 자재를 변경하거나, 추가비용이 부담스러워 마음에 드는 자재를 포기해야하는 상황 모두 건축주에게는 손해일 수 밖에 없는 것입니다. 비싸서 포기했던 건축주가 9,000,000원 정도의 추가비용은 감안할 수 있는 여건이었다면 어떨까요? 참으로 안타까운 것이죠.
최근에는 우리처럼 세부견적 후 시공하는 시공사들도 일정 금액 견적비용을 받는 곳이 늘고 있는 추세입니다. 견적작업에 적지 않은 시간과 노력이 투입되는데 앞서 말씀드린 것처럼 견적이 시공계약으로 이어지는 비율이 너무 낮기 때문이죠. 그래서 평단가 방식의 선계약 후 시공 방식의 달콤함에 자꾸 눈이 가는 게 아닌가 싶습니다.
언젠가는 우리도 평단가 기준의 자재리스트로 계약을 하게 될지도 모르지만, 적어도 지금의 이런 방식은 아니리라 생각합니다. 건물의 스타일별 구분이 아닌, 연면적 대비 벽체물량을 가늠할 수 있는 매스형태별 단가방식으로 실설계 후의 견적차이를 최소화하고, 도면이 완성된 후 세부견적을 통해 최종계약을 체결하는 방식을 주요골자로 세부적인 안을 만들어가면 어떨까 싶기도 합니다. 자재변경 시 시공면적 기준 실비를 적용하구요.
이렇게 하면 불확실한 견적작업으로 인한 에너지 소모도 줄이고 합리적인 시공도 할 수 있지 않을까요?
물론, 건축주의 이해와 선택이 전제되어야겠지만 말이죠.
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전 승 희
더 좋은 집을 위해 고집할 것은 고집하려 합니다.
무조건 따라가지는 않겠습니다.
- 2012 새건축사협의회 선정 건축명장
- 2012 서울시 주민참여형 재생사업 시공분야 주택개량 상담전문가 위촉
- 2012 경기도 건축문화상 수상
- 2015 경기도 건축문화상 수상
- 2019 강원도 건축문화상 수상
- 2020 청주시 아름다운건축물상 수상
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