재건축조합 설립동의, 서둘러 해주는 게 좋을까?
조합원 입장에서 재건축 따져보기
70% 넘는 토지등소유자들이 동의해야 재건축조합 설립 가능
재건축조합을 설립하기 위해서는 정비구역이 지정·고시된 후 추진위원회를 구성하고, 행정청의 승인을 받아야 한다. 이후 조합설립을 위한 동의서를 징구하고, 창립총회를 개최한 뒤 조합설립인가를 신청하여 인가를 받아야 조합이 정식으로 설립된다.
동의요건의 경우 공동주택(주거동)에서는 전체 구분소유자와 전체 토지면적의 70% 이상이 동의해야 하며¹, 각 동별로는 구분소유자 과반수 이상의 동의(동별 소유자 5명 이하 경우 미적용)가 필요하다. 부속 상가 등도 마찬가지로 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주하여 구분소유자의 과반수 이상 동의가 원칙이다. 단, 정비구역 지정 이후 복리시설 구분소유자가 증가한 경우 등 도시정비법 시행령이 정하는 사유에 해당하면 3분의 1 이상 동의로 요건이 완화된다.²
조합원의 자격
재건축조합의 조합원이 되려면 먼저 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자(이하 ‘토지등소유자’라 한다)여야 한다. 즉 건물만 소유하거나 토지만 소유하는 경우에는 조합원이 될 수 없다. 그리고 조합 설립에 동의하여야 한다. 재건축사업은 임의가입의 원칙이 적용되므로³, 소유자가 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않는 대신 현금청산을 받고 사업에서 이탈할 수 있다.
조합원이 되었더라도 해당 부동산의 소유권을 상실하면 별도 절차 없이 조합원 자격도 자동 소멸된다. 한편 조합원 지위는 원칙적으로 양도할 수 없다. 법령에서 정한 예외(상속, 이혼 등) 사유 외에는 조합설립인가 이후 매입자는 조합원이 될 수 없다.
동의율을 높여야만 하는 사업 추진주체들
재건축조합 설립을 주도하는 세력은 추진위원회 구성 단계부터 조합설립, 그리고 그 이후에도 동의율을 높이기 위해 적극적으로 노력한다. 이는 재건축사업의 특성상 법적으로 정해진 일정 수준 이상의 동의율을 충족해야만 조합을 설립하고 사업을 본격적으로 추진할 수 있기 때문이다. 최근 도시정비법 개정으로 조합설립 동의율이 70%로 완화되었지만 여전히 상당히 높다.
동의율을 높이는 것은 단순히 법적 요건을 충족하는 데 그치지 않는다. 동의율이 높을수록 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 반대와 갈등을 최소화할 수 있으며, 사업 진행 속도도 빨라진다. 반면 동의율이 낮으면 소송, 민원, 갈등 등으로 인해 사업이 장기 표류할 위험이 커진다. 또한 조합원 수가 많을수록 사업의 안정성과 대표성이 강화되며, 각종 의사결정 과정에서 조합의 정당성도 높아진다. 따라서 사업 추진주체들은 조합설립 인가 이후에도 미동의자를 지속적으로 설득해 동의율을 높이려 한다.
아파트 소유자는 언제까지 조합에 가입해야 하나?
토지등소유자가 50% 이상 동의하면 추진위원회 구성이 된다. 이후 조합설립 동의 및 인가 단계에서는 조합설립 동의서를 제출한 토지등소유자만이 조합원이 될 수 있다. (추진위원회 구성에 동의했더라도 조합설립 동의를 하지 않으면 조합원이 아니다) 이후 사업시행인가 및 분양신청 단계에서 조합설립에 동의하지 않았던 자도 분양신청기한까지 동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있다. 그러나 분양신청기한이 지나면 더 이상 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상자가 될 뿐이다.
조합원의 사업비 부담 의무
조합원이 되면 가장 핵심인 분양청구권, 총회 참석 및 의결권, 조합 운영정보 열람ㆍ청구권 등의 권리를 가진다. 반면에 이에 대응하여 사업비 부담, 재건축사업 협력, 철거 및 이주, 법령 및 정관 준수, 여러 변경사항 신고 등의 의무를 가진다.
특히 재건축사업이 중단되거나 조합이 해산될 경우 그 때까지 투입된 사업비를 누가 부담해야 하는가 문제가 생긴다. 사업비나 차입 채무의 경우 1차적으로 사단법인격인 조합이 부담해야 하지만, 그 부담이 개별 조합원에게 넘어올 가능성을 배제할 수 없다. 정관 규정이나 총회 의결에 따라 조합원들에게 채무가 이전될 수 있는 것이다. 일단 그 사태가 봉합되더라도 그 부담은 여전히 후속 추진 사업으로 넘어갈 수밖에 없다.
늦게 조합원이 될수록 안전?
재건축사업에서 조합설립 동의 시점에 따라 조합원 개개인의 사업비 분담 책임이 달라질 수 있다. 조합설립 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자는 아직 조합원이 아니기 때문에, 조합이 발생시키는 각종 사업비나 추가 부담금에 대한 분담 의무가 없다. 이와 달리 조합설립 동의 후에는 조합 정관 및 관련 법령에 따라 사업비 분담 의무가 발생한다.
이러한 점 때문에, 사업의 불확실성이 크거나 사업비 증가 가능성이 높을 때는 조합설립 동의를 늦추는 것이 개별 소유자 입장에서는 재정적 부담을 최소화하는 전략이 된다. 법률적으로도 "조합설립 동의 전에는 사업비 분담 의무가 없다"는 해석이 우세하다.
또한, 조합 설립에 동의하지 않아 나중에 현금청산 되더라도, 조합원이 아니어서 사업비 분담 의무가 발생하지 않는다. 반면, 조합원이 된 이후에는 사업의 성공 여부와 무관하게 각종 사업비를 분담해야 하므로, 사업 리스크를 떠안게 된다. 따라서 조합설립 동의 시점을 신중히 결정하는 것이 중요하다.
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(1) 2024.01.30. 이전까지는 동의율이 75%이었다.
(2) 2025.01.31. 이후부터 시행되었다.
(3) 이와 달리 재개발사업에서는 개별 조합원의 설립 동의 여부에 불구하고 재개발조합 설립과 동시에 정비구역내 토지, 건물 소유자 및 지상권자는 모두 조합원이 되는 강제가입의 원칙이 적용된다.
