재건축 소유자가 현금청산을 택하면 손해를 볼까?

조합원 입장에서 재건축 따져보기

서울 서초구 잠원동에 위치한 ‘신반포18차 337동’ 재건축 사업의 분담금이 또다시 오르게 되었다. 해당 아파트 재건축은 ‘1대1 재건축 방식(일반분양 없이 기존 조합원에게 재공급)’으로 진행되는 사업이다. 당초 공사비는 2019년 5,375억원이었으나, 이번 총회에서 8,208억원으로 올리기로 의결하여 당초보다 약 53%나 증가했다. 이로써 대형 면적(전용 97㎡ 이상)을 보유한 조합원들의 분담금은 이미 10억원을 넘었으며, 기존 전용 111㎡를 97㎡로 전환해도 약 12억원의 분담금이 발생하고 있는 상황이다. (사업초기에는 3～4억원의 분담금을 예상했다) 여기에 추가 증액분까지 더해지면서 조합원들은 수천만 원의 추가 부담을 더 감수해야 한다.¹ 아파트 분양 대신 현금청산을 받고 싶어도 이미 분양계약을 마치고 공사중인 상황이어서 재건축사업에서 더 이상 물러날 길이 없다.

이러한 상황은 약 10년 전에도 일어났다.² N재건축조합 관계자의 말이다. “부동산 경기침체로 현금청산을 선택하는 조합원들이 너무 많아 아예 사업을 진행할 수가 없는 상황입니다. 심지어 분양신청까지 마치고 철회하거나 계약을 하지 않는 사례도 급증하고 있습니다. 그로 인한 피해는 결국 남아 있는 조합원들에게 돌아가고 있습니다. ‘나 살고 너 죽자’는 식의 현금청산 문제는 사업을 존폐위기로 내몰고 있습니다.” 결국 N조합은 사업진행 여부를 두고 조합원 총회를 열었다. 결과는 계속 진행하자는 쪽이었다. 하지만 사업성이 있어서 하는 게 아니다. 안 하면 남아 있는 조합원들도 모두 망하기 때문이다. 이러지도 못하고, 저러지도 못하는 상황이었다.

앞 사례는 공사비 급등 때문에, 뒤 사례는 부동산 경기 침체 때문에 일어난 일이지만 결국 개별 재건축 조합원들이 선택하고 감당할 부담을 적나라하게 보여준다.

재건축 아파트 소유자가 현금청산 대상이 되는 경우

재건축 사업에서 모든 조합원이 언제든지 현금청산을 선택할 수 있는 것은 아니다. 현금청산 대상자가 되는 것은 사업 진행 단계에서 특정 행위(또는 부작위)를 하였는지 여부에 따라 결정되며, 이에 따른 법적 기한에 해당되어야 한다.

현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

[조합설립 미동의자]

조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 조합은 사업시행인가 고시 후 30일 이내에 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다. 촉구를 받은 소유자는 60일 이내에 회답해야 한다. 이 기간 내에 동의하지 않거나 회답하지 않으면, 조합은 이들을 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있다. 관리처분계획이 인가되면 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무가 발생한다. 일반적으로 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날이 현금청산기준일이다.

[분양 미신청자 및 신청 철회자]

가장 일반적인 현금청산 대상자 유형은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 했더라도 해당 기간 내에 이를 철회한 조합원이다. 이 경우 현금청산 대상자로서의 권리가 발생하는 시점은 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’이다. 대법원 판례에 따르면, 사업시행자는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대하여 분양신청기간 종료일 다음 날부터 청산금 지급의무를 부담하며, 해당 조합원은 이날 조합원으로서의 지위도 상실하게 된다.

[관리처분계획상 분양 대상 제외자]

조합원이 분양신청을 했더라도, 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외되는 경우가 있다. 이 경우 현금청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날’이다.

[분양계약 미체결자]

분양신청을 하고 관리처분계획에 따라 분양 대상자로 선정되었음에도 불구하고, 이후 진행되는 분양계약 체결 기간 내에 정당한 사유 없이 분양계약을 체결하지 않는 조합원도 현금청산 대상자가 될 수 있다. 다만, 이는 도시정비법에 명시적으로 규정된 자동적 현금청산 사유는 아니며, 해당 조합의 정관이나 관리처분계획에서 ‘분양계약 미체결 시 현금청산 대상이 된다’고 규정하고 있는 경우에 한한다.

대법원은 조합 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에게 일정 기간 내 분양계약 체결을 요구하면서 그 기간 내에 계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다고 정한 경우, 이는 유효하다고 보고 있다. 즉, 조합의 내부 규정을 통해 조합원에게 분양계약 체결을 거절하는 방식으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가적으로 부여한 것으로 해석하는 것이다. 대부분의 조합 정관에는 이러한 내용이 포함되어 있어, 분양신청 후에도 최종적으로 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산자로 처리될 가능성이 높다.

이처럼 분양계약 미체결자를 현금청산 대상자로 규정하는 조합 정관의 효력은 매우 중요하다. 이는 조합원에게 분양신청 이후 시장 상황 변화나 개인적 사정 변경 등을 고려하여 최종적으로 사업 참여 여부를 결정할 수 있는 추가적인 선택권을 부여하는 셈이다.

새 아파트 분양과 현금청산을 비교하는 기준은?

이재명 정부가 출범한 후 아파트값이 어떻게 변할지 알 수 없다. 2022년 고점을 지나 윤석열 정부를 거치면서 지금까지 서울 요지의 아파트값이 꾸준히 오른 데 비해 나머지 지역은 아파트값이 고점 대비 큰 하락 후 좀처럼 낙폭을 회복하고 있지 못하고 있다.

앞으로 아파트 시장이 어떻게 변할지 알 수 없다. 그럼에도 재건축을 통해 얻게 되는 새 아파트의 시장가격은 두가지 요인에 따라 변동된다고 볼 수 있다. 재건축 아파트의 가격변화는 ‘재건축 자체로 인한 가격 상승’(내재적 요인)과 ‘시장 전반의 추세적 시세 변동’(외부적 요인)이 함께 작용하여 나타나는 것이다. 주된 내재적 요인으로 신축 효과, 입지 개선 효과를 들 수 있다. 외부적 요인은 부동산 시장 전체의 거시적인 흐름에 따르는 것인데, 그 지역의 경제규모 및 소득 증감, 인구ㆍ가구 증감, 금리ㆍ통화량 변동, 정부정책방향 등을 들 수 있다.

재건축 사업에서 새 아파트 분양을 받을 것인지, 아니면 현금청산을 선택할 것인지는 조합원의 재산과 미래 주거 계획에 큰 영향을 미치는 중대한 결정이다. 각 선택지에는 장단점이 뚜렷하므로, 개인의 상황과 사업의 특성을 종합적으로 고려한 신중한 판단이 요구된다.

[종후 아파트 분양 선택 시 고려사항]

▷ 장점

신축 아파트 확보에 따른 시세차익 기대: 조합원은 일반분양자보다 유리한 조건(일반분양 대비 저렴한 분양가 등)으로 신축 아파트를 분양 받을 수 있다.

주거 환경 개선: 노후된 주거 환경에서 벗어나 새로운 편의시설과 개선된 인프라를 갖춘 신축 아파트에 거주할 수 있게 된다.

▷ 단점

추가부담금 발생 위험: 사업 진행 과정에서 공사비 상승, 일반분양 저조, 사업 지연 등 예기치 못한 변수로 인해 당초 예상보다 훨씬 많은 추가부담금이 발생할 위험이 크다.

사업 장기화 및 시장 변동성 노출: 재건축 사업은 통상 수년이 소요되므로 입주 시점의 부동산 경기 변동에 따라 자산 가치가 예상과 달라질 수 있다. 또한 사업 지연으로 인한 금융비용 증가 및 정신적 스트레스도 감수해야 한다.

조합 운영 관련 불확실성: 조합 내부의 갈등이나 비효율적인 운영은 사업 지연 및 비용 증가로 이어져 조합원 부담을 가중시킬 수 있다.

[현금청산 선택 시 고려사항]

▷ 장점

불확실성 제거 및 투자금 조기 회수: 현금청산을 선택하면 추가부담금 발생 위험, 사업 지연, 향후 시장 변동성 등 모든 불확실성에서 벗어나 투자금을 비교적 조기에 회수할 수 있다. 이를 통해 다른 투자 기회를 모색하거나 새로운 주거 계획을 세울 수 있는 유동성을 확보할 수 있다.

갈등 회피: 조합 내부의 분쟁이나 사업 진행 과정에서의 스트레스에서 벗어날 수 있다.

▷ 단점

기대수익 포기: 성공적인 재건축 사업을 통해 얻을 수 있는 미래의 개발이익이나 시세차익을 포기하게 된다.

청산금액 불만족 우려: 현금청산금액이 청산대상자가 기대하는 수준, 특히 향후 신축 아파트의 예상 시세보다 낮게 정해질 수 있다. 아파트 재건축의 경우 비교적 시세에 근접하게 청산금이 결정되는 경향이 있으나, 단독주택 재건축의 경우에는 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있다고 한다.

분양신청과 현금청산 사이의 선택은 궁극적으로 조합원 본인의 경제적 상황, 위험 감수 성향, 주거 계획 등을 종합적으로 고려하여 내려야 하는 지극히 개인적인 판단의 문제이다. 그럼에도 합리적인 의사결정을 돕기 위한 주요 판단 기준은 다음과 같이 제시할 수 있다.

▷ 개인의 재정 상황 및 주거 계획

추가부담금 감당 능력: 예상되는 추가부담금은 물론, 예기치 않은 추가 비용 발생 가능성까지 고려하여 본인의 재정 상황이 이를 감당할 수 있는지 냉철하게 평가해야 한다.

자금 유동성 필요 여부: 사업 기간 동안 자금이 묶이는 것을 감수할 수 있는지, 아니면 조기에 현금화하여 다른 목적에 활용할 필요가 있는지 판단해야 한다.

실거주 목적 여부: 신축 아파트에 반드시 실거주할 계획인지, 아니면 투자 목적이 강한지 고려해야 한다.

▷ 사업성

일반분양 물량 및 분양가: 일반분양분이 많고 분양가가 높게 책정될수록 조합원의 추가부담금은 줄어들 가능성이 크다. 사업성이 좋은 조합일수록 분양신청이 유리할 수 있다.

조합 운영의 투명성 및 안정성: 조합 운영이 투명하고 조합원 간 분쟁이 적으며 사업 추진 의지가 확고한 조합은 사업 성공 가능성이 높다. 반대로 분쟁이 잦거나 사업 추진이 불투명한 조합은 위험 부담이 크므로 현금청산을 고려하는 것이 나을 수 있다.

공사 조건 및 예상 공사비: 토지 경사도 등 공사 조건이 양호하고 예상 공사비가 합리적으로 책정된 경우 추가부담금 증가 위험이 비교적 낮다.

▷ 종전자산 평가액 및 예상 추가 분담금

본인이 소유한 기존 자산(토지 및 건물)의 감정평가액(종전자산 평가액)과 신축 아파트의 조합원 분양가, 그리고 예상 추가부담금을 면밀히 비교해야 한다. 종전자산 평가액 대비 추가부담금이 과도하다고 판단되면 현금청산이 합리적일 수 있다.

▷ 종전 아파트 대비 수분양 아파트 분양가 차이의 영향

종전 아파트보다 새 아파트 분양가가 높은 소유자: 분양신청이 유리할 수 있다. 최소한 신축 아파트를 분양 받아 전매하더라도 조합원 분양가와 일반분양가의 차액만큼 수익을 얻을 가능성이 있기 때문이다.

종전 아파트보다 새 아파트 분양가가 낮은 소유자: 종전자산 평가액이 새 아파트 가액을 초과하여 오히려 돈을 돌려받아야 하는 경우는 현금청산이 유리할 수 있다. 이러한 환급금은 분양계약 때가 아니라, 통상 완공ㆍ입주 후에 늦게 정산되기 때문이다.

이처럼 다양한 요소를 고려해야 하므로, 때로는 감정적인 판단이나 주변의 분위기에 휩쓸리기보다 객관적인 경제적 계산이 필요하다. 특히 현금청산 시 매매가격에 대응하여 비교할 새 아파트의 가치는 재건축 자체로 인한 가격 상승’(내재적 요인)만을 고려하여야 한다. 즉 장래에 생기는 시장 전반의 추세적 시세 변동’(외부적 요인)을 제거한 현재가치를 이용해야 한다는 뜻이다. 이는 재건축사업 현장 주변의 신축아파트 시세를 참고하는 것이 좋다. 그런 사례를 찾기 어려울 경우 그 현장과 유사한 입지의 다른 신축아파트 사례도 도움이 될 것이다.

현금청산 시 개발이익을 포함한 ‘시세’를 기준으로 토지등소유자에게 보상

현금청산을 선택한 조합원에게 가장 중요한 문제는 바로 ‘얼마를 받을 수 있는가’이다. 현금청산금액은 법적 원칙과 절차에 따라 결정된다. 즉 조합원과 사업시행자 간의 협의 또는 법원의 판단을 통해 최종 확정된다.

▷ 사업시행자와의 협의 원칙

현금청산금액 결정의 첫 단계는 사업시행자인 조합과 현금청산 대상자인 토지등소유자 간의 ‘협의’이다. 도시정비법은 당사자 간 협의를 통해 손실보상액을 결정하도록 규정하고 있다. 이론적으로는 감정평가 없이도 양측이 합의에 이르면 청산금액을 산정할 수 있지만, 실제로는 객관성과 공정성 확보를 위해 감정평가를 기초로 협의가 진행되는 것이 일반적이다. 특히 조합 입장에서는 임의로 청산금액을 책정하기 어렵기 때문에 감정평가 결과를 중요한 기준으로 삼는다.

재건축 사업에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내에 조합과 손실보상 협의를 진행하게 된다.

▷ 재건축 사업에서의 시가 보상(개발이익 포함)

현금청산금 산정 시 중요한 원칙 중 하나는 평가 대상 사업의 종류에 따라 보상 기준이 달라진다는 점이다. 재건축 사업의 경우, 현금청산 시 감정평가는 해당 사업으로 인해 발생하는 개발이익을 포함하여 시세대로 평가하는 것이 원칙이다. 이는 재건축 사업이 기존 주택 소유자들의 자산을 기반으로 추진되며, 현금청산자 역시 사업에 기여한 바를 고려하여 사업으로 인한 가치 상승분을 일정 부분 보상받아야 한다는 취지에서 비롯된다.³

따라서 재건축 토지등소유자는 본인의 자산이 개발이익을 포함한 ‘시세’를 기준으로 평가받을 권리가 있음을 인지해야 한다. 그러나 ‘시세’라는 개념 자체가 다소 유동적일 수 있고, ‘개발이익 포함’의 정도에 대해서도 사업시행자와 조합원 간에 이견이 발생할 수 있다. 감정평가사가 어떤 비교 사례를 선택하고, 어떤 조정 요인을 적용하며, 평가 시점의 시장 상황을 어떻게 반영하느냐에 따라 평가 결과는 달라질 수 있다. 그러므로 ‘개발이익을 포함한 시가 보상’이라는 원칙이 존재함에도 불구하고, 구체적인 청산금액에 대해서는 여전히 협상이나 법적 다툼의 여지가 남을 수 있다.

▷ 가격평가 절차

현금청산금액을 결정하기 위한 가격평가는 협의 단계와 협의 불성립 시 법적 절차 단계로 나눌 수 있다.

협의 단계에서의 감정평가: 90일간의 협의 기간 동안 2인 이상의 감정평가업자에게 현금청산 대상 자산의 평가를 의뢰하여 그 결과를 바탕으로 조합원과 협상을 진행한다.⁴

협의 불성립 시 매도청구소송: 협의 기간 내에 조합원과 조합 간에 청산금액에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 조합은 그 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 해당 조합원을 상대로 법원에 ‘매도청구소송’을 제기해야 한다. 매도청구소송은 재건축 사업에서 사업 진행에 반대하거나 협의에 응하지 않는 소유자의 부동산 소유권을 강제로 취득하기 위한 법적 절차이다. 법원의 판단에 따라 최종적인 매매가격(현금청산금액)이 결정된다.

매도청구소송이 제기되면, 법원은 청산 대상 부동산의 적정한 시가를 산정하기 위해 통상 1인 이상의 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하여 감정평가를 실시한다. 이 법원 감정인의 평가는 소송 결과에 매우 큰 영향을 미치게 된다. 소송 당사자인 조합과 조합원은 각자의 주장을 뒷받침하기 위해 기존의 감정평가서나 새로운 의견서를 제출할 수 있으나, 법원은 대체로 법원이 선임한 감정인의 평가 결과를 중요하게 참고하여 판결을 내린다. 조합원은 이 과정에서 본인 자산의 가치가 정당하게 평가받을 수 있도록 적극적으로 대응할 필요가 있다.

▷ 감정평가 기준시점

대법원 판례에 따르면, 현금청산의 목적물 가액을 평가하는 기준시점은 원칙적으로 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음 날’로 보고 있다. 이는 분양 미신청 또는 신청 철회로 인해 현금청산 대상자가 되는 경우에 주로 적용된다.

만약 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되는 경우(정관 등에 근거가 있는 경우)에는 그 평가 기준시점이 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음 날’이 되어야 하는지, 아니면 이 경우에도 ‘분양신청기간의 종료일 다음 날’로 소급 적용되어야 하는지에 대해서는 견해 대립이 있기는 하나, 최근 판례는 전자 쪽으로 정리되고 있다.

이처럼 감정평가 기준일은 과거의 특정 시점으로 고정된다. 매도청구소송이 진행되어 실제 청산금을 지급받는 시점까지는 상당한 기간이 소요될 수 있는데, 그 사이 부동산 시장 상황이 변동하더라도 청산금은 과거의 평가 기준일 당시의 시세를 기준으로 산정된다. 이는 시장이 상승했을 경우에는 청산 대상자에게 불리하게 작용할 수 있고, 반대로 시장이 하락했을 경우에는 유리하게 작용할 수 있는 양면성을 지닌다.

새 아파트 분양이냐, 현금청산이냐 선택은 결국 조합원 스스로의 몫

재건축 사업에서 현금청산을 선택하는 것은 조합원의 중요한 권리이자 동시에 신중한 판단을 요하는 결정이다. 앞서 살펴본 바와 같이, 현금청산 대상자가 될 수 있는 기회는 조합설립 미동의, 분양 미신청 또는 분양신청 철회, 관리처분계획상 분양 대상 제외, 그리고 조합 정관에 근거한 분양계약 미체결 등 다양하며, 각 경우마다 법적 효력 발생 시점과 청산금 지급 기한이 정해져 있다.

종후 아파트 분양과 현금청산 사이 선택의 출발점은, 현금청산 시 종전자산의 예상 매매가격과, 장래에 생기는 시장 전반의 추세적 시세 변동’(외부적 요인)을 제거한 새 아파트의 현재가치를 비교하는 것이다. 현실적으로 이 현재가치의 대체(proxy)로써 재건축사업 현장 주변의 신축아파트 시세나 유사한 입지의 다른 신축아파트 사례를 이용한다.

협상 또는 소송 상대인 조합이 존재하므로 토지등소유자나 조합의 궁박 정도가 매매가격 결정에 작용할 것이다. 조합의 사업일정이 급하면 사례 가격보다 높게, 소유자의 자금사정에 문제가 있으면 사례 가격보다 낮게 합의가 이루어질 수 있다.

만일 예상 매매가격이 기대에 못 미친다 하더라도, 소유자의 위험 감수 성향, 그리고 해당 재건축 사업의 사업성 및 안정성 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 한다. 새 아파트 분양은 미래가치 상승의 기회를 제공하지만 추가부담금과 사업 불확실성이라는 위험을 동반하며, 현금청산은 이러한 위험을 회피하고 투자금을 조기에 회수할 수 있는 장점이 있지만 기대수익을 포기해야 하는 단점이 있다.

토지등소유자가 적극적 성향이라면 현금청산에 뒤따를 투자 대안(예를 들어, 다른 아파트 취득, 부동산이 아닌 수익자산 매입 등)도 함께 고려하여 결정을 내릴 것이다.

한편, 개별 사안의 구체적인 내용과 조합 정관의 특수성 등에 따라 법률적 해석이 달라질 수 있으므로, 중요한 결정을 앞두고 있거나 조합과의 분쟁이 예상되는 경우에는 반드시 변호사 등 부동산 전문 법률가의 자문을 받아 본인의 권익을 최대한 확보하는 것이 바람직하다.

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(1) 매일경제, ‘갑자기 수천만 원 어디서 구하나...이미 10억 넘은 재건축 분담금, 또 오른다는데’, 2025.05.14.

(2) 하우징헤럴드, ‘정비사업 리포트; 배꼽이 큰 현금청산의 진실’, 2013.11.28.

(3) 공공성이 강조되는 재개발 사업의 현금청산 감정평가는 일반적으로 개발이익을 배제하고 평가한다. 이는 재개발 사업이 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’)을 준용하며, 토지보상법상 수용 보상은 개발이익 배제를 원칙으로 하기 때문이다.

(4) 도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조제1항.