비례율_1) 재건축의 사업성 지표

조합원 입장에서 재건축 따져보기

재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다. 

그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제마저도 민법ᆞ상법 등과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.

이에 나는 재건축에서 통용되는 사업 체계와 용어를 상식으로 풀어 보는  ‘조합원 입장에서 재건축 따져보기’를 연재한다. 개별 조합원들이 재건축을 제대로 판단하는 데 도움이 되기를 바란다.

 비례율은 재건축사업에서 발생하는 순수익(분양수익-총사업비)을 종전자산가액(기존 토지와 건물 등에 대한 감정평가액)으로 나눈 값이다. 달리 표현하면 재건축사업을 거치면서 원래 자산이 어느 정도의 가치를 창출하는지를 나타내는 지표이다.
 비례율을 쉽게 이해하기 위해서는 일반 기업의 손익구조와 대비해 살펴보면 된다.

재건축조합원(토지등 소유자)들의 기존 토지와 그 지상 노후건물을 조합에 출자한다. 현물출자 물건을 평가한 것이 ‘종전자산가액’이므로, 이것이 곧 자본금이다. 또한 착공 후 종전자산가액의 거의 전부가 토지비로 전환(지상물은 오히려 건부감가 요인)되므로 양자가 동일하다고 간주해도 좋을 것 같다. 그러므로 바탕한 비례율과 자본이익률의 관계는 다음과 같다.

예를 들어 비례율이 110%일 경우 조합의 자본이익률이 10%가 될 것이다. 이에 따라 개별 조합원은 관리처분 때 권리가액이 종전자산평가액보다 10% 높게 인정된다.
 이에 반해 비례율이 90%라면 조합의 자본이익률 △10% 손실과 같다. 이러면 개발조합원은 관리처분 때 종전자산가액에서 10% 깍인 권리가액만 인정받게 되어 부담이 커진다.

이러한 까닭에 재건축조합이나 조합원은 “비례율이 높아야 사업성이 좋다”라는 생각을 가진다. 실무에서 재건축 준비과정 동안 3회 이상 조합원 분담금을 추정하고 완공ᆞ입주 때 마지막으로 분담금을 확정하게 된다. 진행 과정에서 미리 예상한 것보다 일반분양수익이 커지고 낮은 시공단가로 건축을 하게 된다면 비례율이 높아진다. 이에 비해 일반분양수익이 줄어들거나 공사비가 더 소요된다면 비례율은 오히려 낮아지면서 조합원의 부담이 가중된다. 요즘 이러한 경향이 심해지면서 여러 재건축 현장에서 소란이 일어나고 있다.  더구나 100%를 상회하던 비례율이 조합 차원의 손익분기점인 100% 밑으로 내려갈 경우 말썽의 소지가 더욱 커지는 것이다.

이처럼 세월이 흐르면서 사업환경 변화로 비례율이 달라지기도 하지만, 한편으로 비례율은 조합원분양가와 서로 작용하면서 마술을 부리는 경우도 있는데 이에 대해서는 다음 기회에 따로 설명하겠다.

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 ※ 그림 출처: 갓고다건축사, 올림픽파크포레온 홈페이지.