상가 권리금 소송 ‘권리금 회수방해’와 신규임차인 주선
상가 권리금 소송 핵심: ‘권리금 회수방해’와 신규임차인 주선 입증 포인트
상가임대차 관련 분쟁에서 가장 빈번하게 다루어지는 주제는 ‘권리금 회수방해행위’입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)을 통하여 권리금의 정의가 법제화된 것은 2015년입니다.
그러나 권리금은 여전히 누구나 그 존재를 인식하지만 누구도 그 가치를 측정하지 못하는 영역입니다.
법제화에도 불구하고 상가의 권리금은 거래 전에 명시되어 있는 가액이 없으며, 임차인과 신규임차인 사이의 합의를 통하여 개별적으로 그 가액이 정해집니다.
뿐만 아니라 상가임대차법이 임대인에게 권리금 방해행위에 대한 손해배상책임을 인정하기는 하나, 원칙적으로 권리금은 임차인이 회수하는 것으로 임차인의 역량에 따라 같은 상가라도 그 가액이 달라질 수 있습니다.
결국 현실적으로 권리금 회수의 가능 여부, 권리금의 크기 등은 임차인의 적극성이 중요한 요소가 됩니다.
법원에서 권리금 회수에 있어 임차인의 적극적인 행위가 필요하다는 취지의 판결을 내려 소개하고자 합니다.
<사실관계>
약사 A씨는 임대인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔고, 계약이 종료될 무렵 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었습니다.
B씨는 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했지만 결국 계약조건이 맞지 않아 임대차계약은 종료됐습니다.
A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 제기하였습니다.
이 사안에서 특히 문제가 된 것은 임대인의 현저한 차임인상이 권리금 회수 방해 행위에 해당하는 것인지에 대한 부분이었습니다.
상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에서는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’가 회수 방해 행위 중 하나라고 명시하고 있기 때문에 1심에서는 임대인에게 손해배상책임을 인정하여 약국의 권리금 평가액 4억4682만원을 지급하라고 판결하였습니다.
[관련법률]
<상가임대차법>
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
그러나 2심은 이와 달리 임대인에게 손해배상책임이 없다고 보았습니다.
재판부는 ‘상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다’며 ‘이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다’고 밝혔습니다.
법원은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하기 위한 시도를 하지 않았음을 근거로 임대인에게 권리금에 대한 손해배상책임이 없다고 본 것입니다.
그러나 이와 같은 판결을 일반화하기는 어려울 것 같습니다.
사실 약국은 업종의 특수성 때문에 권리금 가액이 상당히 큰 편인데, 판결에 따르면 4억이 넘는 권리금 평가액에 대한 임차인의 권리를 전혀 인정받지 못한 것이라 조금 의아한 생각도 듭니다.
아마도 권리금 문제 뿐 아니라 인근의 유사한 상가와 비교했을 때 임대인의 차임 인상 요구가 과도하지 않다는 점이 작용한 것 같습니다.
권리금에 대한 판결은 사안에 따라 눈 여결 볼만한 가치가 있습니다. 상가 및 가게운영에 참고가 되시길 바랍니다.