싸게나온 집이 신탁부동산이라 하는데 계약해도 괜찮을까?

부동산신탁

2023년1월 뉴스에 담보신탁된 부동산으로 전세를 놓아 보증금 30여 억원을 가로챈 사기범 일당 11명이 잡혔다는 소식이 실렸다. 이들 가운데 신탁을 맡긴 종전 집주인, 공인중개사가 포함되어 있다. 이들로부터 피해를 입은 세입자는 모두 47명이다.(1)

대한법률구조공단에 따르면, 이 같은 신탁등기된 주택에서 일어나는 전세사기가 해마다 늘어나고 있다고 한다. 부동산신탁 관련 임대차 법률 상담이 매년 300건 내외이며, 이 중 상당수가 사기에 해당한다고 한다.(2)

부동산신탁이 뭐야?

‘부동산신탁’이란 소유자(위탁자)가 특정한 목적을 위해 목적 부동산을 신탁사(수탁자)에게 맡기고 신탁사는 이를 관리하며 수익을 얻도록 하는 법률관계이다. 이 때 소유권은 소유자로부터 신탁사로 넘어간다.

일반적으로 부동산신탁은 다음과 같이 구분된다.

○ 비토지신탁: 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁.

○ 토지신탁: 관리형토지신탁, 차입형토지신탁(개발신탁)

이 중에서 임차인이나 매수인이 흔하게 마주치는 것은 ‘담보신탁’이다.

우리가 부동산신탁을 이해할 때 주의할 점은 신탁계약이 체결되면 그 부동산이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자는 이제 더 이상 소유자가 아니라는 점이다. 그럼에도 거래당사자(소유자, 임차인, 공인중개사)들 중에, 그 부동산이 애초에 위탁자의 것이었고 신탁하는 사람도 위탁자이기 때문에 신탁부동산을 위탁자의 차명재산 정도로 오해하는 사람이 적지 않다.

임차인이 신탁부동산을 만날 때

신탁부동산의 임대는 원칙적으로 신탁사만이 할 수 있다. 그러나 신탁사는 신탁부동산의 관리에 소극적이어서 위탁자가 스스로 나서서 임차인을 물색하는 경우가 많다. 그래서 임차인이 신탁부동산을 임차하려 할 때 보통 그 부동산의 원 주인이었던 위탁자를 접촉하게 되는 경우가 많다.

이 때 임차인이 신탁등기 전에 입주하여 대항력을 갖추었거나 신탁등기 후에 신탁사의 동의를 받아 직접 계약하면 별 문제가 생기지 않는다. 이 때 보증금은 반드시 신탁사에 지급해야 계약의 효력이 생긴다. 문제는 신탁등기 후에 위탁자(원 주인, 시행사 등)가 임의로 부동산을 임대하는 경우에 생긴다. 자기에게 권한이 없음에도 보증금이나 월세를 챙겨 횡령하는 경우다.

게다가 대체로 신탁등기된 주택은 전세보증보험 가입도 쉽지 않다. 때문에 그 주택의 임차보증금이 주변 시세에 비해 낮더라도 부동산 거래 경험이 적은 사회초년생‧신혼부부 등은 웬만하면 신탁등기된 주택을 만나면 임대차를 피하는 편이 바람직하다.

매수인이 만나게 되는 신탁부동산

흔히 마주치는 신탁인 담보신탁의 경우를 보자. 위탁자가 채무를 변제하지 못하면 신탁사는 우선 수익자를 위해 신탁부동산을 처분하고 그 매각대금으로 우선수익자의 채권을 변제하게 되는데, 이러한 처분 과정에서 신탁된 부동산이 시장에 나올 때가 많다. 이 때 통상 공매를 통해 신탁 부동산을 매각하게 된다. 다만 우선수익자와 협의가 되면 수의계약도 가능해 일반 매물처럼 거래되기도 한다. 이 경우 대부분 위탁자(원 주인)가 나서서 거래를 주선한다. 그러다 보니 신탁부동산을 매물로 접한 제3자는 위탁자를 소유자로 잘못 인식하거나 신탁등기를 보고도 위탁자가 그 부동산에 대한 처분권을 갖고 있다고 오해하는 경우도 있다.

그러나 신탁부동산의 매매도 역시 처분권을 신탁사가 갖기 때문에, 반드시 신탁사와 ‘거래가 가능한 물건인지’와 거래 조건 등을 협의하여야 하며, 계약도 역시 신탁사와 체결하여야 한다.

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(1) 노컷뉴스, ‘신탁부동산 전세사기, 60대 실소유주 등 11명 검거’, 2023.01.10.

(2) 아주경제, ‘신탁 부동산 전세사기 증가에 관련 분쟁 5년새 70% 급증’, 2023.01.26. & 시사위크, ‘사회초년생 울리는 신탁등기 주택 전세사기… 꼼꼼한 신탁원부 검토 필요’, 2022.07.26.