사실 지금의 민주당 정부는 재건축에 대해서 매우 부정적인 것 같다. 김현미 장관 같은 경우도 그런 얘기 비슷하게 했었다. "불로소득인 부동산 개발이익은 철저히 환수하겠다" 라는 식의 ... 솔직히 어느정도는 그런 거 필요하다고 본다. 부동산으로 한달간 벌어들인 수익이 일반 노동자의 10년치 저축금액을 능가한다고 하면 그건 나라 망하는 일일 터이고 , 그보다 더 문제가 될 수 있는 것은 이건 앞으로 사회에 진출하게 될 20대 청년들의 한숨을 댓가로 올린 소득이라는 점이다. 누군가의 한숨을 댓가로 올린 소득이라면 정부에서 어느정도 환수할 수 있는 장치를 만드는게 맞다고 생각하거든
예를 들어서 과거 이명박 정부 시절의 뉴타운... 들 같은 경우. 입주민과 원주민을 둘러싼 갈등에 대한 얘기를 많이 보고 들었다. 오래된 집들을 부수고 깨끗하고 잘 정비된 새집에 사는 거 ... 누가 반대할까 하지만 실제로 그 동네에 오래 살던 사람들이 뉴타운에 정착하는 비율을 그다지 높지 않았다고 한다. 오히려 대부분의 원래 주민들은 다른 지역으로 이사해야 했고 , 어느 정도 부를 갖춘 사람들이 뉴타운에 들어와서 깨끗하게 정비된 환경에서 삶의 질 향상의 혜택을 누리고 살았다는 ... 뭐 그런 얘기.
필자는 이번 정부가 재건축에 대해 매우 부정적인 이유가 그런 일들을 막고 싶은 마음도 없지 않아 있을거라고 생각한다. 재개발 재건축 같은 경우는 필연적으로 가장 연약한 사람들의 삶을 갉아먹고 그들에게 희생을 강요한다. 가난한 사람들의 희생위에 부를 가진 사람들의 즐거움을 쌓아올린다고 생각한다면 ... 아마 좌파적인 정치성향을 가진 사람들에게 재건축은 그야말로 악 그 자체로 보일 수도 있다고 본다.
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헌데 말이다. 필자의 경우는 신축에도 살아봤고 , 구축에도 살아봤다. 헌데 이건 삶의 질이 정말 게임이 안된다. 상하수도도 그렇고 , 마루바닥에 샤시에 ... 거기에 단열과 냉방 온방 ... 거기에 전기와 조명 ... 정말 이건 하늘과 땅 ... 조금 심하게 말하자면 여인숙과 호텔 만큼의 차이를 보인다고 할까??
예를 들어서 필자의 경우, 구축 아파트에 이사하면 제일 골치 아픈 일 하나가 책장의 수평을 맞추는 일이다. 방바닥이 수평이 아닌 경우들이 대부분이다. 해서 책장이 쓰러지지 않게 수평을 맞추려면 나름 고도의 요령이 필요해서 ... 필자의 경우 미국에서 직구한 수평맞출 수 있는 나무 쐐기 같은 것을 이용한다는 ... 뭐 그런 얘기
사실 살아보면 안다. 신축 아파트가 얼마나 삶의 질에 큰 영향을 미치는지. 적어도 우리가 현 사회와 미래 세대에 부담을 주지 않는다고 한다면 필자는 재건축을 적극 허용해야 한다고 생각한다. 재건축을 통해 팔자를 고칠 만큼의 커다란 이익을 보겠다는 생각을 하지 않는다면 사실 정부 입장에서도 이건 좋은 것이 , 경기 부양을 할 수 있는 아주 좋은 카드가 된다.
그래서 필자가 요즘 주목하는 것이 일대일 재건축이다. 한마디로 지금 살고 있는 32평 아파트를 허물고 동일한 자리에 동일한 평수 ( 조금은 늘려줘도 좋을 성 싶긴 하지만 ) 로 새 아파트를 지어서 들어가고 , 그에 대한 건축비는 각 세대가 개인적으로 부담하는 형태의 재건축이다. 물론 여기에는 금융지원 같은 것들이 필요하긴 할 거다.
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보통 재건축 같은 경우는 20년이 지나도 추진이 안되는 경우가 허다하다. 필자가 예전에 살던 동네라서 관심있게 보는 대치동 은마아파트 같은 경우는 거의 재건축 얘기 나온지 20년이 넘은 것 같다. 압구정동 현대 아파트도 거의 비슷한 것 같고....
사실 재건축 같은 경우에는 개발초과이익 환수제 , 임대아파트 일정 부분 포함 , 거기에 일반 분양으로 얻어들이는 수익의 배분문제 등등이 얽히고 얽혀서 추진이 사실상 쉽지 않다. 현재 우리나라의 법규상 대부분의 아파트들은 용적율 250%를 적용받고 있는데 , 사실상은 용적율이 180% 이하가 아니라면 재건축은 어렵다는 얘기를 많이들 한다. 헌데 이건 재건축을 통해서 커다란 이익을 얻는 형태를 기준으로 하는 얘기고 , '내가 살집을 내가 다시 재건축해서 그냥 큰 욕심 안부리고 새집에서 살았으면 좋겠다' 라는 형태로 이루어지는 재건축이라면 얘기가 틀리다.
재건축을 통해서 세대수가 급격히 늘어나면 생각해야 할 게 많다. 일단 상/하수도 시설이 버티어 낼 수 있을지도 따져 봐야 한다. 그리고 주변의 교통문제를 만들어 낼 수 있을지도 생각해야 하고, 주변에 그만한 사람들이 이용할 만한 학원/상점가 같은 인프라가 있는지도 봐야 한다. 거기에 초중고 같은 학교들이 제대로 갖추어져 있는지도 따져 봐야 하고 ... 사실 이런 것들 다 따지고 따지는데 들어가는 시간이 꽤 오래 걸린다. 흔히 얘기하는 환경영향평가 , 교통영향평가 ... 같은 개념들이 이런 개념이지.
사람들은 무조건 초 고층 아파트를 지어서 자신이 살던 3억짜리 집이 자기 돈 한푼 들이지 않고 10억이 되는 것을 바랄 수 있을거라고 보지만 솔직히 그건 필자는 과욕이라고 본다. 세상에는 공짜가 없는 법이거든.
헌데 일대일 재건축 같은 경우는 얘기가 틀려진다. 모든 영향평가가 다 생략될 수 있다. 세대수가 늘어나는 게 아니니까. 12층 짜리 아파트를 허물고 12층짜리 아파트를 새로 짓는 것이니 용적율을 높이니 뭐니 하는 것에 전혀 영향을 받지 않을거다. ( 물론 20평 짜리 아파트를 허물고 60평으로 만들겠다고 한다면 문제가 되겠지만 )
만일 재건축에 대해 이익을 환수하는 걸 하고 싶다면 이런 일대일 재건축은 LH공사를 통해서만 하는 걸로 일원화 하면 되는 거다. 즉 다음과 같은 아주 간소화된 프로세스가 가능하다는 얘기다.
1. 주민들이 재건축을 공론화 하고 일대일 재건축을 결의한다.
2. LH공사는 주민들의 재건축을 받아들이고 비용을 산출한다.
3. 금융기관에서는 재건축 비용 ( 땅값을 제외한 순수한 건설비용 ) 과 이사비용에 대한 대출을 실시한다.
4. 대출에는 정부의 지원이 어느정도 가능할 수 있을거다. 재건축 비용은 솔직히 100% 다 대출해 줘도 좋다고 본다.
5. 주민들은 이주를 시작한다. 한 6개월 정도의 시간을 주면 될 것 같다.
6. 재건축 시작한다. 요즘 솔직히 12층 정도 아파트 짓는데 4-5개월이면 충분하다.
7. 재건축 끝나고 입주한다.
솔직히 이거 하는데 1년 정도 밖에 안걸릴 것 같다는 얘기다. 이런 재건축이 활성화 되면 새집을 공급하라는 국민들의 요구를 들어줄 수 있고 , 미래세대에 대한 부담도 주지 않고 , 그린벨트 풀 필요도 없고, 거기에 건설 경기까지 띄울 수 있다. 이런 좋은 방법을 두고 왜 이런 생각을 안하는지 필자는 잘 모르겠다.
예를 들어서 7억짜리 구축에 살고 있는데 2억 정도의 재건축 비용을 각 가구가 부담해서 신축 아파트에 입주하고 났더니 아파트 가격이 10억이 되었다? 그 정도는 정부도 이해해야 한다고 본다. 왜냐하면 그 가구는 2억을 이미 건축비로 냈다. 그러니 실제적으로 본 이익은 1억인데 그것도 금융비용과 이사비용 따지고 보면 실제로 그 가구가 10년 정도를 보유하면 이익 보는 것은 거의 없다.
만일 20억 정도로 주택 가격이 뛰어버리면 모르겠지만 , 일대일 재건축이 활성화 되어서 여기 저기 새집이 올라가게 되면 절대 그런 일은 발생하지 않는다. 신축 아파트가 귀하디 귀하면 가격은 오르겠지만 신축이 아주 흔하게 되면 가격은 절대 그렇게 무리하게 뛰지 않는다는 얘기지.
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사실 용적율 250% 가 일반적인데 , 용적율 300%인 아파트 단지만 가 봐도 환경이 확 틀리다고 한다. 훨씬 빡빡함이 느껴진다고 할까 ... 해서 필자의 경우에는 용적율을 높여서 재건축을 허용해야 한다는 목소리에는 별로 귀가 솔깃하지 않는다. 그리고 그 목소리에는 재건축으로 한 몫 단단히 보겠다는 심뽀가 분명히 있다. 3억짜리 아파트로 10억을 만들겠다는 욕심이 분명 있다.
하지만 새집에서 살고 싶다는 욕구는 당연히 들어줄 필요가 있다고 본다. 7억짜리 집으로 2억 대출 받아서 10억 정도로 가격이 오른다고 하면 국가도 그 정도는 이해해야 한다. 이건 환경에 커다란 부담도 주지 않는다.
일본의 경우는 단독주택/목조주택에서 국민의 많은 수가 산다고 하는데 , 50년에 한번씩 재건축을 하는 게 일반적이라고 한다. 헌데 국가에서 재건축을 하는 경우에 많은 부분 세제 혜택을 주기 때문에 재건축을 안 할 이유가 없다고 하는 얘기를 들었다. 그리고 그 재건축이 경기에 굉장히 커다란 부분을 차지한다. 실제로 집을 만드는 회사가 일본에서는 거의 재벌급의 회사로 자리잡고 있다는 얘기
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정부도 마냥 국민의 욕구를 채우는 것에 귀 닫지 않았으면 좋겠다. 과도한 탐욕에 휘둘리지 않았으면 좋겠다. 그렇다고 한다면 합리적이고 크게 환경에 부담이 되지 않는 범위라면 자신이 하고 싶은 것을 할 수 있고 , 살고 싶은 집에서 살 수 있도록 숨 구멍은 만들어 주어야 한다고 필자는 생각한다.
이념으로 나라를 운영하지 않고 , 국민 한 사람 한 사람의 바램을 들어주고 너무 과하지 않는 욕심이라면 들어 줄 수도 있는 국가 ... 그런 국가를 국민은 원하는 것은 아닐까 한다.
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사실 필자가 느끼는 , 필자가 믿는 하나님도 그러한 이미지거든. 너무 과하지 않은 욕심이라면 ... 내가 정말 해 보고 싶은 일이 있다면 그걸 인정해 주시는 하나님. 내가 하고 싶은 일을 하겠다고 했을때 거기에 대해 마냥 부정적이지 않는 하나님 . '이거 저거 하나도 못하고 내가 시킨대로만 해야해 ...' 라고 하지 않는 하나님 ...
탐욕에 대해서 예수님은 경계하셨던 건 맞다. 그리고 탐욕은 대체로 이웃에게 악영향을 미친다. 그러기에 탐욕은 규제되는 것이 맞다. 하지만 하고 싶은 것을 이루고 싶은 마음까지 정부가 나서서 막는 것 ... 그것이 이웃에 해가 되지 않는다고 한다면 , 그건 솔직히 좀 허용해야 하는 게 맞다고 생각한다.
이 정부가 너무 율법적으로 옥죄지 않았으면 좋겠다. 사람들이 자신이 하고 싶은 일을 하는 것을 지켜 보되 , 한 사람의 자유가 다른 사람들에게 피해가 가지 않도록 선은 확실히 그어주는 그런 역할을 잘 해 주기를 소망하고 기도한다.
"이게 옳으니까 전 국민들은 이렇게 해야 한다"
솔직히 ... 역겹고 지겹다. 지들이 뭐 그리 똑똑하고 잘났나?...
